L'IRL en forte hausse en 2022

Les baux d’habitation comportent généralement une clause qui autorise le bailleur à revaloriser chaque année le loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. En pratique, cette clause les autorise à indexer le loyer une fois par an, à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire, dans les mêmes proportions que la hausse annuelle de l'IRL choisi comme indice de référence (il s'agit généralement du dernier IRL trimestriel publié à la date de signature du bail).

Le hic, c’est que l'IRL suit la courbe de l’indice des prix à la consommation. Résultat, lorsque l’inflation flambe, l’IRL flambe aussi. Or, la première est repartie en flèche depuis la fin de l'année 2021, provoquant une très forte revalorisation de l'IRL. Ce dernier a par exemple progressé de 2,48 % au premier trimestre 2022, soit 27 fois plus qu’au premier trimestre 2021. La plus forte hausse enregistrée depuis la crise financière de 2008 ! Pire, l'IRL du deuxième trimestre 2022 a bondi de 3,60 %, et au train où l'inflation progresse (+ 5,8 % en juin 2022, + 6,1 % en juillet), la hausse des IRL des prochains trimestres risque de dépasser allègrement les 5 ou 6 %.

Un bouclier pour protéger les locataires

Pour juguler la hausse des loyers d'habitation liée à la hausse de l'IRL, la loi "pouvoir d'achat" votée au début du mois d'août instaure un "bouclier" qui limite l’indexation annuelle des loyers à 3,5 % (taux ramené à 2,5% dans les départements d'outre-mer, et qui peut être abaissé à 2% par le préfet en Corse), y compris si l’évolution de l’IRL est supérieure. La mesure s'applique à l’ensemble des locations à usage de résidence principale du locataire, pour les revalorisations de loyer basées sur les IRL du troisième et quatrième trimestres 2022 et du premier et deuxième trimestres 2023. Peu importe que le bien soit loué vide ou loué meublé. Peu importe également sa localisation car la modération s’applique sur tout le territoire, et pas seulement dans les villes situées en zones tendues qui sont soumises au mécanisme de plafonnement ou d'encadrement des loyers.

La loi prévoit aussi de limiter la hausse annuelle des loyers commerciaux indexés sur l'ILC (indice des loyers commerciaux) à 3,5 % entre le troisième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023, mais uniquement au profit des locataires qui ont le statut de PME. En revanche, les loyers des autres locations ne sont pas concernés par cette limitation. Vous pouvez continuer de fixer librement votre loyer - et son augmentation annuelle - si vous louez une place parking, si vous faites des locations saisonnières ou si vous louez des locaux professionnels.

Attention : Les propriétaires d'un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G et dont le contrat de location a été conclu, reconduit ou renouvelé à compter du 24 août 2022 ne peuvent plus procéder à l'indexation annuelle du loyer en fonction de l'évolution de l'IRL.