Le contrat de location peut prévoir le paiement d'un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives (paiement du loyer, des charges, entretien du logement et de ses équipements...). Le bail doit alors obligatoirement en préciser le montant. Payable à la signature, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (le dispositif Loca-pass, par exemple), il doit être restitué en fin de bail, sous déduction éventuelle des sommes dues au propriétaire.

1 ou 2 mois de loyer hors charges

Lorsqu'il loue un logement à usage de résidence principale, le bailleur ne peut pas décider unilatéralement du montant du dépôt de garantie. Il doit respecter le plafond imposé par la loi, lequel diffère selon le type de location. 

Pour une location non meublée, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer, hors charges. Pour une location meublée, il ne peut pas dépasser deux mois de loyer, également hors charges.

Dans les deux cas, le montant réclamé ne peut pas être revalorisé en cours de bail, ou lors de son renouvellement. En sens contraire, il ne produit pas non plus d'intérêts au profit du locataire.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si le loyer est payable d'avance trimestriellement ou sur une périodicité plus longue. Mais si le locataire demande ensuite à payer son loyer mensuellement, le propriétaire peut en exiger un.

1 ou 2 mois pour le restituer

En fin de location, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire sortant. Il a 1 mois pour le lui rembourser, à compter de la date de la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Ce délai est porté à 2 mois dans le cas contraire.

A cet égard, la loi Macron a précisé que ces délais créés par la loi Alur s'appliquaient quelle que soit la date de conclusion du bail, et pas uniquement aux nouveaux baux. Le locataire peut donc s'en prévaloir y compris si son bail est ancien.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver 20 % du dépôt de garantie, si l'approbation des comptes annuels de l'immeuble doit intervenir après le départ du locataire. Dans ce cas, le solde doit lui être restitué dans le mois suivant cette aprobation. Mais bailleur et locataire peuvent se mettre d'accord pour solder définitivement les comptes sans attendre. Un écrit doit constater cet accord, pour éviter toute contestation ultérieure.

Enfin, en cas de vente du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, pas au bailleur d'origine. Toute convention contraire conclue entre vendeur et acheteur est inopposable au locataire. 

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis entraine l'application d'une majoration égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est cependant pas due si le retard est dû au fait que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Pour les baux antérieurs, les sommes non remboursées produisent intérêts au taux légal (4,06 % en 2015).

Les retenues possibles en fin de bail

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes lui restant dues par le locataire au moment de son départ des lieux : impayés de loyers, de charges, réparations locatives, dégradations commises dans le logement...

Toutefois, en cas de contestation du locataire, le bailleur doit être en mesure de justifier les retenues pratiquées sur le dépôt de garantie, en produisant des preuves telles que des photos du logement, des devis des travaux à réaliser, des factures acquittées, des relances pour impayés, un constat d'huissier, ainsi que les états des lieux d'entrée et de sortie du logement.