Le contrat de bail portant sur un logement destiné à l'habitation principale du locataire doit être conclu pour une durée minimale, variable selon que la location est vide ou meublée. Des exceptions sont admises dans certains cas.
Le contrat de location d'un logement destiné à l'habitation principale du locataire doit préciser sa date de prise d'effet (voir ci-contre >>) ainsi que sa durée. Cette dernière ne peut être inférieure à un minimum imposée par la loi. Ce minimum varie selon que le logement est loué vide ou meublé : 3 ou 6 ans dans le premier cas, selon la qualité du bailleur ; 1 an dans le second cas. Le propriétaire d'un logement loué vide peut toutefois proposer un bail à durée réduite s'il a besoin de le récupérer avant 3 ans ; le loueur en meublé peut aussi proposer un bail de 9 mois non reconductible, en présence d'un locataire étudiant.
Pour une location non meublée, la durée minimale du bail est de trois ans si le propiétaire du bien est une personne physique, une indivision de plusieurs personnes, ou une société civile immobilière (SCI) familiale, c'est-à-dire constituée entre parents jusqu'au 4ème degré.
Par exception, si le bailleur est une personne morale (une association, une société...), la durée minimale du bail est fixée à six ans.
Bien entendu, le bailleur peut décider de conclure un bail d'une durée plus longue. Mais il n'y a pas intérêt car il ne peut récupérer son bien qu'en fin de bail.
Vous pouvez conclure un bail d'une durée inférieure à trois ans, mais d'au moins un an, si vous souhaitez pouvoir récupérer le bien plus tôt en raison d'un évènement familial ou professionnel à venir. Par exemple, si vous réservez le logement à votre fils après son mariage qui doit intervenir dans deux ans. Ou si vous pensez l'occuper après votre départ en retraite prévu dans 1 an et demi. Vous devez alors le préciser dans le bail. Deux mois minimum avant son terme, vous enverrez un congé au locataire, l'informant de la réalisation de l'évènement mentionné. Attention, s'il ne se réalise pas ou si vous ne respectez pas le délai de préavis, le bail sera censé avoir été conclu dès l'origine pour trois ans.
Pour une location meublée, la durée minimale du bail est d' un an, que le propriétaire du logement soit une personne physique ou une personne morale.
Là encore, il s'agit d'une durée minimale et le bailleur peut proposer une durée plus longue au locataire. Mais là encore, il n'y a pas intérêt, pour les mêmes raisons que le loueur d'un logement non meublé (voir ci-dessus).
Rappelons que cette durée minimale n'est imposée que depuis 2005. Auparavant, les locations meublées, même à usage de résidence principale, étaient soumises au principe de liberté contractuelle. Le bailleur pouvait fixer la durée du bail comme il l'entendait. Désormais, il est soumis à des obligations comparables à celles des propriétaires de logements vides. Il doit en outre équiper le bien d'un mobilier minimum depuis le 1er septembre.
Si vous louez un meublé à un étudiant, vous pouvez conclure un bail dont la durée est réduite à neuf mois. Cette exception permet de calquer la durée de la location sur l’année universitaire. De plus, en fin de bail, le locataire étudiant ne peut pas revendiquer sa reconduction tacite. La location prend fin automatiquement à son terme et il doit quitter le logement. Ainsi, si le logement est situé en zone touristique, vous pouvez alterner location à un étudiant pendant l’année universitaire et locations saisonnières pendant la période estivale.
Il s'agit de la date à laquelle le locataire peut s'installer dans le logement.
La date de début de la location doit être inscrite dans le bail, la rédaction de ce dernier intervenant en principe quelques jours ou semaines avant.
En pratique, elle coïncide avec la date de remise des clés au locataire et d'établissement de l'état des lieux d'entrée du logement.
Elle consitue surtout le point de départ des obligations du locataire, notamment celle de payer le loyer et les charges. Celui-ci ne peut pas s'exonérer de les payer à compter de la prise d'effet du bail, sous prétexte, par exemple, qu'il n'emménagera que plus tard.
Attention, lorsque le bail est signé avant sa date d'effet, le locataire est engagé dès la signature du contrat. S'il décide finalement de dénoncer le contrat entre sa signature et sa prise d'effet, il doit respecter les formes et délais imposés pour donner congé au bailleur. Il reste donc redevable du loyer et des charges entre la prise d'effet du bail et le terme de son préavis.