Un décret du 26 juillet 2019 reconduit pour un an le dispositif de plafonnement des loyers applicable dans les zones tendues, en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Par ailleurs, à Paris, l'encadrement des loyers est de nouveau applicable depuis le 1er juillet 2019.
En 2012, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif de plafonnement de l'évolution des loyers d'habitation pour limiter leur inflation dans les grandes villes. Il consiste à limiter l’augmentation du loyer réclamée lors d’une relocation (avec un nouveau locataire) ou du renouvellement d’un bail (avec le même locataire) à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) constatée depuis l’encaissement du dernier loyer.
Ce dispositif concerne les bailleurs de logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire, situés dans l’une des agglomérations de plus de 50 000 habitants listées par décret. Il s'agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombres d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
En métropole, 28 agglomérations sont soumises à cet encadrement, ce qui représente plus de 1 000 communes. En pratique, sont concernés tous les propriétaires de logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, et Toulouse.
Ce dispositif est reconduit chaque année par décret depuis sa création, pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août de l’année en cours et le 31 juillet de l’année suivante. Le dernier décret en date, du 26 juillet 2019, est valable pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020.
D’application générale dans les villes concernées, l’encadrement des loyers peut toutefois être contourné dans certaines situations particulières, notamment en cas de loyer sous-évalué, de réalisation de travaux importants et onéreux par le bailleur ou encore de relocation après une période de vacance locative prolongée.
1. Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut, à la relocation, appliquer une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué. Par exemple, si le dernier loyer réclamé était de 500 € et que les loyers de marché ont grimpé à 800 €, le bailleur peut proposer son bien à la location pour 650 € par mois.
2. Si certains travaux sont réalisés pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux. Par ailleurs, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de certains travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
3. Si le logement est reloué après une période de vacance supérieure à 18 mois, le bailleur est également autorisé à fixer librement le loyer de relocation. Il en va de même en cas de première location d'un logement.
Attention : A partir de janvier 2020, la possibilité d'échapper à l'encadrement des loyers après travaux ne sera possible que si, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Dans le cas contraire, l'encadrement s'appliquera.
Pour limiter la hausse des loyers, la loi Alur de mars 2014 a mis en place un dispositif d’encadrement du niveau des loyers dans les grandes agglomérations en tension locative. Appliqué successivement à Paris puis à Lille, ce dispositif a été annulé par les tribunaux en 2017 en raison du caractère trop général de son application.
La loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 remplace ce dispositif par un dispositif expérimental valable pendant cinq ans. Principale différence, l’encadrement des loyers devient optionnel. Les communes situées en zone tendue qui souhaitent l’appliquer doivent en faire la demande auprès du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, au plus tard le 24 novembre 2020. La demande doit être accompagnée d’un descriptif du périmètre du territoire susceptible d’être encadré. Seules sont éligibles au nouveau dispositif les collectivités qui remplissent les quatre conditions suivantes : un écart important entre les loyers du privé et ceux du parc locatif social, un niveau de loyer élevé, un taux de construction faible et des perspectives limitées de production de logements.
Paris est la première ville à expérimenter ce nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Un décret du 12 avril 2019 prévoit qu’il s’applique sur l’ensemble du territoire de la ville de Paris. Un arrêté préfectoral du 28 mai 2019 fixe les loyers de référence, les loyers majorés et les loyers minorés applicables dans la capitale, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019. L’encadrement s’applique à toutes les locations à usage de résidence principale du locataire, que le logement soit loué vide ou meublé.
Le loyer réclamé au locataire ne doit pas en principe être inférieur au loyer de référence minoré ni supérieur au loyer de référence majoré fixés en euros au mètre carré selon le type de location (nue ou meublée), la taille du logement, sa période de construction et sa localisation. Toutefois, pour les logements bien placés ou offrant un confort supérieur à la moyenne, les propriétaires peuvent fixer un loyer supérieur, grâce à l'application d'un complément de loyer.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. A l’inverse, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Lors du renouvellement du bail, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant pour le locataire.
Attention : Le bailleur qui ne respecte pas ce nouveau dispositif peut être condamné à une amende administrative allant jusqu’à 5 000 euros (15 000 euros pour les bailleurs personnes morales comme les SCI).