Vous êtes loueur en meublé ?
Vous faites de la location saisonnière ?
Faites le point sur vos droits et vos obligations de bailleur
Ce qui change pour les loueurs avec la loi Alur
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) publiée au Journal officiel le 26 mars
2014 rapproche le régime juridique des locations meublées à usage de résidence principale de celui plus
contraignant des locations non meublées. Elle créée un titre 1 bis relatif aux rapports entre bailleurs
et locataires pour ce type de locations, inséré dans la loi du 6 juillet 1989 sur les locations non
meublées. Définition plus stricte des meublés, nouvelles obligations pour les bailleurs, nouveaux droits
pour les locataires, la location meublée, longtemps considérée comme un espace de liberté contractuelle,
est désormais plus encadrée. Certaines mesures de la loi sont d'application immédiate, d'autres
suspendues à la parution de décrets d'application...
Qu'est-ce qu'une location meublée ?
La loi Alur donne une définition légale de la location meublée : "Un logement meublé
est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au
locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie
courante." Intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (article 25-4),
cette définition des locations meublées concernent uniquement les logements donnés en location à usage
de résidence principale. Elle n'est pas applicable aux locations meublées réservées à un autre usage,
notamment aux locations de courte durée touristiques ou saisonnières. Par ailleurs, un décret du 31
juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier que doit contenir un logement loué
meublé à titre de résidence principale. Le non-respect de cette liste minimum peut entrainer la
requalification de la location en location non meublée.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée ?
La location meublée présente certains avantages par rapport à la location non meublée. Juridiquement
d'abord, le bail peut être conclu pour une durée plus courte et être soumis à un préavis moins long.
Economiquement ensuite, les loyers des meublés sont généralement supérieurs à ceux des locations non
meublées et le risque d'impayés est plus faible. Fiscalement enfin, les prélèvements obligatoires sont
moins lourds, les loyers étant imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et
non dans celle des revenus fonciers. En sens inverse, la location meublée présente aussi des
inconvénients : elle nécessite une plus grande implication du bailleur en cas de gestion directe ; elle
implique des charges supplémentaires (mobilier, entretien, parties communes) ; elle est soumise à
davantage de restrictions, en matière de copropriété, d'urbanisme et d'aides publiques...
A quoi ressemble le contrat de location meublée ?
Le contrat de location meublée précise les termes de la relation entre le propriétaire et son locataire.
Un acte écrit conforme à un contrat-type est obligatoire si la location est consentie à usage de
résidence principale, et vivement conseillé dans les autres cas. Avant de louer, le propriétaire doit
faire réaliser un ou plusieurs diagnostics selon la nature et la localisation du bien. Certains
documents (état des lieux, inventaire du mobilier, justificatif d’assurance du locataire et engagement
de caution, le cas échéant) doivent être annexés au contrat. Sur tous ces points, la loi Alur du 26 mars
2014 renforce les obligations du loueur dans le souci d’une meilleure information et protection du
locataire.
Quelle est la durée d'une location meublée ?
La durée de principe d'une location meublée n'est pas fixée par la loi : le propriétaire et le locataire
peuvent s'entendre pour conclure un contrat en meublé pour la durée qui leur convient, de quelques jours
à quelques années. Tel est le cas pour une location saisonnière en zone touristique, une location
temporaire destinée à une clientèle de passage (un salarié en mission, par exemple) ou encore une
location à titre de résidence secondaire. Par exception, lorsque le logement est destiné à l'habitation
principale du locataire, le contrat doit être conclu pour une durée minimale d'un an, période à l'issue
de laquelle il se reconduit automatiquement pour la même durée, sauf dénonciation par le bailleur.
Cette durée minimale est toutefois réduite à neuf mois lorsque la location est consentie à un étudiant.
Comment sont fixés le loyer et les charges dans une location meublée ?
En principe, le montant du loyer d’un logement meublé est fixé librement par le bailleur et le locataire
dans le contrat de location. Par exception, pour les logements loués à usage de résidence principale qui
sont situés dans certaines zones du territoire en tension locative, un dispositif de plafonnement des
loyers s’applique en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Il est complété par le dispositif
spécifique d’encadrement des loyers à Paris. Par ailleurs, le bailleur doit respecter des règles
précises pour la révision annuelle du loyer, et il est soumis à une surtaxe fiscale s’il loue un « micro
» logement moyennant un loyer trop excessif.
Quelles sont les obligations des parties ?
L'obligation principale du propriétaire consiste à délivrer un logement en bon état, muni de tous les
équipements et meubles nécessaires à la vie courante du locataire, à la date et au prix convenus dans le
bail. Le logement doit pouvoir être immédiatement habité dans des conditions normales. Tous les
équipements mis à la disposition du locataire doivent être en bon état de fonctionnement. Coté
locataire, ses principales obligations sont d'user des lieux loués conformément à la destination prévue
au bail, de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d'assurer le logement contre les
risques de dégradations. Par ailleurs, il doit assurer l'entretien du logement et des meubles mis à sa
disposition...
Quel est le régime fiscal de la location meublée ?
Les locations meublées sont soumises à une fiscalité moins confiscatoire que les locations non meublées.
Les loyers perçus dans l'année constituent des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont imposables
selon deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel. L'application de l'un ou de l'autre, ainsi
que les déclarations de revenus à remplir, dépendent du montant des recettes déclarées. Mais il existe
des cas d'exonération d'impôt, lorsque la location en meublé porte sur une partie de la résidence
principale du propriétaire. Par ailleurs, en cas d'investissement locatif meublé en résidence services,
l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculé sur une fraction du prix de revient de
son investissement...
Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?
L'activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. Depuis
2009, toutefois, l'accession au statut de loueur professionnel est plus difficile car trois conditions
cumulatives doivent être réunies : percevoir des loyers de meublé supérieurs à 23 000 € par an et
supérieurs à la somme des autres revenus professionnels du foyer, et être inscrits au registre du
commerce et des sociétés. La distinction LMP / LMNP est impliquante au regard de l'imposition des
plus-values immobilières réalisées lors de la vente des biens loués et en matière d'imputation des
déficits générés par l'activité de location...
Différences entre location saisonnière et meublée ?
Une location saisonnière est une location pour les vacances, et plus généralement pour une clientèle de
passage.
Alors qu'une location meublée n'est pas limitée dans le temps, la location saisonnière s'exerce nécessairement sur une courte période : quelques jours, quelques semaines, le plus souvent compris dans le temps d'une saison touristique. L'essentiel est que la location conserve son caractère de courte durée, excluant toute possibilité d'assimilation du logement à la résidence principale du locataire. La location saisonnière se caractérise aussi par l'existence de labels et de classements spécifiques tels que Gîtes de France, Clévacances, etc.
Les spécificités de la location saisonnière
La location de vacances, au contraire de la location meublée à usage d'habitation, est le plus souvent
réservée à distance, sans possibilité de visiter les lieux.
C'est pourquoi l'information préalable du locataire prend une importance particulière. L'arrêté du 16 mai 1967 fait obligation au loueur de transmettre au preneur, avant la signature du contrat, certains éléments propres à lui permettre de juger ce qu'il va louer. Un contrat écrit est obligatoire quand la location saisonnière se fait par l'intermédiaire d'un professionnel, ou quand le logement est classé «meublé de tourisme», «chambre d'hôte» ou «gîte de France». Dans les autres cas, la formalisation n'a rien d'obligatoire mais elle est préférable pour fixer les droits et obligations de chacun, notamment le prix et ses modalités de paiement, l'heure d'arrivée et de départ, les conditions de séjour, l'obligation d'assurance, etc.
Investir en résidence de tourisme ?
Deux types d'investissement en résidence de tourisme sont susceptibles de permettre à l'investisseur de
réduire ses impôts :
- la réalisation avant 2013 de travaux de reconstruction,
d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration dans un logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire ; - l'achat avant 2017 d'un logement neuf, en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé depuis plus de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou à réhabiliter dans une résidence services. Mais dans tous les cas, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné au respect d'un engagement de de louer précis dans des conditions strictement imposées...