Le propriétaire qui loue un logement (non meublé ou meublé) doit faire réaliser certains diagnostics obligatoires et les annexer au contrat de location. Le locataire est ainsi en mesure d'apprécier les qualités et les faiblesses de son futur logement. La loi Alur en instaure de nouveaux qui deviendront obligatoires dés parution des décrets en attente.
Le propriétaire est tenu de remettre au futur locataire deux, voire trois diagnostics immobiliers. Ceux-ci sont regroupés dans un Dossier de diagnostic technique (DDT).
Premier d'entre eux, le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique la qualité d'isolation du logement et la quantité d'énergie consommée pour le chauffer. Il doit dater de moins de 10 ans. il n'a qu'une valeur informative pour le locataire ; celuyi-ci ne peut s'en servir pour imposer des travaux au propriétaire (sauf de mise aux normes).
Si le logement est situé dans un immeuble construit avant 1949, un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) est également requis. S'il est positif, le propriétaire doit faire les travaux nécessaires pour ne pas mettre le locataire en danger. S'il est négatif, il pourra être présenté à chaque changement de locataire.
Un état des risques naturels et technologiques daté de moins de 6 mois doit compléter le DDT lorsque le logement est situé dans une commune située dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou dans une zone de sismicité.
Depuis le 1er janvier 2011, le classement du logement au regard de sa performance énergétique doit être indiqué dans l'annonce de location. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) doit donc être réalisé bien avant la mise en location, car ce sont ses résultats qui permettent d'éditer l'étiquette "énergie" à faire figurer sur l'annonce.
Cette obligation nouvelle permet d'informer le locataire plus tôt sur la consommation d'énergie du logement qu'il convoite. Il peut ainsi faire son choix en toute connaissance de cause. Auparavant, le DPE lui était communiqué trop tardivement, juste avant la signature du bail.
Cette étiquette comprend sept lettres, correspondant aux sept catégories de consommation énergétique : de A pour les logements les moins gourmands en énergie (sous 50 kWh/m2/an) à G pour les plus énergivores (au-delà 450 kWh/m2/an).
Les normes sont strictes : l'étiquette énergétique doit occuper 5 % minimum de la surface de l'annonce passée dans une agence de location, et au moins 180 x 180 pixels sur un site Internet.
Le Dossier de diagnostic technique doit être établi à chaque signature d'un nouveau bail. En revanche, il n'est pas nécessaire de le représenter au locataire en place, lors du renouvellement de son bail par tacite reconduction.
Le DPE et le CREP doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel, indépendant, certifié par un organisme accrédité.
L'état des risques naturels et technologique peut être établi directement par le propriétaire, à partir des informations fournies par le préfet, sur le site Internet www.prim.net.
Les frais de diagnostics obligatoires (comptez entre 100 et 200 € par diagnostic) sont à la charge du propriétaire. Ces frais ne peuvent être récupérés sur le locataire, même si une clause du contrat de location le prévoit. Ils constituent toutefois une charge déductible, pour le calcul des loyers imposables, lorsque le bailleur est soumis à un régime réel d'imposition.
En plus des diagnostics techniques, le propriétaire doit fournir au locataire un logement en bon état. Autrement dit, un logement qui peut être habité immédiatement dans des conditions correctes.
Le logement doit respecter les caractéristiques de décence prévues par décret. En particulier, il ne doit pas présenter de risques pour la santé ou la sécurité des occupants. Les branchements (électricité, gaz) et les équipements de chauffage ou d'eau chaude doivent respecter les normes de sécurité. Les pièces principales doivent être suffisamment éclairées...
Le propriétaire doit délivrer un logement propre, avec des équipements en état de marche. Il peut toutefois se mettre d'accord avec le locataire pour que celui-ci réalise certains travaux, à ses frais, en contrepartie d'une baisse temporaire du loyer.
Si l'immeuble ou le logement a fait l'objet d'un diagnostic amiante, celui-ci doit être présenté au locataire, a sa demande.
Un diagnostiqueur certifié est nécessaire pour réaliser le DPE et le CREP. Cette certification est délivrée diagnostic par diagnostic, pour une durée de 5 ans. Le propriétaire doit vérifier que le professionnel choisi est bien certifié pour chacun des diagnostics à effectuer. Deux sites Internet donnent la liste des professionnels accrédités :
La loi Alur du 26 mars 2014 prévoit d’imposer de nouveaux diagnostics aux bailleurs, sur le modèle de ceux imposés aux vendeurs : électricité, gaz, amiante… Ils devront également être joints aux DDT, et deviendront obligatoires dès la parution des décrets chargés de préciser leur objet et leurs modalités. A suivre…