Blocage des loyers des passoires thermiques, plafonnement ou encadrement des loyers en zone tendue, bouclier loyer pour lutter contre l'inflation... Les règles qui s'imposent aux bailleurs sont de plus en plus contraignantes. On fait le point pour y voir plus clair.
La loi "Climat" adoptée en août 2021 comporte une série de mesures visant à interdire progressivement, à compter de janvier 2023, la mise en location des logements les plus énergivores (voir ci-dessous). Depuis le 24 août 2022, elle interdit aussi aux propriétaires de logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G de revaloriser le loyer en cours de bail, même si le contrat de location contient une clause d'indexation annuelle. Les propriétaires de ces passoires thermiques ne peuvent plus non plus augmenter le loyer lors d'un renouvellement de bail avec le locataire en place ou lors d'une relocation avec un nouveau locataire.
En Métropole, la mesure s'applique aux contrats de location conclus, reconduits tacitement ou renouvelés à compter du 24 août 2022. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, elle s'appliquera aux contrats de location conclus, reconduits ou renouvelés après le 1er juillet 2024.
Cette interdiction est d'application générale sur tout le territoire, que le bien soit situé en zone de tension locative ou hors zone de tension locative. Elle concerne tous les logements loués à usage de résidence principale, qu'ils soient soit loués vides ou meublés. Rappelons que jusqu'à présent, seuls les logements classés F ou G situés en "zone tendue" étaient concernés par l'interdiction d'augmenter le loyer lors d'un renouvellement de bail ou d'une relocation.
Interdiction de relouer : A compter du 1er janvier 2023, les logements les plus indécents, classés G et dont la consommation excède 450 kWh/m2/an, ne pourront plus être relouer à un nouveau locataire. L'interdiction sera étendue à tous les logements classés G le 1er janvier 2025, aux logements classés F le 1er janvier 2028, et aux logements classés E le 1er janvier 2034. Dans les départements d'outre-mer, l'interdiction entrera en vigueur en janvier 2028 pour les logements classés G et en janvier 2031 pour les logements classés F (les logements classés E pourront toujours être loués).
Depuis 2012, un dispositif d'encadrement des loyers s'applique dans les zones dites "tendues", dans lesquelles l'offre locative est inférieure à la demande et les loyers très élevés. Reconduit chaque année par décret, ce dispositif s'applique dans 28 agglomérations et près de 1150 communes. Il consiste à limiter la hausse de loyer que le bailleur peut réclamer en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Ce dernier ne peut en effet réclamer un loyer supérieur au dernier loyer payé par le précédent locataire (ou à celui en place), majoré de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Là encore, la mesure s'applique à tous les logements loués à usage de résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés.
Les exceptions à cet encadrement sont limitées et difficiles à mettre en oeuvre. Le bailleur ne peut s'en affranchir (et fixer un nouveau loyer supérieur à l'ancien) que s'il effectue de gros travaux d'amélioration, si le loyer en cours est sous-évalué ou en cas de vacance locative de plus de 18 mois, et à condition que le logement loué ne soit pas une passoire thermique classée F ou G. Mais même dans ces cas, la hausse de loyer est encadrée et elle doit être étalée dans le temps.
En 2014, un dispositif de plafonnement des loyers d'habitation a également été créé dans le cadre de la loi Alur. Appliqué à Paris puis à Lille, il a été annulé par les tribunaux en 2017 en raison de son caractère trop général. Mais la loi Elan de 2018 l'a remis au goût du jour, à titre expérimental et de manière optionnelle, pour une période de 5 ans.
Pour le moment, 24 villes ont choisi de l'appliquer : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ainsi que les communes des établissements publics de La Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) et de Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville). Dans ces villes, les propriétaires d'un logement loué à usage de résidence principale ne peuvent pas réclamer un loyer supérieur à un ployer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, éventuellement majoré d'un complément de loyer si le bien a une situation privilégiée ou offre un confort supérieur à la moyenne. Cependant, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, la loi "pouvoir d'achat" adoptée le 16 août 2022 interdit aux propriétaires d'un logement classé F ou G d'appliquer ce complément de loyer.
Pour juguler la hausse des loyers d'habitation liée à la hausse de l'IRL (+ 3,60% au 2e trimestre 2022), la loi "pouvoir d'achat" instaure aussi un "bouclier loyer" qui limite l’indexation annuelle des loyers à 3,5% (taux ramené à 2,5% dans les départements d'outre-mer, et qui peut être abaissé à 2% par le préfet en Corse), y compris si l’évolution de l’IRL est supérieure (il a progressé de 3,6 % au deuxième trimestre 2022). La mesure s'applique à l’ensemble des locations à usage de résidence principale du locataire, pour les revalorisations de loyers basées sur les IRL du troisième et quatrième trimestres 2022 et du premier et deuxième trimestres 2023. Peu importe que le bien soit loué vide ou meublé. Peu importe également sa localisation car la modération s’applique sur tout le territoire.