Bail de location pour un logement non meublé

Les obligations du bailleur avant de louer

Le contrat de location doit être écrit

La location d’un logement à usage de résidence principale du locataire ne peut pas être verbale. Elle doit impérativement être constatée par écrit. La rédaction de bail doit d’ailleurs être faite avec soin car certaines clauses sont obligatoires, d’autres interdites, d’autres encore fortement conseillées pour préserver les intérêts du bailleur. Pour les baux signés depuis le 1er août 2015, le contrat doit être conforme à un modèle-type défini par un décret du 29 mai 2015. Le locataire peut exiger à tout moment l'établissement d'un contrat conforme à ce décret.

Si vous rédigez le bail sans intermédiaire (une agence de location, par exemple), utilisez notre Rédacticiel de bail : en répondant à des questions simples, vous intégrerez toutes les données juridiques obligatoires avec les clauses essentielles vous sécurisant.

Au titre des mentions obligatoires, citons l’identité et l’adresse du bailleur, la date de prise d’effet et la durée du bail (3 ans minimum, sauf exceptions), la destination des lieux, la description du bien, les modalités de paiement du loyer et des charges, les modalités de réception de la télévision (réseau hertzien, câble…), la surface habitable du logement, la désignation des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires qui font l'objet d'un usage commun.

A l’inverse, d’autres clauses sont formellement interdites par la loi : par exemple, celle imposant au locataire le paiement de l’état des lieux en dehors du concours d’un huissier, ou celle l’obligeant à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour, en cas de vente ou de relocation. De telles stipulations, lorsqu’elles figurent au bail, sont considérées comme inapplicables, sans qu’il soit nécessaire de recourir à la justice. Assimilables aux clauses interdites, les clauses abusives sont tout aussi contestables par le locataire. Il peut s’agir d’imposer au locataire d’installer à ses frais certains équipements ou de faire établir l’état des lieux de sortie par un architecte, par exemple. Seule différence avec les premières, le locataire devra saisir le juge pour les faire annuler.

La sauvegarde des intérêts du bailleur

Entre mentions obligatoires et mentions proscrites, le bailleur a tout intérêt à faire figurer dans son bail un certain nombre de règles propres à préserver ses intérêts. Parmi celles-ci, les plus usuelles sont la clause d’indexation du loyer, la clause résolutoire et la clause de solidarité. La première permet la révision du loyer chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. La seconde permet au propriétaire de résilier le bail automatiquement en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (non-paiement du loyer, du dépôt de garantie, défaut d’assurance). Enfin, la troisième permet au bailleur de se ménager des garanties pour le paiement du loyer en cas de pluralité de locataires (colocation, concubins).

Pour connaître les clauses du bail importantes pour le bailleur, consultez notre article Bail de location, les clauses qui comptent.

La fixation, la révision et le paiement du loyer

La révision annuelle du loyer doit être prévue dans le bail

Chaque année, le propriétaire a la possibilité de réviser le montant du loyer. A condition, toutefois, que le bail comporte une clause d’indexation annuelle (notre Rédacticiel de bail vous en propose une). A défaut, aucune revalorisation n’est possible en cours de bail, y compris si les loyers pratiqués dans le voisinage ont connu une forte hausse au cours des années précédentes. Il en va de même, a fortiori, si le bail est verbal.

Lorsque le bail comporte une clause d’indexation, le loyer peut être augmenté une fois par an, à la date prévue dans le contrat. Si aucune date n’est indiquée, l’indexation intervient à la date anniversaire du bail (c’est d’ailleurs généralement cette dernière qui est mentionnée). Mai attention, le bailleur qui laisse passer plus d'un an sans réclamer l'indexation du loyer à son locataire ne peut plus désormais réviser rétroactivement le loyer. Le bailleur étourdi ne peut plus revenir en arrière sur les 5 dernières années, comme c’était le cas avant la loi Alur du 26 mars 2014. En outre, la demande de révision du loyer n’a pas de caractère rétroactif ; elle prend effet à compter de la demande du bailleur adressée au locataire.

Le paiement du loyer est la principale obligation du locataire

Le paiement du loyer est la principale obligation du locataire : tout manquement peut justifier la résiliation immédiate du bail et peut, au minimum, constituer un motif suffisant pour que le propriétaire refuse de renouveler le bail à son terme. L’obligation de payer le loyer ne cesse pas lorsque le locataire est en litige avec son propriétaire (parce qu’il lui reproche de ne pas effectuer les travaux d’entretien qui lui incombent, par exemple). Le locataire ne peut en aucun cas s’abstenir de payer son loyer, ni le remettre entre les mains d’un tiers, pour faire pression sur le propriétaire. Il doit d’abord solliciter du juge d’instance l’autorisation de consigner son loyer sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts et consignations.

Bailleur et locataire déterminent librement dans le bail la périodicité et le mode de paiement du loyer. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si une autre périodicité est prévue (trimestrielle, par exemple), le locataire peut toujours exiger de revenir à un paiement mensuel. Concernant le mode de paiement, un prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire peut être mis en place, avec son accord. Là encore, le locataire peut revenir à tout moment sur son accord et opter pour un autre mode de paiement (par chèque, par exemple).

Si le logement est loué à plusieurs personnes (colocataires, concubins), il est conseillé d’insérer dans le bail une clause de solidarité de paiement. Ainsi, chaque titulaire du bail est considéré comme personnellement responsable du paiement de la totalité du loyer, ce qui permet au propriétaire de pouvoir réclamer l’intégralité du loyer à n’importe lequel d’entre eux. Si les locataires sont mariés, la solidarité est automatique et chaque conjoint est responsable du paiement du loyer, même s’il n’a pas signé le bail. De même en cas de Pacs, si le locataire se pacse en cours de bail, son partenaire se retrouve solidairement tenu au paiement des loyers.

Les garanties à prendre avant de louer

Le dépôt de garantie permet de se prémunir contre les dégradations

Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée au locataire à la signature du contrat de location pour prémunir le bailleur contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus à son départ des lieux. Cette somme est encaissée et conservée par le bailleur jusqu'à la fin de la location. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges lorsque la location porte sur un logement non meublé.

Le dépôt doit être restitué dans le mois suivant le départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le délai de restitution est porté à deux mois s’il y a des différences entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée. Passé ce délai, le bailleur est redevable d’une pénalité égale à 10 % du montant du loyer pour chaque mois de retard commencé, à moins qu’il justifie d’une raison valable de non remboursement (le locataire ne lui a pas fourni sa nouvelle adresse, par exemple). Toutefois, lorsque le logement loué est un appartement en copropriété, et que le bailleur n’est pas en possession de tous les éléments permettant la régularisation des charges au moment du départ du locataire, il peut retenir une somme sur le dépôt de garantie jusqu’à ce qu’il dispose des éléments nécessaires. La retenue ne peut alors pas dépasser 20 % du dépôt de garantie.

Une caution solidaire pour pallier la défaillance du locataire

La plupart des propriétaires exigent que leur locataire fournisse la garantie d’une tierce personne, appelée caution. Il s’agit d’un mécanisme très efficace par lequel un tiers (un parent, l’employeur…) s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.

Pour en assurer l’efficacité, le propriétaire doit être attentif à la qualité de la personne se portant caution. En particulier, il doit s’assurer qu’elle dispose de ressources suffisantes pour supporter les dettes du locataire, le cas échéant. Attentif également à la rédaction de l’acte de cautionnement, lequel doit clairement préciser que l’engagement est donné de manière « solidaire ». Ainsi, en cas d’impayés, cela lui permet de réclamer directement au garant la totalité des dettes du locataire, sans avoir besoin, au préalable, de poursuivre ce dernier.

L’engagement de caution est strictement encadré

L’engagement de caution doit être exigé du locataire avant la signature du bail. Il doit figurer dans le contrat de location, un exemplaire de celui-ci devant ensuite être remis à chacune des parties, y compris la caution.

Attention, se porter caution n’est pas anodin : c’est un geste qui peut être lourd de conséquences. Aussi la loi exige-t-elle le respect d’un strict formalisme dans la rédaction de l’acte de cautionnement. Le propriétaire qui ne s’y conforme pas ne pourra pas exiger l’intervention de la caution, le moment venu, car sa garantie sera nulle ! Sachez cependant que la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi Elan) a simplifié le formalisme des actes de caution, pour ceux établis depuis le 25 novembre 2018. En effet, le garant n'a plus besoin d'écrire à la main différentes mentions, comme c'était le cas auparavant. Il suffit qu'elles figurent sur le document, sans avoir à être recopiées, ce qui facilite considérablement la rédaction de ce document.

Le propriétaire peut souscrire une assurance contre loyers impayés

Alternative à la caution solidaire, le propriétaire a la possibilité de souscrire une garantie contre les loyers impayés. Ces contrats sont proposés par la quasi-totalité des compagnies d’assurances. Moyennant une prime de l’ordre de 2 à 4% du loyer annuel (charges comprises), l’assurance prend en charge les impayés, ainsi que les frais de procédure en cas de litige. En pratique, ce type d’assurances est surtout recommandé aux propriétaires qui n’ont qu’un bien loué, et qui, par conséquent, ne peuvent pas répartir le risque d’impayés entre plusieurs locations. En particulier si le bien a été acquis à crédit et que les loyers servent à rembourser les échéances du prêt.

Le bailleur qui exige la fourniture d’une caution au locataire ne peut pas souscrire d’assurance contre les loyers impayés. Il doit choisir entre ces deux garanties. Par exception, toutefois, le cumul des garanties est possible si le locataire est étudiant ou apprenti.

La caution Visale

Depuis février 2016, les bailleurs peuvent bénéficier gratuitement de la caution Visale (Visa pour le logement et l’emploi) pour couvrir leurs impayés de loyers et de charges, et les dégradations commises par le locataire. Mais les conditions d’accès à ce dispositif sont très encadrées. Plusieurs critères liés au locataire, au bailleur et aux conditions de location doivent être réunis pour être éligible à ce dispositif distribué par Action Logement (ex 1 % Logement). La garantie Visale s’obtient en ligne sur le site www.visale.fr.