La principale qualité requise d’un propriétaire bailleur qui souhaite gérer lui-même ses biens donnés en location est la disponibilité. En effet, administrer un patrimoine immobilier implique l'accomplissement de nombreuses tâches récurrentes, parfois fastidieuses. La résolution des conflits exige aussi d'y consacrer du temps...
Selon une étude réalisée en 2004 par le magazine Le Particulier, le temps nécessaire pour accomplir les tâches liées à la mise en location d’un logement, à sa gestion en cours de bail et à l’accomplissement des formalités de départ du locataire représente en moyenne une semaine de travail par an . Et bien davantage si vous devez gérer des problèmes ou des conflits avec votre locataire ou ses voisins !
Vous devez notamment passer une petite annonce et répondre aux appels qui suivent sa parution (comptez 4 à 5 heures), faire visiter (7 à 8 heures pour 10 visites), rédiger un bail respectueux du cadre législatif, effectuer l’état des lieux et procéder à la remise des clés (2 heures environ). Au total, ce sont 14 à 15 heures que vous devez consacrer à chaque nouveau bail, pour l’entrée du locataire.
A son départ, vous devrez établir un état des lieux, calculer son solde de charges, lui restituer le dépôt de garantie. En général, vous devrez également nettoyer le logement avant de le relouer, lui donner un « coup de frais ». Au minimum, si vous accomplissez ces tâches vous-même, vous y passerez 4 heures.
Elle implique l’accomplissement de tâches récurrentes, chaque mois et chaque année. Chaque mois d’abord, vous devez encaisser les loyers et établir les quittances à envoyer au locataire. Chaque année ensuite, vous devez procéder à la régularisation des charges, revaloriser le loyer, déclarer vos revenus fonciers au fisc ou encore, si vous louez un appartement, assister à l’assemblée générale de la copropriété.
Autre obligation chronophage, l’entretien du bien. Car si votre locataire est tenu à l’entretien courant et aux menues réparations (réglage des brûleurs, remplacement des joints de robinet, des carreaux cassés...), vous êtes responsable de tout le reste (grosses réparations, remplacement des équipements, travaux d'amélioration…).
Vous devrez donc vous rendre régulièrement sur place, faire les déclarations de sinistre à l’assurance en cas de problèmes, contacter les entreprises, demander des devis, vérifier les travaux, payer les factures... Le temps requis pour remplir toutes ces tâches peut être évalué à 30 heures par an et par logement.
En effet, si votre locataire ne se comporte pas comme un « bon père de famille » et fait une utilisation anormale du bien loué, vous devrez vous investir davantage pour gérer les problèmes et faire cesser le trouble.
Si, par exemple, il provoque des nuisances sonores entraînant des plaintes, vous devrez l’en avertir et gérer les troubles de voisinage. De même, s’il paye son loyer régulièrement en retard ou oublie chaque année de vous adresser son attestation d’assurance, vous devrez lui adresser des lettres de rappel, calculer des pénalités de retard, voire lui donner congé pour la fin du bail s’il viole ses obligations de manière trop répétée.
Dans les cas extrêmes, si votre locataire commet des dégradations excessives, vous devrez lui donner congé ou obtenir son expulsion en justice, puis remettre en état le logement avant de le relouer.
Pour gérer vos logements loués personnellement, mieux vaut être domicilié non loin de vos locataires !
La proximité entre le logement loué et votre domicile est préférable car elle facilite une gestion « serrée » de votre patrimoine locatif. Vous pouvez ainsi réagir rapidement en cas de problèmes, sans avoir à supporter des frais de déplacement trop importants. De plus, vous êtes en mesure d'établir une relation suivie avec votre locataire, une relation de confiance propre à réduire les conflits...
Si la distance qui vous sépare de vos locataires est trop importante, vous avez donc plutôt intérêt à choisir une gestion déléguée, en particulier si votre emploi du temps vous laisse peu de disponibilités !