Vous pouvez mettre fin au bail qui vous lie à votre locataire en lui donnant congé. Vous devez pour cela respecter certaines conditions de forme, de fonds et de délais. Des conditions durcies par la loi Alur. Le point sur les règles à respecter.
Le locataire d'un logement peut rompre son contrat de location à tout moment. Il lui suffit d'adresser un congé en recommandé au bailleur et de respecter un délai de préavis de 1 ou 3 mois, selon le cas.
Le bailleur aussi peut mettre fin au bail, mais de manière beaucoup plus encadrée. Il ne peut donner congé au locataire que pour l'échéance du bail, et dans trois cas seulement. Il doit en outre respecter une procédure stricte, faute de quoi son congé est sans valeur et le bail est reconduit pour une nouvelle période de 3 ans.
Le congé envoyé par le bailleur doit être justifié par le souhait de reprendre le logement pour l'habiter, à titre de résidence principale, ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire).
Le bailleur peut aussi donner congé pour vendre le logement inoccupé. Mais le locataire est alors prioritaire pour l'acquérir. Le bailleur doit lui indiquer le prix et les conditions de la vente dans le congé, qui constitue une offre de vente.
Enfin, le bailleur peut mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux : non-respect par le locataire de l'une de ses obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
La possibilité pour le bailleur de donner congé est soumise à des restrictions supplémentaires en présence d'un locataire âgé aux ressources modestes, ou lorsque le congé intervient peu de temps après l'acquisition d'un logement occupé. La loi Alur de mars 2014 a en effet renforcé l'obligation de relogement à la charge du bailleur dans le premier cas, et créé une interdiction temporaire de donner congé pour reprise ou pour vendre dans le second cas.
La notification du congé doit être adressée à chacun des titulaires du bail par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le courrier adressé au locataire doit contenir le motif du congé, et toutes les précisions qui permettent d'en vérifier la réalité (nom du proche du bailleur bénéficiaire de la reprise du logement, conditions de vente, motifs légitimes jusitifiant le congé, etc.). Dans certains cas, la loi impose au bailleur de reproduire dans le congé certains articles de la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente les rapports locatifs.
Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l'huissier. Le bailleur doit joindre une notice d'information définie par arrêté ministériel et relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire en cas de congé pour reprise ou vente.
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Le locataire qui reçoit congé du bailleur peut rester dans le logement jusqu'au terme du bail.
Il reste alors redevable du loyer et des charges jusqu'à cette date.
Mais il peut aussi décider de quitter le logement avant l'expiration du préavis, notamment s'il en a trouvé un nouveau. Dans ce cas, il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation.
Le bailleur ne peut en aucun cas s'opposer à ce départ anticipé, ni invoquer la durée du bail pour réclamer un paiement après le départ du locataire.