Le propriétaire qui loue un logement doit apporter un soin particulier à la rédaction du contrat qui le lie à son locataire. Le bail doit être conforme à un modèle-type. Entre clauses obligatoires, clauses facultatives et clauses illégales ou abusives, sa liberté est très encadrée...
La location d’un logement non meublé à usage de résidence principale est régie par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Depuis le 1er août 2015, elle impose l’établissement d’un contrat de location écritconforme à un modèle-type établi par décret. Le bailleur doit veiller à ce que son bail comporte toutes les clauses imposées par la loi et proscrire celles qui sont interdites. Entre les deux, il a intérêt à intégrer certaines clauses facultatives protectrices de ses intérêts…
Les mentions obligatoires à faire figurer dans un bail sont celles qui permettent d’identifier les parties, le logement loué et les conditions de la location. Elles sont précisées à l’article 3 de la loi de 1989 (voir le tableau en bas de page).
Le bailleur doit préciser son identité et celle de son (ses) locataire(s). Il doit décrire le logement de manière détaillée, en indiquant sa localisation, sa destination (usage d’habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel), le nombre de pièces et la surface habitable ainsi que les dépendances dont le locataire a la jouissance privative (balcon, terrasse, cour, jardin, stationnement, piscine…). Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, il faut également décrire les parties et équipements à usage commun (ascenseur, antenne TV, chauffage collectif, eau chaude collective, aire de jeu, espaces verts, interphone…).
Le bail doit surtout préciser les conditions de la location : durée, date d’effet, montant du loyer et des provisions pour charges, modalités de paiement, versement d’un dépôt de garantie... Le bailleur doit indiquer le mode de paiement du loyer (par chèque, virement…), sa périodicité (mensuelle, trimestrielle) et sa date de paiement (d’avance ou à terme échu, le 5, 10 ou 15 du mois…). En pratique, le loyer est le plus souvent payable par chèque, mensuellement et d’avance. Quant à la durée du bail, elle est en principe de 3 ans (6 lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale). Mais un bail de courte durée, d’au moins un an, est possible lorsque certaines circonstances familiales ou professionnelles affectent le bailleur.
Le bailleur doit informer son locataire des modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble (réseau collectif hertzien ou par câble, absence d'antenne collective...). Mais cette information n’a pas nécessairement à figurer dans le contrat de location. Elle peut être annexée au bail.
Le bailleur étant en position de force, il pourrait être tenté d'imposer au locataire des obligations qui excèdent le cadre légal. C’est pour éviter cela que la loi interdit d’insérer certaines clauses dans le bail. Elles sont précisées à l’article 4 de la loi de 1989 (voir le tableau en bas de page).
Ainsi, est nulle toute clause obligeant le locataire, en vue de la vente ou de la relocation du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable. De même, le bailleur ne peut pas exiger le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes autres que le dépôt de garantie, et la moitié des frais d’agence. Si de telles clauses figurent dans le bail, elles sont considérées comme nulles et le locataire n’a pas besoin de saisir le juge pour contester leur application.
A coté des clauses illégales, d’autres clauses sont à proscrire : les clauses jugées abusives par la Commission des clauses abusives. Celle-ci a émis deux recommandations sur le sujet (recommandations n° 80-04 du 4.2.1980 et n° 00-01 du 17.2.2000), consultables sur le site www.clauses-abusives.fr. Elle a par exemple jugée abusif la clause laissant à la charge du locataire les frais de remise en état incombant légalement au bailleur ou celle lui interdisant d'engager la responsabilité du bailleur pour défaut d'entretien du logement.
Mais attention, les clauses abusives nécessitent d’avoir recours au juge pour les faire disparaitre. Le locataire ne peut pas se contenter d’opposer un refus au bailleur qui souhaite les mettre en œuvre.
Certaines clauses, bien que facultatives, sont vivement conseillées car elles sont protectrices des intérêts du bailleur. 3 d’entre elles sont particulièrement importantes :
> La clause d’indexation du loyer permet d’en réviser le montant chaque année, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Faute de l’avoir prévu dans son bail, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer pendant toute sa durée.
> La clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations: paiement du loyer et du dépôt de garantie; souscription d'une assurance, jouissance paisible du logement. Avec cette clause, il suffit de constater le manquement du locataire pour que le bail soit résilié. Son intérêt est qu'elle limite le pouvoir du juge : il ne doit pas se prononcer sur la résiliation du contrat de location, mais sur la réalité de l’infraction qui a justifié la mise en jeu de la clause.
> La clause de solidarité permet au bailleur, en présence de plusieurs locataires (colocation, concubinage), d’exiger de l’un quelconque le paiement de l’intégralité du loyer et des charges. A défaut, il est obligé d’agir contre chacun des locataires.
Notez, en revanche, que depuis la loi Alur, il n'est plus possible d'insérer une clause pénale dans un bail d'habitation, permettant de prévoir des sanctions pécuniaires à la charge du locataire mauvais payeur.
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