Pour réduire le risque d'impayés de loyer, le bailleur exige en général que le locataire lui fournisse la garantie d'un tiers, qui prend l'engagement formel de payer le loyer et les charges dus en cas de défaillance de ce dernier.
Le fait de choisir un locataire solvable, c'est-à-dire dont les ressources sont au moins trois fois supérieures au montant du loyer chargé, ne garantit pas au propriétaire bailleur qu'il sera payé "rubis sur l'ongle" durant toute la durée de la location. Car l'occupant des lieux peut par la suite connaître un revers de fortune qui l’empêche de s'acquitter régulièrement de sa dette.
Aussi est-il recommandé de lui demander de fournir, avant la signature du bail, la caution d'un tiers (en général un proche ou l'employeur) qui prendra le relais, si nécessaire. Mais attention, pour agir valablement contre elle le moment venu, le bailleur doit s'assurer qu'il lui fait signer un acte valable sur le plan juridique. Et ne pas tarder à faire appel à elle en cas d'impayés.
Pour les baux d'habitation non meublée signés depuis le 28 mars 2009, vous ne pouvez pas cumuler la souscription d'une assurance "loyers impayés", type Garantie des loyers impayés (GLI) ou Garantie des risques locatifs (GRL), avec la fourniture d'une caution par votre locataire. Vous devez nécessairement choisir entre ces deux types de garanties. A défaut, en cas d'impayés, la caution que vous avez obtenue est considérée comme nulle et vous ne pouvez pas la mettre en œuvre. Vous ne pouvez alors faire jouer que votre assurance!
La validité d'un acte de cautionnement est soumise au respect d'un strict formalisme prévu par la loi. L'engagement de caution doit en effet obligatoirement faire l'objet d'un document écrit annexé au contrat de bail. Ce document doit indiquer précisément pour quel logement, quel bail et quel locataire la caution se porte garant. Attention, s'il est mal rédigé, cela peut entrainer la nullité du cautionnement. Ainsi, si vous demander au garant de votre locataire d'inscrire uniquement, au bas du bail, une mention type "bon pour caution solidaire" suivie de sa signature, il ne sera absolument pas engagé. Vous ne pourrez alors pas vous retourner contre lui en cas de problème de paiement du loyer.
Pour être certain que la personne qui s'engage mesure bien toute la portée de l'acte qu'elle va signer, la loi exige d'ailleurs qu'elle inscrive de sa main dans l'acte de cautionnement plusieurs mentions impératives : le montant du loyer en chiffres et en lettres, les conditions de révision du loyer, l'indication explicite et non équivoque de la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte, la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (en cas de location non meublée à usage de résidence principale du locataire). la loi exige par ailleurs que la caution reçoive un exemplaire signé du contrat de location.
Notre service de rédaction de bail en ligne vous permet d'éditer un acte de cautionnement conforme aux exigences légales. Il vous suffit de le soumettre à votre garant pour qu'il le complète avec les mentions manuscrites obligatoires, puis qu'il le signe.
L'engagement de la caution peut être donné à durée déterminée ou indéterminée. Mais dans la majorité des cas, la garantie est à durée déterminée. Il est en effet d'usage d'indiquer dans l'acte que la caution s'engage pour la durée du bail initial (soit trois ans en location non meublée) et de son premier renouvellement, soit au total une durée de six ans. Plus rarement, certains bailleurs prolonge cette durée d'un renouvellement de plus, soit neuf ans en tout.
Il est en revanche déconseillé d'aller au-delà car le cautionnement pourrait alors être requalifié en garantie à durée indéterminée. Or, dans ce cas, la caution pourra résilier son engagement à tout moment, celui-ci s'interrompant alors à la fin du bail en cours.
Au contraire, en cas d'engagement à durée déterminée, celui-ci produira ses effets jusqu'à son terme, sans possibilité pour le garant de le dénoncer de manière anticipée. Seul le décès de la caution pourra dans ce cas entrainer la fin de l'engagement avant son terme. Mais ses héritiers resteront tout de même tenus des dettes existantes au jour du décès.
En cas d'impayé, la première réaction du bailleur doit être d'envoyer une lettre de rappel à son locataire, puis une mise en demeure de paiement s'il ne s'exécute pas. En présence d'une caution, il est indispensable de lui adresser une copie de cette mise en demeure ainsi qu'une demande de paiement des dettes du locataire.
Par la suite, si ni le locataire ni la caution ne rembourse le bailleur, celui-ci devra mettre en œuvre la clause résolutoire de son bail en saisissant un huissier de justice, afin qu'il délivre au premier un commandement de payer, et qu'il en adresse une copie à la caution sous 15 jours. Attention, si le commandement d'huissier n'est pas adressé à la caution dans ce délai, elle pourra refuser de payer les pénalités et intérêts de retard réclamés au locataire.
En revanche, elle ne pourra pas refuser de payer la dette principale du locataire. Si elle s'y oppose toujours, le bailleur devra agir contre elle devant le tribunal d'instance, soit dans le cadre d'une requête en injonction de payer (procédure rapide), soit dans le cadre d'une assignation en paiement (procédure classique), afin d'obtenir sa condamnation à exécuter son engagement de garant.
Comme le locataire, la personne qui se porte caution peut connaitre des difficultés financières qui l'empêche de faire face au dettes du locataire. Et c'est là la limite de cette garantie. Car, dans un tel cas, elle peut demander des délais de paiement en justice. Le juge saisi, au vu des éléments présentés, peut alors lui accorder jusqu'à deux ans pour honorer son engagement.
Ces délais de paiement s'imposent évidemment au bailleur qui ne peut aller contre, sauf à faire appel de la décision rendue. Mais cet appel a peu de chance d'aboutir, les juges d'appel confirmant en général la décision des première instance.
Signalons aussi que la caution dispose des mêmes moyens de défense que le locataire pour s'opposer à la réclamation faite par le bailleur. En effet, dans la mesure où elle n'est tenue qu'au paiement des dettes du locataire, si ce dernier en conteste une, elle peut pareillement la contester. Ainsi, elle peut contester la légalité d'une augmentation de loyer, par exemple, ou invoquer le délai de prescription de cinq ans applicable en matière de paiement du loyer et des charges.
Il est vivement recommandé de faire signer un acte de caution solidaire au garant.
Lorsque la caution est solidaire, vous pouvez agir contre elle directement, sans avoir à agir au préalable contre votre locataire. En présence de plusieurs cautions (en cas de colocation notamment), vous pouvez poursuivre n'importe laquelle pour lui demander le paiement de la totalité des sommes dues par le ou les locataires.
Au contraire, en présence d'un cautionnement simple, vous devez d'abord poursuivre votre locataire avant de faire jouer la caution. Ce n'est alors qu'en cas d'échec de la procédure intentée contre lui, ou s'il est insolvable, que vous pouvez actionner la caution.
C'est la raison pour laquelle on parle toujours de caution solidaire, la caution simple étant très rare en pratique.