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Loi Alur : ce qui change pour les bailleurs

En débat depuis septembre 2013, le projet de loi Duflotpour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été publié le 26 mars 2014. Encadrement des loyers, garantie universelle des loyers, protection des locataires, modification de la réglementation sur les meublés... seules certaines mesures sont d'application immédiate.

Le nouveau Guide du bailleur


Pour les locations en cours

Certaines mesures de la loi sont applicables à toutes les locations, y compris celles en cours, sans possiblité pour les bailleurs de s'y soustraire.

Le délai accordé au bailleur pour agir en cas d'impayés de loyers (et de charges) est réduit à 3 ans, contre 5 ans jusqu'à présent. Ce délai réduit est également le délai applicable, désormais, à toutes les actions découlant d'un contrat de location. Par exemple, c'est ce délai qui s'applique pour la régularisation des charges.

Le délai accordé au bailleur pour procéder à la révision annuelle du loyer, en application de la clause de révision annuelle, est réduit à 1 an, contre 5 ans jusqu'à présent. Le bailleur étourdi ne pourra donc plus désormais revenir que sur la dernière augmentation de loyer, pas sur les plus anciennes.

La trève hivernale, période pendant laquelle les locataires ne peuvent pas être expulsés, est étendue. Elle commencera toujours le 1er novembre, mais s'achèvera le 31 mars et plus le 15 mars.

Le délai à partir duquel le locataire pourra exiger une réduction de loyer, en cas de travaux faits dans son logement à l'initiative du bailleur, provoquant une gène ou une impossibilité d'utilisation, est réduit à 21 jours, contre 40 jours jusqu'à présent.

En matière de location meublée, la loi modifie également les obligations respectives des bailleurs et des locataires, afin de mieux protéger ces derniers. Par ailleurs, elle donne compétence de la commission de conciliation pour connaitre des litiges relatifs aux meublés.

Pour les nouvelles locations

Certaines mesures de la loi ne sont applicables qu'aux locations conclues depuis le 27 mars 2014. Pae exemple, le bail doit désormais mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer, si le précédent locataire a quitté le logement il y a moins de 18 mois.

Le locataire qui donne congé bénéficie du préavis réduit à 1 mois s’il obtient un logement social, l’AAH ou pour des raisons de santé (quel que soit son âge). Par ailleurs, le bailleur qui achète un logement ne peut plus donner immédiatement congé à l'occupant pour revendre ou reprendre le bien. Son obligation de reloger les locataires âgés et modestes est renforcée.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer par mois.

En cas de colocation, les règles de solidarité changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution ne peuvent plus être solidaires des loyers plus de 6 mois après le congé. Jusqu'à présent, cette solidartié se poursuivait jusqu'à la fin du bail en cours.

Les pièces justificatives des charges locatives (payables par le locataire) doivent être tenues à sa disposition pendant 6 mois suivant la date de régularisation annuelle des charges.

Le régime des meublés est aligné sur celui des locations nues, pour l'état des lieux, les diagnostics, les clauses réputées non écrites, la rémunération des intermédiaires, les obligations des parties et les règles de prescription.

Les mesures en attente...

L'entrée en vigueur de certaines dispositions de la loi Alur est suspendue à la parution de décrets d'application.

Une liste exhaustive des documents exigibles au moment de la mise en location, pour vérifier la solvabilité du futur locataire, va être créée. Les bailleurs ne pourront pas exiger d'autres justificatifs.

Une généralisation du dispositif d'encadrement des loyers est prévue. Des observatoires vont être créés qui définieront les loyers références servant de base pour fixer les loyers de location ou relocation. Ces références devront figurer dans le bail.

L'obligation faite à tous les bailleurs de souscrire la Garantie universelle des loyers est abandonnée. Ce dispositif, dont la mise en oeuvre est repousée à 2016, sera facultatif... et gratuit !

Dans les communes en forte tension locative (éligibles à la taxe sur les logements vacants), le délai de préavis du locataire qui quitte son logement sera réduit à 1 mois.

... de décrets d'application

En cas de recours à une agence immobilière,  seules les missions correspondant à l’état des lieux, aux visites, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail peuvent désormais être facturées au locataire, et uniquement pour moitié. Un décret publié début août fixe le montant maximum qui pourra être réclamés au locataire à ce titre (à partir du 15 septembre 2014).

De nouveaux diagnostics - électricité, gaz, amiante - devront être réalisés, à joindre au dossier de diagnostic technique que le bailleur est tenu d'annexer à tout contrat de location.

Un contrat de location et un état des lieux types vont être créés prochainement, ainsi qu'un contrat de colocation type, qui s'imposeront à tout bailleur signataire d'un nouveau bail.

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