Mandater un professionnel pour gérer ses locations permet d’échapper aux contraintes et contrariétés de la gestion locative directe. Le gérant, responsable de ses actes de gestion, participe à réduire les risques locatifs. Son rôle consiste aussi à valoriser le patrimoine du bailleur !
Recourir à un gestionnaire vous décharge d'une bonne partie des soucis de gestion et vous évite d’avoir des relations conflictuelles avec vos locataires. En tant que professionnel, il est responsable de toute faute commise dans sa gestion qui vous cause un préjudice et il doit prendre toutes les mesures utiles pour prévenir et réduire les risques locatifs. Au-delà, le gestionnaire est aussi un conseiller à même de vous aider à optimiser votre patrimoine…
Nombre de propriétaires qui souhaitent se décharger de la gestion quotidienne de leurs locations et s'attacher les services d'un professionnel le font pour ne pas commettre d'erreur (dans la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux, la revalorisation du loyer…) ou pour ne pas avoir à régler les litiges avec leur locataire (troubles de voisinage, dégât des eaux, impayés de loyer…). Dans un environnement juridique et fiscal toujours plus complexe, le professionnel vous garantit en principe la bonne application des textes de lois et le respect de vos obligations de bailleur, autant que de celles de vos locataires. Par ailleurs, il joue un rôle d'intermédiaire, c’est lui qui est chargé des relations avec le locataire, chargé de régler les conflits et de le rappeler à ses devoirs.
Il est plus à l’aise pour choisir un nouveau locataire, il peut se renseigner en détail sur sa solvabilité, sans états d'âme. Plus neutre, il entretient des rapports moins conflictuels avec lui, strictement professionnels à toutes les étapes de la location : état des lieux, frais de remise en état, recouvrement de loyers impayés, procédure d’expulsion... En résumé, il est mieux à même de prévenir les risques et d’éviter qu’une situation litigieuse ne se transforme en bourbier juridique !
Outre ses fonctions de loueur, de gestionnaire et de comptable, l’administrateur de vos locations peut aussi être un conseiller capable de valoriser votre patrimoine. Connaissant parfaitement le marché locatif et ayant pignon sur rue, il perdra moins de temps que vous pour trouver ou retrouver un locataire et il saura mieux que vous déterminer le juste prix de la location.
Professionnel de l’immobilier, il peut vous faire profiter des opportunités du marché des transactions, des « pépites » au rendement prometteur, si vous cherchez à accroître votre patrimoine locatif. Si vous êtes tenté par la défiscalisation, il peut aussi vous aider à comprendre les dispositifs en faveur de l’investissement locatif, type Scellier dans le neuf ou Borloo et Besson dans l’ancien, à éviter les pièges qu’ils comportent et à respecter les engagements qui conditionnent le bénéfice des avantages fiscaux. Enfin, si vous souhaitez vous diversifier en immobilier, il peut vous faire découvrir les autres marchés locatifs (de boutiques ou de bureaux notamment), leurs contraintes et leurs bénéfices spécifiques…
L’administrateur, l’agent ou le syndic à qui vous confiez la gestion de vos biens loués est responsable de toute faute commise dans l’exercice de son mandat. Il doit disposer d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile qui interviendra s'il doit vous indemniser des conséquences d'une erreur qui vous cause préjudice.
Ainsi, si vous l’avez chargé de la mise en location d’un logement, il doit s’assurer de la solvabilité du candidat sélectionné. Sinon, en cas d'impayés, vous pourrez obtenir sa condamnation à vous rembourser solidairement avec le locataire. De même, s’il n’a pas établi l’état des lieux d’entrée correctement et si cela vous empêche de réclamer la remise en état du logement au départ d’un locataire ayant commis d’importantes dégradations, vous pourrez lui demander de supporter les frais correspondants. Ou encore, s’il a mal rédigé la clause de révision du loyer figurant au bail, il devra supporter la perte de loyer qui en découle.
Si l’administrateur commet une faute dans la gestion du bien, vous pourrez pareillement engager sa responsabilité. Par exemple, s'il ne vérifie pas que le locataire a bien souscrit l'assurance habitation exigée par la loi, vous pourrez lui demander de prendre en charge les frais de réparation de sinistre non couverts. Il sera également fautif si, le locataire ne payant plus ses loyers, il ne le déclare pas à l'assurance « loyers impayés » que vous avez souscrite, et que cela vous prive de cette couverture.
N’oubliez pas, cependant, que la mise en jeu de la responsabilité de votre mandataire dépendra avant tout du soin que vous aurez mis à rédiger son mandat ! Vous ne pourrez pas, par exemple, lui reprocher de ne pas avoir exigé la fourniture d’une caution solidaire au locataire qui ne paye plus son loyer si le mandat ne le prévoit pas.
Vous pourrez vous adresser à la chambre régionale dont dépend votre gestionnaire si vous avez un litige. Celle-ci tentera d’obtenir un règlement l'amiable de votre différend. Mais s’il ne reconnait pas ses torts et refuse de vous indemniser, vous devrez le poursuivre en justice pour obtenir réparation.
La tendance est à la concentration dans le monde des administrateurs de biens.
Des groupes comme Foncia ou Urbania ont racheté les cabinets plus petits pour créer de grosses structures de syndics et d'administrateurs de biens. Mais de nombreux bailleurs en sont revenus et préfèrent aujourd’hui avoir affaire à un cabinet à taille humaine, où l’interlocuteur reste le même pendant la durée du mandat.
L’important est de traiter avec un professionnel spécialisé dans la gestion locative et pas seulement dans la transaction immobilière. Avec la crise, de nombreuses agences immobilières souffrant d’un recul de leurs ventes se sont tournées vers la gestion d’un parc locatif. Toutes n’ont hélas pas été formées à cette profession et certaines n’ont pas les compétences requises. Vous devez donc être précautionneux dans votre choix et vous diriger vers un véritable administrateur de biens !