Une fois sélectionné le candidat qui présente le meilleur profil et les meilleures garanties, vous devez conclure un bail. Le jour de la remise des clés, vous devez aussi dresser un état des lieux du logement. Au préalable, vous aurez fait établir un dossier de diagnostic technique à remettre au locataire. Pour sécuriser la transaction, vous devez aussi exiger le versement d’un dépôt de garantie et la remise d’une attestation d’assurance multirisques habitation.

Le dossier de diagnostic technique

Pour que le locataire connaisse précisément l’état du logement qu’il va occuper, vous devez annexer à son contrat de location un dossier comportant plusieurs diagnostics. Ceux-ci doivent être établis à vos frais, par un professionnel certifié et indépendant.

Il en existe actuellement trois : le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne le locataire sur la consommation en énergie du logement et doit être établi quel que soit sa date de construction ; le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est destiné à repérer les revêtements contenant du plomb et doit être dressé uniquement si le logement a été construit avant 1949 ; l’état des risques naturels et technologiques est à faire si le logement – neuf ou ancien - est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone sismique.

La rédaction du bail

La location d’un logement non meublé à usage de résidence principale du locataire vous impose de rédiger un contrat de location respectant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Depuis août 2015, le contrat doit être conforme à un modèle-type fixé par décret. Il doit être établi au plus tard le jour de l’entrée dans les lieux du locataire. Il doit indiquer sa date d’effet afin d’éviter tout contentieux.

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Vous pouvez créer vous-même votre bail en utilisant notre Rédacticiel de bail. Un outil en ligne unique pour éditer vous-même votre contrat, accompagné de toutes les annexes utiles (fiche de renseignements du locataire, formulaire d’état des lieux, acte de caution solidaire, charges récupérables sur le locataire, notice d'information du locataire…). Vous obtiendrez un bail personnalisé à jour des dernières évolutions législatives et qui intègre toutes les clauses essentielles pour protéger vos intérêts de propriétaire (clause de solidarité entre les locataires, clause de révision du loyer, etc.).

La signature du bail

Si vous êtes marié et que le logement mis en location vous appartient en propre, vous pouvez signer le bail seul. Il en va de même s’il fait partie de votre communauté conjugale. En revanche, s’il est détenu en indivision avec d’autres personnes, le bail doit en principe être signé par tous les propriétaires indivis. Vous pouvez toutefois signer seul si vous avez reçu mandat des autres indivisaires.

Côté locataire, vous devez faire signer chacun des occupants en titre (locataire ou colocataires). Si vous louez à un couple marié ou pacsé, la signature d’un seul membre du couple suffit car elle engage les deux. Si vous louez à un couple de simples concubins, en revanche, vous devez exiger la signature des deux, faute de quoi vous ne pourrez pas poursuivre le non signataire en paiement.

Le dépôt de garantie

Au moment de la signature du bail, vous pouvez exiger de votre locataire le paiement d’un dépôt de garantie. Plafonné à un mois de loyer hors charges (2 mois pour les locations meublées), vous pouvez l’encaisser au moment de son paiement.

Vous devrez le restituer dans les deux mois suivant la fin de la location, déduction faite des sommes vous restant dues par le locataire à son départ des lieux. Ce délai sera réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi au début de la location.

L’état des lieux

Le jour de la remise des clés au locataire et de son entrée dans les lieux, vous devez établir un état des lieux écrit, contradictoirement, détaillant l’état du logement et de ses équipements. Ce document sera signé par vous et le locataire puis annexé au bail. A la fin de la location, vous en établirez un second. Vous pourrez ainsi déterminer par comparaison si le locataire a respecté son obligation d’entretien, et conserver tout ou partie du dépôt de garantie si ce n’est pas le cas.

L’importance de l'état des lieux

Il doit être décrire l’état du logement pièce par pièce, du sol au plafond, sans oublier les placards et les équipements divers. Pour en dresser un complet et détaillé, vous pouvez, comme pour le bail, utiliser notre Rédacticiel de bail.