Choisir le « bon » locataire, c’est sélectionner une personne sérieuse, fiable et solvable. Une étape cruciale car une fois le bail signé, vous ne pourrez plus faire marche arrière et serez engagé dans une relation qui pourra durer plusieurs années...
Vous devez être attentif à trois critères : le ratio existant entre le niveau de ressources du locataire et le loyer réclamé, son profil professionnel et ses garanties de paiement. Évidemment, vous ne pouvez pas faire votre choix en fonction d’autres éléments tels que l’origine, la religion ou l’état de santé des candidats, sous peine d’être poursuivi pour discrimination. Vous ne pouvez pas non plus refuser un candidat au prétexte qu’il a un animal de compagnie (sauf animal dangereux) ou des enfants (sauf si la capacité du logement ne permet pas de les accueillir).
Sauf location à un étudiant couvert par ses parents, les bailleurs exigent généralement de leur locataire qu’il perçoive des revenus trois fois supérieurs au loyer (charges comprises). Soit par exemple, un revenu net imposable de 36 000 € par an pour un loyer charges comprises de 1 000 € par mois.
Ce ratio ne doit toutefois pas faire oublier un autre élément, à notre avis plus déterminant : « le reste à vivre ». Il s’agit des sommes qui restent à disposition du locataire et de son foyer une fois payé son loyer. Il est plus difficile pour une personne gagnant 2 000 € par mois de supporter un loyer de 700 € que pour une personne gagnant 4 000 € un loyer de 1 500 €. De même, un couple marié avec deux enfants gagnant 3 000 € par mois aura plus de mal à supporter un loyer de 700 € qu’un célibataire sans enfant gagnant 2 000 €.
Il est aussi important que le niveau de ses ressources. Certains bailleurs préfèrent louer à un fonctionnairequi bénéficie de la sécurité de l’emploi qu’à un salarié du secteur privé qui risque à tout moment d’être au chômage. Ou à un retraité qui a des revenus réguliers plutôt qu’à un travailleur indépendant dont l’activité génère des revenus aléatoires.
Si vous avez affaire à plusieurs candidats salariés, vous pouvez aussi comparer leur situation respective avant de vous prononcer : quelle est la nature de leur contrat de travail, CDI, CDD ou contrat en intérim ? Ont-ils de l’ancienneté dans l’entreprise ou sont-ils en période d’essai ? Travaillent-ils dans un secteur dynamique ou dans un secteur en crise ?...
Les critères de sélection du locataire sont délimités. Aller outre peut justifier des poursuites. Personne ne peut se voir refuser une location en raison de son origine, son nom, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.
Le candidat qui estime être l'objet de discrimination peut présenter au juge des éléments (soupçons, impressions, rumeurs...) laissant supposer l'existence d'une discrimination, en vue d’obtenir une indemnisation.
Si vous êtes confronté à une telle situation, vous devrez prouver que votre décision est justifiée par un motif non discriminatoire (des revenus insuffisants ou une situation professionnelle précaire, par exemple). En cas de discrimination avérée, vous risquez jusqu’à trois ans de prison et, plus probablement, une amende pouvant grimper jusqu’à 45 000 € !
Le candidat locataire qui s'estime victime d'une discrimination peut recourir au Défenseur des droits, autorité qui remplace l'ancienne Halde (Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité). Il peut la saisir directement (par écrit ou sur son site www.defenseurdesdroits.fr/), par l'intermédiaire d'un député, d'un sénateur ou d'un représentant français au Parlement européen, ou conjointement avec une association. Le Défenseur des droits peut aussi se saisir d'office et s'inviter dans les procédures judiciaires. Il peut proposer au présumé coupable une transaction sous forme d'amende et, s'il y a lieu, d'indemnisation de la victime.
Pour limiter le risque d'impayés, mieux vaut choisir un locataire qui offre de solides garanties de paiement.
La fourniture d’une caution solidaire est la plus répandue. Il s’agit d’un engagement écrit pris par un tiers de payer le loyer et les autres dettes locatives en cas de défaillance du locataire. La personne qui se porte caution solidaire doit rembourser les dettes du locataire à première demande, sans poursuites préalables. Cette garantie est intéressante en présence d’un locataire qui ne remplit pas les critères de solvabilité habituels (étudiant, chômeur ou salarié modeste).
En présence d’un locataire qui ne peut pas vous fournir de caution, vous pouvez souscrire à vos frais une assurance «loyers impayés». Autre solution, la nouvelle garantie gratuite Visale mise en place par l’Etat et le 1 % Logement si vous acceptez de louer le logement à un prix inférieur aux loyers de marché.
Attention, le cumul de garanties contre les impayés est désormais interdit, sauf location à un étudiant ou un apprenti. Cela signifie que vous ne pouvez pas souscrire une GLI ou bénéficier du dispositif Visale si votre locataire vous fournit la caution d’un tiers.