Pour la première fois depuis sa création en 2006 puis sa refonte en 2008, l'indice de référence des loyers (IRL), dont les variations servent de base au calcul de la revalorisation annuelle des loyers d'habitation en cours de bail, est en diminution. Il a en effet reculé de 0,06 % au 4ème trimestre 2009 par rapport à sa valeur au 4ème trimestre 2008, passant à 117,47 contre 117,54 un an plus tôt.
Le loyer fixé au moment de la conclusion d'un bail d'habitation peut être révisé chaque année en fonction de la variation de l'IRL constatée sur un an. A condition, toutefois qu'une clause du bail prévoit explicitement cette révision, ce qui est le cas de la majorité des formulaires types de baux vendus en librairie ou sur internet. Le modèle de bail d'habitation que propose notre site inclut d'ailleurs systématiquement cette clause pour protéger vos intérêts .
Le propriétaire peut alors réviser le loyer une fois par an, à la date prévue dans le bail (en général, la date anniversaire du contrat). Pour cela, il lui suffit d'appliquer au loyer de départ un pourcentage d'évolution identique à celui constaté entre l'IRL trimestriel indiqué dans son bail (en général, le dernier indice publié à la date de signature du contrat) et le même IRL trimestriel de l'année en cours. Dans ce cas, en fonction du libellé de la clause de révision, le propriétaire peut être tenu de diminuer le loyer si l'IRL baisse.
A l'inverse, si aucune clause de révision du loyer n'est insérée dans le contrat de location, le loyer ne peut pas être revalorisé en cours de bail, y compris si les prix du marché augmentent fortement pendant ce temps. Il en va de même, a fortiori, si le bail est simplement verbal. Mais, en contrepartie, le propriétaire n'a pas non plus à diminuer le loyer si l'IRL baisse puisque le contrat de location ne prévoit pas sa révision annuelle.
Si le bail comporte une clause de révision du loyer, le propriétaire doit en vérifier le libellé. Si cette clause prévoit uniquement une révision « à la hausse » du loyer, ou si le contrat de location indique expressément que « l'augmentation » du loyer se fera en fonction de l'IRL, il n'a pas à tenir compte de la baisse de l'IRL. Dans ce cas, le loyer restera inchangé jusqu'à la prochaine variation à la hausse de cet indice.
La question de la diminution du loyer se pose, en revanche, si le bail prévoit que sa révision annuelle se fera en fonction de « l'évolution » de l'IRL. Car, en théorie, la variation de l'indice doit alors s'appliquer à la hausse comme à la baisse. C'est du moins l'interprétation qui a été retenue dans une réponse ministérielle de 1996 qui s'était prononcée sur la répercussion de la baisse de l'indice du coût de la construction (ICC) qui servait à l'époque de référence à l'évolution des loyers.
Certes, il ne s'agit là que d'une réponse ministérielle, sans valeur coercitive. Les propriétaires peuvent donc ne pas la suivre. Compte tenu de la faiblesse de l'enjeu, il est probable que la majorité des locataires n'y trouveront rien à redire. Mais si la baisse de l'IRL devait se confirmer en 2010, certains d'entre eux pourraient être tentés à l'avenir d'obtenir une diminution de leur loyer en justice, si leur propriétaire continue de la leur refuser (une baisse de l'IRL de 1,5% sur un loyer de 1 000 € se traduirait par une diminution de loyer de 15 € par mois, soit 180 € sur un an !). Il appartiendra alors aux tribunaux de se prononcer, en reprenant ou pas à leur compte l'interprétation donnée par la réponse ministérielle de 1996.
Surtout, retenez que les loyers ont reculé dans plus d'une ville sur deux en 2009, contre moins d'une ville sur quatre en 2008. Une baisse de l'ordre de 1 à 1,5 % selon le type de logements loués (résultats d'une étude de l'Observatoire des loyers Clameur publiée en septembre 2009). Dans ces conditions, mieux vaut accéder à la demande d'un locataire de diminuer son loyer de quelques euros par mois, que prendre le risque de le voir chercher moins cher ailleurs et être obligé de relouer pour un prix de marché en baisse !
Pour l'instant, la baisse de l'IRL n'a été constatée qu'entre le 4ème trimestre 2009 et le 4ème trimestre 2008. Autrement dit, seuls les propriétaires ayant signé un bail ayant pour indice de référence l'IRL du 4ème trimestre sont potentiellement concernés par la baisse de l'IRL. Compte tenu de la refonte de cet indice IRL intervenue en février 2008, sont visés les baux signés entre mi janvier et mi avril pour les contrats conclus depuis le 10 février 2008 et les baux signés entre début avril et début juillet pour les contrats conclus avant cette date.
En revanche, les propriétaires qui ont signé un contrat de location à une autre période de l'année et qui ont mentionné comme indice de référence l'IRL du premier, du second ou du troisième trimestre ne sont pas concernés par cette baisse. Ils le seront à l'avenir si l'évolution de l'IRL au premier, second ou troisième trimestre 2010 confirme la baisse enregistrée au dernier trimestre 2009. A suivre…
Le loyer d'un local à usage d'habitation n'est révisé chaque année que si une clause du bail le prévoit expressément. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Cette révision annuelle intervient, à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat.
En cas d’oubli, le propriétaire peut appliquer une augmentation de loyer en remontant jusqu’à 5 ans en arrière, il peut aussi réclamer les augmentations de loyers dues sur cette période. Néanmoins le locataire peut lui demander des délais de paiement s’il rencontre des difficultés.