Vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui se charge de tout, y compris de la gestion de la location. Vous pouvez aussi limiter l’étendue de son mandat à la recherche du locataire et à la rédaction du bail. Ses honoraires sont fonction de l’étendue de sa mission.

Une profession réglementée

La profession d'administrateur de biens est réglementée. Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture, sous condition de justifier de l'aptitude professionnelle requise et de ne pas être frappé d'une incapacité ou d’une interdiction d'exercer. Il existe 3 cartes : pour la vente d'immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ; pour la gestion de biens loués dite « gestion immobilière » ; pour l'activité de marchand de listes. L'administrateur doit souscrire une assurance garantissant sa responsabilité professionnelle. Le nom et l'adresse de l'organisme garant doivent figurer sur ses documents.

Une responsabilité renforcée

Le professionnel mandaté est responsable de toute faute commise dans l'exécution de son mandat. Lorsqu’il est chargé de la gestion locative, il doit s'assurer de la solvabilité et du sérieux du futur locataire. Sinon, en cas d'impayés ou de dégradations occasionnées par le locataire, vous pourrez obtenir sa condamnation avec le locataire à vous indemniser. Mais si l'administrateur a fait toutes les vérifications utiles pour s’assurer de la solvabilité du locataire, vous ne pourrez pas le poursuivre si, finalement, ce dernier ne paye pas son loyer. Dans ce cas, il n’aura commis aucune faute. Vous ne pourrez pas, par exemple, lui reprocher de ne pas avoir exigé la fourniture d’une caution solidaire au locataire pour garantir le paiement des loyers, si le mandat ne le prévoit pas.

Le gestionnaire peut engager sa responsabilité pénale !

Il peut, par exemple, être poursuivi pour publicité mensongère s'il publie une annonce trompeuse, en indiquant une superficie supérieure à la réalité. De même, l'agent n'a pas le droit d'appliquer des critères de sélection interdits par la loi, tels que l'origine, l'ethnie ou la nationalité. Le propriétaire poursuivi par un candidat éconduit par l’agent pour de tels motifs peut se retourner contre lui en justice pour obtenir sa condamnation à l’indemniser. A moins que l’agent prouve qu’il a reçu des instructions en ce sens du propriétaire, auquel cas celui-ci sera également condamné. Vous pouvez aussi demander réparation à l'agent s'il commet une faute dans la gestion du bien qui vous cause un préjudice. Par exemple, s'il ne vérifie pas que le locataire a souscrit l'assurance habitation et que, suite à un sinistre, votre assurance refuse de vous indemniser pour ce motif. Ou si, en présence d’un locataire ne payant pas son loyer, il omet de le déclarer à temps à l'assurance « loyers impayés", vous privant de cette garantie.

Un mandat écrit à durée limitée

La profession d'agent immobilier est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes précisent que l'étendue de la mission de l'agent doit être convenue par contrat écrit entre lui et son client. Les juges appliquent strictement les règles concernant le mandat et sanctionnent par la nullité la moindre irrégularité. En clair, cela signifie qu’un agent ne peut intervenir pour votre compte que s’il est en possession d’un mandat express précisant l’étendue de sa mission. Le contrat de mandat doit être écrit et numéroté. Il doit préciser sa durée et les conditions de son renouvellement. Un mandat qui n’indique pas pour quelle durée il est conclu est nul. De même, un mandat qui comporte une clause de tacite reconduction à sa date d’expiration doit préciser la durée et le terme de cette reconduction, faute de quoi il n’est pas valable.

Quelle est la durée habituelle du mandat de l'agent immobilier ?

En général, un mandat de recherche du locataire est consenti pour une durée irrévocable de trois mois. A défaut de résiliation pour ce terme, adressé à l’agent en recommandé au moins 15 jours avant, le mandat est reconduit pour une nouvelle période d'un an au terme de laquelle il prend fin. Quant au mandat de gestion locative, il est souvent conclu pour la durée du bail (trois ans), puis renouvelable une fois pour la même durée, sauf résiliation adressée six mois avant le terme du mandat initial. Mais il est préférable de limiter cette durée à la première année de location et de prévoir un renouvellement d’année en année ensuite, jusqu’au terme du bail, sauf dénonciation en recommandé envoyé trois mois avant le terme de la période en cours.

Un mandat à géométrie variable

La mission confiée à l'agent peut être plus ou moins étendue. En règle générale, il effectue au minimum les démarches pour trouver un locataire (par voie de publicité ou d'affichage dans ses locaux, notamment) et se charge de la rédaction du bail. Le cas échéant, il peut aussi vous représenter pour établir l'état des lieux. Mais vous pouvez aller au-delà et lui confier une mission plus complète. Sa mission doit être spécifiée dans le contrat. Cela vous permet ensuite, si l’agent excède ses pouvoirs, d’agir en responsabilité contre lui et de faire annuler les actes qu’il a accomplis en contradiction avec l’objet de son mandat.

Précisez les contours de la mission du mandataire !

Si vous lui confiez la gestion de la location, le mandat doit préciser l’étendue de ses pouvoirs de gestionnaire : encaissement des loyers, règlement des impayés et des litiges locatifs, renouvellement du bail, congé donné au locataire… Si vous confiez un mandat de gestion locative à un agent, sans autre précision, il peut signer le bail avec le candidat qu’il a sélectionné sans vous demander votre avis. Pour qu’il en soit autrement, il faut prévoir dans le mandat une clause obligeant le mandataire à vous soumettre les dossiers des postulants pour validation. Quelle que soit l’étendue de sa mission, l’agent ne peut pas intenter une action en justice en votre nom, ni vous représenter en justice. Pour cela, vous devez agir seul, ou recourir aux services d’un avocat !

Des honoraires négociables

Le mandat doit préciser les honoraires de l’agent immobilier, leur mode de calcul, la date de leur paiement et l’identité de leur débiteur (vous ou le locataire).

Premier principe, les honoraires sont libres, donc négociables. C’est la raison pour laquelle ils doivent être affichés dans l’agence et indiqués dans le mandat. Cette rémunération peut prendre la forme d’un forfait ou d’une commission proportionnelle au montant du loyer. La rémunération par commission est la plus courante. Les honoraires classiques de négociation, frais de rédaction du bail inclus, sont fixés entre 12 et 15% du loyer annuel hors charges et hors taxes. Désormais, ils sont à la charge exclusive du bailleur, à l’exception de 4 prestations spécifiques partageables avec le locataire, dans la limite d'un plafond.

Les honoraires de gestion locative, eux, sont souvent fixés à 7 ou 8 % du montant du loyer annuel hors charges (hors coût de l’assurance loyers impayés) et ils sont à la charge exclusive du propriétaire. Cependant, certains agents n’hésitent pas à appliquer ce pourcentage de rémunération sur toutes les sommes qui passent entre leurs mains, y compris les charges et impôts locaux dus par le locataire. Il convient d’être attentif à l’assiette de calcul de la commission mentionnée dans le mandat.

Deuxième principe, l’agent ne peut être payé qu’après la réalisation de sa mission. Toutefois, si sa mission est étalée dans le temps (c’est le cas de la gestion de la location), il peut exiger un paiement à échéances fixes au fur et à mesure de l’exécution de son mandat. Cela étant, le mandataire empêché d’exécuter sa mission par la faute du bailleur peut exiger le versement d’indemnités pour compenser le non paiement de ses honoraires. Par exemple, si vous renoncez à mettre votre bien en location après que l’agent ait trouvé un locataire, vous devrez lui verser une indemnité équivalente aux honoraires convenus pour cette recherche.

Dernier principe, seules les rémunérations prévues au mandat sont dues. Ainsi, si vous donnez mandat de trouver un locataire puis de signer le bail et l’état des lieux, vous devez faire préciser que la rémunération contractuelle englobe toutes ces tâches. De la sorte, il ne pourra pas exiger le paiement d’honoraires supplémentaires pour l’établissement de l’état des lieux, par exemple. De même, si vous confiez un mandat de gestion locative à un agent, vérifiez ce que recouvre sa commission de gestion. Vous éviterez ainsi qu’il ne vous réclame le paiement d’honoraires spécifiques, pour l’envoi des quittances au locataire par exemple.

Attention aux honoraires cachés !

Assurez-vous que l’agent ne réclame pas des sommes indues au locataire, tel que des frais d’envoi des quittances, car le locataire pourra vous demander remboursement !