Autre mesure phare du projet de loi Duflot, la mise en place d'un garantie universelle des loyers (GUL), en remplacement des garanties actuelles, peu utilisées. Principale différence, elle sera obligatoire pour tous les bailleurs de logements loués à usage de résidence principale, à partir du 1er janvier 2016. Et son coût sera partagé entre propriétaire et locataire.
En France, on estime que les impayés de loyers représentent environ de 2 % à 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Dans 70 % des cas, l'impayé fait suite à une baisse de revenus liée à un accident de la vie (chômage, maladie, divorce...), dans 10 % des cas, il est lié à une situation de surendettement.
Pour se couvrir contre ce risque, la majorité des bailleurs recourent à la traditionnelle caution solidaire. Il s'agit de demander à un proche du locataire de se porter garant des paiements pour celui-ci, s'il est défaillant.
Depuis quelques années, certains bailleurs optent pour une autre solution : la souscription d'une assurance type "garantie contre les loyers impayés(GLI) " ou "garantie universelle contre les risques locatifs (GRL ou GURL)". Mais ces garanties séduisent peu, en particulier celles sponsorisées par les pouvoirs publics, mises en place pour favoriser la location aux populations les moins solvables.
Plusieurs raisons expliquent cet échec : les garanties de loyers sont supportées exclusivement par le bailleur, là où la caution est gratuite ; la procédure à respecter en cas d'impayés est complexe, longue et à l'issue incertaine pour le bailleur ; la GRL impose un accompagnement "social" du locataire en difficultés ; la souscription d'une garantie interdit de demander la caution d'un tiers au locataire, sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti...
Le nouveau dispositif de garantie universelle des loyers (GUL) sera applicable à l'ensemble du parc locatif privé, que le logement soit loué nu ou meublé, dès lors qu'il s'agira de la résidence principale du locataire. Tous les locataires et tous les propriétaires - personnes physiques ou morales type SCI - en bénéficieront. A contrario, les logements conventionnés et ceux loués à un usage autre que la résidence principale, en seront exclus.
La GUL deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2016. A cette date, le bailleur ne pourra plus exiger de caution au locataire, sauf cas particuliers à préciser ultérieurement (vraisemblablement pour les étudiants, les jeunes aux revenus modestes, et les personnes aux revenus précaires). Pour les locations en cours, la garantie se substituera au cautionnement déjà obtenu, au moment du renouvellement du bail ou en cas de relocation à un nouveau locataire.
Le fonctionnement de la GUL semble simple. En cas d'impayés, le bailleur sera rapidement indemnisé de leur montant. La situation du locataire sera alors examinée. Un accompagnement sera mis en place pour l'aider à apurer sa dette et à se maintenir dans les lieux ou à se reloger ailleurs, si ses difficultés son passagères.
Si le locataire en situation d'impayés est de mauvaise foi, la garantie se retournera contre lui pour obtenir remboursement des sommes payées au bailleur.
Le projet de loi Duflot ne fait que fixer quelques grands principes de cette nouvelle garantie. Seule certitude, bailleurs et locataires ne pourront y échapper et ils devront cotiser à égalité.
Pour le reste, en revanche, les modalités concrètes de fonctionnement de ce dispositif (montant de la cotisation, délais de recouvrement des impayés, financement du nouveau système, modes de commercialisation de la garantie, etc.) ne sont pas encore précisées.
Une mission doit voir le jour cet été, qui sera chargée de faire des propositions sur les modalités d'indemnisation des impayés de loyers (plafonds, seuils...), sur l'organisation des différentes procédures (traitement des sinistres, accompagnement social...), ainsi que sur les circuits financiers et les contrôles qui seront nécessaires.
La mission devra également définir comment assurer la transition avec les dispositifs d'assurance déjà existants, type garantie des loyers impayés (GLI) et garantie contre les risques locatifs (GURL).
Une seule chose est acquise pour l'instant : la loi créera une agence de la garantie universelle des loyers, pilotée par un conseil d'administration composé de 5 représentants de l'Etat, 2 représentants de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) et 2 personnalités qualifiées en matière de logement.
Son rôle sera de mettre en place le dispositif de garantie universelle, de l'administrer et d'en contrôler le bon fonctionnement.
L'agence devra par ailleurs définir les modalités d'organisation de l'accompagnement social des locataires en difficultés, en articulation étroite avec les dispositifs déjà opérationnels, notamment dans le cadre de la garantie universelle contre les risques locatifs.
En imposant le dispositif à l'ensemble du parc privé, les pouvoirs publics espère mutualiser davantage les risques et réduire ainsi le coût de la garantie.... Un coût qui constituera tout de même une charge supplémentaire pour les bailleurs, réduisant encore un peu plus la rentabilité de leur investissement.