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4/27/15

Location meublée : les nouvelles contraintes des bailleurs

Longtemps considérée comme un espace de liberté contractuelle, la location meublée est désormais plus encadrée. La récente loi Alur a en effet modifié son régime juridique, en cas de location à usage de résidence principale, pour le rapprocher de celui des locations non meublées. Certaines mesures sont d'application immédiate, d'autres suspendues à la parution de décrets d'application...

 

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2e édition - août 2014 (à jour de la loi Alur)

4/27/15

Une définition plus stricte des meublés

Jusqu'à présent, il n'existait pas de définition légale de la location meublée, et il fallait se référer aux critères dégagés par les juges pour savoir si un logement loué relevait de cette qualification. Ces derniers se référaient au mobilier et aux équipements mis à disposition du locataire pour se prononcer, l'important étant que ce dernier puisse vivre immédiatement et convenablement dans le logement avec ses seuls effets personnels.

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) a le mérite de créer une définition légale de la location meublée : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

Intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 (article 25-4) sur les locations non meublées, cette définition des locations meublées concerne uniquement les logements donnés en location à usage de résidence principale. Elle n'est pas applicable aux locations meublées réservées à un autre usage, notamment aux locations touristiques ou saisonnières.

Pour aller plus loin, la loi Alur prévoit aussi de fixer la liste du mobilier qui doit être fourni au locataire, et dont le défaut peut justifier la requalification en location non meublée. Pour l'heure cependant, le flou subsiste car la loi renvoie à un décret non encore publié le soin de définir cette liste. L'appréciation des juges est donc encore de mise en cas de conflit.

Dernière évolution, la loi Alur permet de quantifier la notion de résidence principale : "La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure." Certes, cette définition concerne les locations non meublées, mais on peut raisonnablement penser qu'elle sera aussi appliquée aux locations meublées en cas de conflit.

Des obligations en plus

L'absence de carcan législatif qui caractérisait les locations meublées a été l'une des raisons de son succès ces dernières années. Là où la location non meublée était soumise à des règles impératives pour le propriétaire, la location meublée était régie par le principe de liberté contractuelle.

Une liberté quelque peu écornée depuis 2005, en cas de location à usage de résidence principale, certaines dispositions du code de la construction s'imposant désormais au bailleur : rédaction d'un contrat écrit, durée minimum de bail, révision du loyer encadrée...

Avec la loi Alur, l'attrait de la location meublée pourrait s'amoindrir côté propriétaires. Celle-ci intègre en effet la location meublée à usage de résidence principale dans la loi de 1989 régissant les locations non meublées, dans le but de la soumettre à une réglementation similaire, plus protectrice des intérêts du locataire en place.

Locations meublées et vides sont ainsi désormais soumises aux mêmes obligations, qu'il s'agisse de l'état des lieux, du dossier de diagnostic technique, des clauses du bail réputées non écrites, de la rémunération des intermédiaires, des obligations des parties et des règles de prescription... A l'avenir, le contrat de bail et l'état des lieux devront être établis suivant un modèle défini. Par ailleurs, un inventaire et un état détaillé du mobilier devront être réalisés pour la signature du bail selon les mêmes modalités que l'état des lieux.

Attention, si certaines mesures sont applicables immédiatement à toutes les locations, d'autres ne le sont qu'en cas de signature d'un nouveau bail, les baux en cours à la date de publication de la loi (27 mars) restant soumis à la réglementation ancienne. Et d'autres mesures ne deviendront effectives que lors de la parution de décrets d'application. C'est le cas, par exemple, de l'obligation de rédiger un contrat conforme à un modèle type. Sur ce point, lisez notre article Loi Alur, ce qui change maintenant pour les bailleurs.

Un loyer qui peut être encadré

Alors que les loyers des locations meublées étaient jusqu'à présent totalement libres (sauf le risque d'être soumis à la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements), ils pourront être encadrés à l'avenir, dans les zones urbaines "tendues", de la même manière que les loyers des logements loués non meublés.

Actuellement, 39 agglomérations de plus de 50 000 habitants sont soumis à cet encadrement des loyers, pour les locations non meublées. Ce dispositif va donc être étendu progressivement aux locations meublées, les préfets étant chargés de déterminer le loyer de référence des meublés en majorant ceux arrêtés pour la location vide, à partir des écarts constatés par des observatoires locaux entre ces deux types de location.

Autre changement important, le dépôt de garantie exigible à l'entrée dans les lieux du locataire est désormais limité à deux mois de loyer (hors charges), alors qu'il était fixé librement par le bailleur auparavant. De plus, pour garantir le paiement du loyer, le bailleur ne peut plus exiger la fourniture d'une caution solidaire par le locataire, s'il souscrit par ailleurs une assurance contre les loyers impayés. Seule exception, comme pour les locations non meublées, le cumul est possible si le locataire est étudiant ou apprenti. Enfin, toute pénalité à la charge du locataire est désormais proscrite.

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Une durée qui reste spécifique

La location meublée à usage de résidence principale conserve ses spécificités concernant la durée du bail. Une durée réduite puisqu'elle est fixée à 1 an, contre 3 ans pour les locations non meublées (voire 6 ans en présence d'un bailleur personne morale type SCI). Cette durée est en outre réduite à 9 mois en présence d'un locataire étudiant.

Autre spécificité maintenue, la reconduction tacite du bail à son terme n'est possible que pour les baux d'une durée d'un an, pas pour ceux d'une durée réduite à 9 mois. Autrement dit, le locataire étudiant n'a pas droit au renouvellement de son bail et doit quitter les lieux au terme convenu au départ.

Les délais spécifiques à respecter pour résilier le bail sont également maintenus. Le locataire peut dénoncer son bail à tout moment en respectant un préavis de 1 mois ; le bailleur le peut uniquement en fin de bail, pour l'un des 3 motifs autorisés en matière de location non meublée, et moyennant un préavis de 3 mois. Mais désormais, son congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien le liant au bailleur (le bénéficiaire de la reprise ne pouvant être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin).

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Auteur : Olivier Puren