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6/21/16

Départ du locataire, ses obligations

Le locataire peut résilier son bail à tout moment. Il doit informer le bailleur de son départ en lui délivrant un congé en bonne et due forme. Il doit respecter un délai de préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans certains cas. Au terme de ce délai, il est libéré de ses obligations.

6/21/16

Le locataire peut résilier son bail à tout moment

Votre locataire peut mettre fin à son bail à tout moment. La durée d’une location à usage de résidence principale (3 ans en cas de location non meublée, portés à 6 ans si le bailleur est une société) ne s’impose qu'à vous, pas à votre locataire !

Toute clause du bail imposant une durée minimale de location est illicite ; elle n'est pas opposable au locataire, qui n'est donc pas tenu de la respecter. Celui-ci peut par exemple décider de rompre son bail avant même d’avoir emménagé, s'il change d’avis juste après l’avoir signé.

Une fois son congé envoyé, votre locataire ne peut plus changer d’avis, sauf avec votre accord (conditionnez-le à la remise d'une lettre de renonciation à se prévaloir de son congé). S'il se maintient dans les lieux à la fin de son préavis, il devient occupant sans droit ni titre : il peut être expulsé et condamné à vous verser des dommages et intérêts.

En cas de colocation, chaque colocataire peut décider seul de rompre le bail ; celui-ci se poursuit avec les colocataires restants. Si le bail comporte une clause de solidarité, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer jusqu'à la fin du bail en cours. Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 27 mars 2014, cette solidarité cesse lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail et au plus tard 6 mois après la date du congé.

Le congé doit être envoyé en recommandé

Le locataire doit vous informer de son départ par courrier. La résiliation du bail faite oralement, par mail ou SMS est sans valeur. L’envoi d’une lettre simple ne suffit pas non plus et ne vous est pas opposable (le congé est alors sans valeur). Le locataire doit obligatoirement vous adresser son congé en lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette formalité est essentielle car elle constitue pour lui la preuve qu'il vous a informé de sa volonté de rompre le bail. De plus, elle permet d’établir avec certitude la date de réception du congé, date qui constitue le point de départ du délai de préavis à respecter par le locataire sortant.

Le locataire peut recourir à un huissier de justice pour donner congé. Cette solution coûteuse est à envisager lorsque le bailleur ne va pas retirer le congé à la Poste ou s’il le refuse, le préavis ne pouvant alors commencer à courir.

Le locataire doit signer le congé adressé au bailleur. C’est une condition de validité du congé, qui atteste que son auteur est bien le signataire du bail. Si le locataire est marié ou pacsé, le congé doit être cosigné par les deux conjoints ou partenaires. A défaut, vous pouvez considérer que le bail est rompu uniquement à l'égard de celui qui a signé le congé, mais se poursuit avec l'autre...

Le locataire doit respecter un préavis de 3 mois

Le locataire doit vous informer de son départ des lieux 3 mois à l'avance. Ce délai court à partir de la réception de la lettre de congé qu'il doit vous adresser en recommandé AR. Le point de départ de son préavis est la date figurant sur l’accusé de réception qui lui est remis par la Poste.

Le préavis est calculé de date à date. Le locataire peut vous envoyer son congé à tout moment, même en cours de mois ; il n'est pas tenu de vous le donner le 1 du mois.

L’idée reçue selon laquelle tout mois commencé est intégralement du est fausse ! Si vous recevez  son congé le 15 du mois, son préavis prend fin le 15 du troisième mois suivant, et non à la fin de ce troisième mois. Par exemple, un congé reçu le 15 février 2017 s'achèvera le 15 mai 2017 à minuit, et non le 31 mai.

Le locataire n'est pas obligé de motiver sa décision de partir. Son congé doit uniquement indiquer de manière non équivoque sa volonté de rompre le bail et de quitter le logement. Il doit par ailleurs préciser l'identité des parties ainsi que son objet.

Il en va autrement uniquement lorsque le locataire entend se prévaloir d'un préavis réduit à un mois : il doit alors indiquer le motif de son départ dans son congé.

Samedi, dimanche, jours fériés… Un contrat de location est un contrat civil. En clair, si le congé envoyé par votre locataire prend fin un samedi, un dimanche ou un jour férié, vous ne pouvez pas lui imposer de retarder son départ au premier jour ouvré suivant.

Il en va de même si vous avez un empêchement le jour de la fin du préavis pour établir l'état des lieux de sortie et récupérer les clés ; vous ne pouvez pas exiger du locataire le paiement du loyer après la date de fin de son congé.

Le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois

Dans certains cas prévus par la loi, le locataire peut réduire son préavis à un mois. Il doit alors indiquer dans son congé le motif de son départ ; vous pouvez lui réclamer des justificatifs. S'il est marié, pacsé ou vit en concubinage, le délai réduit profite à son couple même si un seul est dans une situation qui permet d'en bénéficier.

Le locataire a trouvé un premier emploi. Peu importe qu’il s’agisse d’un emploi à durée indéterminée ou déterminée, à plein temps ou à temps partiel.

Le locataire est muté. Tout changement de lieu de travail imposé par l'employeur est une mutation ! Peu importe que la nouvelle affectation se situe dans la même ville.

Le locataire a perdu son emploi (licenciement, rupture conventionnelle, fin de CDD) ou en a retrouvé un après l'avoir perdu. Le préavis réduit ne joue pas en cas de changement d'activité, de départ en retraite, d'abandon de poste, de démission, de mise en disponibilité ou de cessation d'une activité indépendante pour exercer une activité salariée.

Le locataire a plus de 60 ans et est malade. Si son état de santé justifie son changement de domicile, il peut bénéficier d’un préavis réduit pour faciliter son admission en établissement spécialisé. La condition d'âge n'est plus exigée pour les baux signés depuis le 27 mars 2014.

Le locataire bénéficie du RSA. Celui qui a des revenus équivalents mais qui ne perçoit pas le RSA ne peut pas prétendre au préavis réduit.

Par ailleurs, les locataires d'un logement situé en zone tendue bénéficient aussi d'un préavis réduit à un mois, de même que ceux titulaires de l'allocation adulte handicapée (AAH) ou attributaires d'un logement social.

Le loyer doit être payé jusqu'au terme du congé

Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée de son préavis, y compris s'il décide de quitter les lieux avant son terme.

La pratique consistant à ne pas payer le dernier terme et à demander la compensation avec le dépôt de garantie versée à l'entrée dans les lieux est illégale. Dans un tel cas, mieux vaut adresser une mise en demeure de paiement au locataire, et préserver le dépôt de garantie pour compenser les éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Si un bail est signé avec un nouveau locataire avant la fin du préavis du précédent, le loyer n'est plus du par le locataire sortant à partir de la date d’effet du nouveau bail signé !

Par exemple, si le préavis prend fin le 30 septembre, que le locataire déménage le 1er août, et que vous relouez à compter du 1er septembre, le locataire sortant doit août mais pas septembre.

Le bailleur a aussi quelques obligations...

Dresser un état des lieux de sortie, informer le fisc du départ du locataire, restituer tout ou partie du dépôt de garantie, sélectionner un nouveau locataire, signer un nouveau bail... le départ d'un locataire implique aussi un certain nombre de contraintes pour le propriétaire bailleur !

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Auteur : Olivier Puren