Les impayés de loyers constituent souvent la principale source d’inquiétude des bailleurs. Heureusement, des moyens efficaces existent pour récupérer son dû, y compris auprès d’un locataire de mauvaise foi. De la réclamation amiable à la résiliation du bail, les bailleurs disposent de plusieurs mesures pour réagir en cas d’impayés.
Face à un locataire en difficultés financières ou de mauvaise foi, le propriétaire doit réagir vite. Il doit prendre contact avec lui dès le premier retard de paiement, ne pas laisser les incidents s’accumuler. Il dispose d’un délai de cinq ans pour recouvrer les sommes qui lui sont dues. Passé ce terme, il ne peut plus agir en justice pour demander le paiement des arriérés.
Dans un premier temps, il a intérêt à privilégier une solution amiable : il est préférable de commencer par un coup de téléphone car il peut s’agir d’un simple oubli. Si ce n’est pas le cas, ou si « l’oubli » persiste, il peut lui adresser une lettre de relance, d’abord en simple puis en recommandé avec AR, pour lui rappeler son obligation de payer le loyer et les charges aux termes prévus dans le bail.
Si le locataire fait état de difficultés financières momentanées, et qu’il est en mesure de les justifier, le propriétaire peut lui proposer un plan d’apurement de sa dette. Il faut alors rédiger un accord en ce sens. Le remboursement de la dette est ainsi étalé dans le temps, ce qui ne dispense évidemment pas le locataire de continuer à payer son loyer pour la période postérieure à celle visée dans l’accord. Ce plan d’apurement permet aussi au propriétaire d’obtenir le versement direct des aides au logement (de la CAF) dont bénéficie le locataire en difficultés, cette possibilité lui étant offerte dès lors que les impayés représentent au moins deux mois de loyer.
Si le propriétaire a pris soin de demander au locataire de lui fournir la caution solidaire d’un tiers (parent, ami, employeur…) lors de la signature du bail, il peut s’adresser directement à ce garant pour récupérer les sommes dues. A cet égard, il est déconseillé d’accepter une caution simple, c’est-à-dire non solidaire, car le propriétaire doit alors poursuivre le locataire avant d’agir contre elle.
Pour appeler la caution solidaire en garantie, le propriétaire doit lui adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR ou un commandement de payer par huissier. L’acte doit préciser la nature et le montant de la dette impayée ainsi que le délai dans lequel elle devra être remboursée (un délai de 15 jours est généralement considéré comme «raisonnable»).
Si la caution réagit dans le délai imparti et règle l’intégralité de la dette en lieu et place du locataire, la procédure s’arrête. Elle peut ensuite se retourner contre lui pour obtenir le remboursement des sommes qu’elle a versées à sa place. A l’inverse, si la caution ne répond pas ou si elle refuse d’honorer son engagement, le propriétaire doit la poursuivre en justice en utilisant, par exemple, la procédure simplifiée d’injonction de payer (voir ci-dessous). La caution dispose alors des mêmes moyens de défense que le locataire : elle peut contester la légitimité de la demande du propriétaire, considérant que le montant réclamé excède ce qui est indiqué dans le bail ; elle peut solliciter en justice des délais de paiement, arguant de difficultés financières l’empêchant d’honorer son engagement (voir ci-dessous).
Si les mises en demeure de payer adressées au locataire et/ou à la caution demeurent infructueuses, le propriétaire doit passer à la vitesse supérieure en mettant en jeu la clause résolutoire du bail, présente dans la plupart des contrats de location.
Cette clause lui permet de mettre fin au bail de manière automatique, si le locataire ne paye pas sa dette dans un délai de 2 mois suivant l’envoi d’un commandement de payer adressé par huissier de justice. Si une caution garantit le paiement du loyer, l’huissier doit aussi lui notifier le commandement, dans un délai de 15 jours. A réception du commandement, le locataire a donc 2 mois pour régler sa dette. Il peut toutefois profiter de ce délai pour la contester devant le tribunal d’instance. Il peut aussi demander au juge d’instance de lui accorder des délais de paiement, pour une durée de deux ans maximum.
Si, passé les 2 mois, le locataire n’a pas réglé l’intégralité de sa dette et n’a pas sollicité de délais de paiement, le bail est résilié de plein droit. Le propriétaire peut alors exiger son départ immédiat des lieux, le contrat de location étant rompu. Toutefois, si le locataire refuse de partir, il devra saisir le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation et demander son expulsion.
Attention, le locataire peut, même après l’expiration du délai de 2 mois, demander des délais de paiement au juge (qui peut les lui accorder !). Il peut aussi demander des délais après qu’une ordonnance d’expulsion ait été prononcée, si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Le juge qui prononce l’expulsion peut lui-même, d’office, accorder de tels délais si la situation du locataire le justifie. Retenez, cependant, que désormais les juges ne peuvent accorder aux locataires frappés par un jugement d’expulsion un délai supérieur à un an pour quitter définitivement les lieux. Avant la loi de 2009 sur le logement, ce délai pouvait aller jusqu’à 3 ans !
Tout manquement à cette obligation peut justifier la résiliation immédiate du bail (et au final son expulsion) et peut, au minimum, constituer un motif suffisant pour que le propriétaire refuse de renouveler le bail à son terme.
Bailleur et locataire déterminent librement dans le bail la périodicité et le mode de paiement du loyer. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si une autre périodicité est prévue (trimestrielle, par exemple), le locataire peut toujours exiger de revenir à un paiement mensuel.
Concernant le mode de paiement, un prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire peut être mis en place, avec son accord. Là encore, le locataire peut revenir à tout moment sur son accord et opter pour un autre mode de paiement (par chèque, par exemple).
Si le logement est loué à plusieurs personnes (colocataires, concubins), il est conseillé d’insérer dans le bail une clause de solidarité de paiement. Ainsi, chaque titulaire du bail est considéré comme personnellement responsable du paiement de la totalité du loyer, ce qui permet au propriétaire de pouvoir le réclamer intégralement à n’importe lequel d’entre eux. Si les locataires sont mariés, la solidarité est automatique et chaque conjoint est responsable du paiement du loyer, même s’il n’a pas signé le bail. De même, si le locataire se pacse en cours de bail, son partenaire se retrouve solidairement tenu au paiement des loyers.
Retenez que l’obligation de payer le loyer ne cesse pas lorsque le locataire est en litige avec son propriétaire (parce qu’il lui reproche de ne pas effectuer les travaux d’entretien qui lui incombent, par exemple). Ce dernier ne peut en aucun cas s’abstenir de payer son loyer, ni le remettre entre les mains d’un tiers, pour faire pression sur le propriétaire. Il doit d’abord solliciter du juge d’instance l’autorisation de consigner son loyer sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts.
Le propriétaire qui se heurte à l’inertie d’un locataire indélicat peut saisir le tribunal d’instance du lieu du bien loué pour faire valoir ses droits. La première procédure à mettre en œuvre, simple et rapide, est l’injonction de payer. Elle ne met pas fin au bail mais permet d’obtenir rapidement la condamnation du locataire à rembourser sa dette. Face à un locataire de mauvaise foi, cependant, elle est d’une portée limitée, d’où l’emploi plus systématique de la clause résolutoire prévue au bail.
L’injonction de payer est simple à mettre en œuvre : elle ne nécessite le recours ni à un avocat, ni à un huissier. Il suffit de déposer une déclaration au greffe du tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble, au moyen du formulaire Cerfa n° 12948*01 (disponible sur www.vos-droits.justice.gouv.fr). La déclaration doit être accompagnée des justificatifs nécessaires (copie du bail, lettres de mises en demeure…).
Si le tribunal estime la requête justifiée, il rend une ordonnance d’injonction de payer. Le propriétaire a six mois pour la faire adresser par huissier au locataire. Celui-ci dispose alors de un mois pour contester la décision. La procédure sort alors du cadre de l’injonction de payer et suit un parcours judiciaire « classique » devant le tribunal d’instance (convocation des parties, examen du dossier, comparution en audience, délibérés…).
Si le locataire ne conteste pas la décision mais qu’il ne s’acquitte toujours pas de sa dette, le propriétaire a lui-même un mois à compter de la date d’expiration du délai de contestation du locataire pour demander au juge d’apposer la « formule exécutoire » à l’ordonnance d’injonction de payer. Cette formalité lui permet de se faire payer en saisissant les meubles, les salaires et les comptes bancaires du locataire.
Les clauses du bail protectrices pour le bailleur
Si un locataire paye systématiquement son loyer avec retard, il ne s’agit pas véritablement d’un impayé. Mais il peut être lassant de devoir le relancer sans cesse pour obtenir le respect des échéances convenues dans le contrat de location. D’autant que les frais d’huissier supportés à chaque envoi d’un commandement de payer restent à la charge du propriétaire.
Pour éviter cela, il peut être utile de prévoir dans le bail une clause pénale qui stipule que tout retard de paiement entraînera une majoration des sommes dues (en général, d’environ 10%).
Par ailleurs, le propriétaire confronté à une telle situation est en droit de refuser le renouvellement de son bail au locataire à son terme. Il lui suffit pour cela de lui envoyer un congé dans les formes légales, au moins six mois avant l’échéance, pour « motif légitime et sérieux ».
La garantie LOCA-PASS®, la GRL, la GLI
Rappelons que la garantie LOCA-PASS® est un système de cautionnement du locataire qui couvre les impayés de loyers à hauteur de 18 mois sur les trois premières années du bail. Supprimée pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2010, elle reste en revanche efficace pour les locataires qui l’ont souscrite avant.
Par ailleurs, le propriétaire peut faire jouer la Garantie des risques locatifs (GRL), qu’il s’agisse de l’ancienne formule en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2009, ou de la nouvelle Garantie des risques locatifs universelle qui a pris le relais début 2010. Ou encore la garantie contre les loyers impayés qu’il a souscrit auprès d’une compagnie d’assurance.
La saisie conservatoire
Avant d’engager une procédure judiciaire, le propriétaire peut mandater un huissier de justice, à ses frais, pour faire pratiquer une saisie conservatoire. Cette mesure provisoire a pour but d’éviter qu’un locataire indélicat ne profite des délais de procédure pour organiser son insolvabilité : elle permet d’assurer l’efficacité d’une décision de justice ultérieure. L’huissier établit un inventaire des biens du locataire, lesquels sont ainsi « immobilisés ». Le locataire ne peut plus vendre ou déménager ses meubles, se servir de son véhicule, ni retirer d’argent sur ses comptes bancaires. S’il ne rembourse pas sa dette, le propriétaire peut ainsi, après avoir obtenu une décision de justice (jugement ou injonction de payer), faire procéder à la saisie de ses biens et avoirs pour se rembourser (la saisie conservatoire devient exécutoire).
La procédure rapide du référé
En cas d’urgence, le propriétaire peut saisir le juge des référés. Par exemple, pour faire jouer la clause résolutoire figurant dans son bail et ainsi obtenir l’expulsion du locataire. Dans ce cas, la procédure est accélérée : le délai de comparution est de 8 jours entre la date de l’assignation par huissier et la date de l’audience ; la décision est rendue sous 8 à 15 jours (parfois même à l’audience).
L’ordonnance de référé est toutefois susceptible d’appel dans les mêmes conditions qu’un jugement du tribunal d’instance. Surtout, s’il existe un risque de contestation sérieuse de la part du locataire (sur le montant du loyer réclamé, par exemple) ou si l’urgence n’est pas établie, le juge des référés peut se déclarer incompétent. Le propriétaire n’a alors d’autre choix que de ressaisir le tribunal pour qu’il statue sur le fond de l’affaire !