Une fois le logement loué, vous devez en assurer la gestion courante, sauf à la confier à une agence immobilière. Vous devez notamment percevoir le loyer au terme et selon les modalités convenus dans le bail, envoyer les quittances au locataire, prendre en charge les réparations non locatives, réviser le loyer tous les ans, régulariser les charges payées par provisions et déclarer au fisc vos revenus fonciers…

Le paiement du loyer

Le locataire a pour principale obligation de payer son loyer et ses charges. Le paiement peut être fait en espèces (jusqu’à 3.000 €), par chèque ou par virement automatique. Vous pouvez également proposer un paiement par prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire, mais si ce dernier refuse, vous ne pourrez pas lui imposer. S’il accepte, il pourra vous proposer un prélèvement sur un autre compte que le sien (celui de ses parents, par exemple, s’agissant d’un locataire étudiant). Mais dans ce cas, pensez à demander au titulaire du compte à débiter son accord express, pour vous protéger contre tout recours ultérieur. Attention, le locataire qui accepte un paiement de son loyer par prélèvement automatique peut ensuite dénoncer ce mode de paiement pour vous payer par chèque. Vous ne pourrez alors pas vous y opposer !

Le premier loyer est généralement payé lors de la signature du bail, avec le dépôt de garantie. Il est proratisé en fonction du nombre de jours restants pour le premier mois de location. Les loyers suivants seront payables à terme à échoir, c’est-à-dire d’avance pour le mois en cours, à la date prévue au bail (entre le 1er et le 5 du mois, en général). Ils donneront lieu à l’envoi, à vos frais, d’un avis d’échéance, puis d’une quittance après encaissement, si le locataire vous le demande. Pour en savoir plus, consultez l’article de notre Guide du bailleur intitulé Rapports propriétaires – locataires : tout ce qui a changé depuis la loi Boutin .

Pensez à la clause d’indexation du loyer !

Si votre contrat de location comporte une telle clause, vous pourrez le réviser chaque année, à sa date anniversaire. Vous devrez alors tenir compte de l’évolution, sur un an, de l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’Insee. Pour en savoir plus, consultez notre espace sur l’Indice de référence des loyers.

Le recouvrement des impayés

le dossier logement du candidat à la location Tâche plus ingrate, vous devez également gérer les problèmes d’encaissement de loyers. Face à un impayé de loyer, une réaction rapide sera nécessaire pour tenter de régulariser la situation rapidement et éviter qu’elle ne dégénère. Selon le cas, vous devrez adresser une relance simple ou une réclamation en recommandé, faire appel à un huissier de justice ou mettre en jeu la clause résolutoire prévue dans le bail. Au bout du compte, si le locataire ne règle toujours pas ses dettes, vous devrez vous résoudre à entamer une procédure d’expulsion. Pour en savoir plus, consultez l’article de notre Guide du bailleur intitulé Comment réagir face aux impayés de loyers ?

La régularisation des provisions pour charges

Si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, votre locataire doit vous verser des provisions pour charges chaque mois, en plus du loyer. Ces provisions permettent de vous rembourser les charges de copropriété que vous payez dans l’année pour couvrir les frais qui lui incombent légalement : entretien des parties communes, électricité, frais de gardien… Mais attention, chaque année après l’approbation des comptes de la copropriété, vous devrez procéder à la régularisation des provisions pour charges versées par votre locataire. Vous comparerez alors leur montant total aux charges de copropriété récupérables sur le locataire que vous aurez réellement supportées (elles apparaitront en principe dans une colonne distincte du relevé de charges remis par le syndic de l’immeuble). Si le résultat est positif, vous devrez rembourser au locataire les provisions reçues en trop ; s’il est négatif, vous pourrez lui réclamer un supplément de provisions.

Le règlement des litiges

Si, au cours ou à la fin de la location, un litige vous oppose à votre locataire concernant les charges, les réparations locatives, les normes de décence, mais aussi l’état des lieux de sortie ou la restitution du dépôt de garantie, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (coordonnées disponibles en préfecture) gratuitement par lettre recommandée avec avis de réception, plutôt que d’aller directement en justice. Cette autorité vous réunira et elle entendra vos points de vue respectifs. Puis elle rendra un avis dans un délai de deux mois pour tenter de trouver un accord entre vous et votre locataire.

La déclaration des revenus fonciers

passer une annonce immo dans le Journal Les loyers perçus chaque année doivent être déclarés au fisc pour être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le montant encaissé dans l’année et le dispositif locatif choisi, vous relevez du régime microfoncier ou du régime réel d’imposition. Le premier vous permet de calculer votre revenu imposable en déduisant de vos loyers un abattement forfaitaire de 30 % ; le second vous oblige à déduire de vos loyers vos charges foncières pour leur montant réel et justifié.

Dans certains cas, vous bénéficiez d’avantages fiscaux particuliers, tels que la possibilité de procéder à un amortissement du bien loué déductible, d’appliquer une déduction spécifique sur vos loyers ou d’obtenir une réduction d’impôt.

Quelle déclaration de revenus devez-vous remplir?

En fonction du régime d’imposition dont vous relevez, vous devrez remplir une déclaration de revenus n° 2042, ou une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 S. Si vous optez pour un dispositif fiscal type Scellier, vous devez aussi remplir un formulaire d’option n° 2044 EB à renvoyer au fisc. Enfin, à chaque changement de locataire, vous devrez en informer votre service des impôts, sous peine d’être tenu responsable du paiement de la taxe d’habitation afférente au logement loué.

La fin de la location

passer une annonce immo dans le Journal En cours de bail, seul le locataire peut mettre fin à la location. Il lui suffit pour cela de vous envoyer un congé en recommandé avec demande d’accusé de réception ou par acte d’huissier, et de respecter un préavis de trois mois à partir de la date de sa réception. Ce délai est toutefois réduit à un mois si son départ est motivé par l’une des causes suivantes : il est muté, perd son emploi ou trouve un nouvel emploi après une perte d’emploi ; il est âgé de plus de 60 ans et son état de santé justifie un changement de domicile ; il est bénéficiaire du RMI. Normal ou réduit, le préavis doit être respecté par le locataire et il reste redevable du loyer et des charges jusqu’à son terme, y compris s’il quitte les lieux avant.

De votre côté, en revanche, vous ne pouvez pas reprendre votre logement avant l’expiration du bail, sauf si l’occupant ne remplit pas ses obligations. Vous ne pouvez donner congé au locataire (ou à chacun d’eux, en cas de colocation) qu’à la fin du bail. De plus, votre congé ne sera valable que s’il est envoyé en recommandé ou par huissier au moins six mois avant le terme du bail en cours. Surtout, votre congé devra être motivé par l’une des trois causes suivantes :

  • votre souhait d’occuper le logement loué ou de le faire habiter par votre famille;
  • la mise en vente du logement;
  • le non-respect en cours de bail par le locataire de l’une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage…).

Un locataire âgé ayant de faibles ressources doit être relogé !

Si votre locataire est âgé de plus de 70 ans et à des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC à la fin du bail, vous devez lui proposer un relogement pour que votre congé soit valable. Il n’en va autrement que si vous-même êtes âgé d’au moins 60 ans ou si vous avez des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Enfin, au départ des lieux du locataire, vous devez établir un nouvel état des lieux et, si un dépôt de garantie (lien vers Signer le bail et l’état des lieux) a été versé à la signature du bail, lui restituer dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés. Ce dépôt doit être remboursé intégralement au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes (justifiées par un devis) qu’il vous doit au titre des charges ou dégradations dues à un usage anormal du logement et des impayés constatés en cours de bail.

Congé pour vendre, priorité au locataire

Le propriétaire qui envoie un congé pour vendre à son locataire doit préciser dans le congé le prix et les conditions de la vente. Le locataire est alors prioritaire pendant deux mois pour acheter le bien à ces conditions (sauf vente au profit d’un parent du bailleur). S’il souhaite acheter, il a de deux mois de plus pour réaliser la vente à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire. Ce délai est porté à quatre mois en cas de recours à un prêt. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement. En revanche, s’il ne souhaite pas acheter, il doit quitter le logement au plus tard à l’expiration du bail. Mais il peut le quitter avant. Il n’est alors redevable du loyer et des charges que jusqu’à la date de son départ effectif des lieux.