La loi sur le logement du 25 mars 2009 prévoit qu’une contribution financière peut être demandée au locataire lorsque le bailleur réalise des travaux d’économie d’énergie dans le logement loué. Deux textes votés fin 2009 précisent les conditions de mise en œuvre de ce dispositif !
Ces textes (un décret et un arrêté) précisent les conditions d’application de cette contribution et ses modalités d’évaluation. Le propriétaire qui envisage de tels travaux doit les faire en concertation avec son locataire. La nature des travaux à réaliser est strictement encadrée. La contribution à la charge du locataire est relativement faible...
La possibilité de demander une participation financière au locataire est possible uniquement pour les travaux réalisés dans un logement loué nu à usage de résidence principale (ou dans les parties communes de l'immeuble dans lequel il se trouve). En outre, elle est subordonnée au fait que le bailleur engage une concertation préalable avec le locataire, portant sur les travaux envisagés, sur les modalités de leur réalisation, sur les bénéfices attendus en terme de consommation énergétique et sur le montant de la contribution du locataire.
A défaut de précisions supplémentaires dans les textes, la mise en œuvre de cette concertation risque toutefois de poser des difficultés : faut-il organiser plusieurs réunions d’information du locataire ? Un simple échange de courriers suffit-il ? Peut-on envisager des travaux longs sans indemniser le locataire ? Que faire en cas de désaccord sur le montant de la contribution à lui réclamer ? Les textes ne le précisent pas !
Dans ces conditions, la prudence s’impose, d’autant plus que la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs précise que le bailleur ne peut pas, en principe, imposer de travaux d’amélioration dans le logement loué sans l’accord express du locataire (article 17-e) !
Comme les travaux à réaliser (voir le zoom ci-contre), la contribution à demander au locataire, payable à compter de la fin des travaux, dépend de la date d’achèvement de l’immeuble.
Pour ceux achevés avant 1948, elle est nécessairement forfaitaire : 10 € par mois pour un logement d’une pièce principale, 15 € pour un logement de deux ou trois pièces et 20 € pour un logement plus grand. Pour les travaux réalisés dans un bâtiment achevé à compter de 1948, la contribution est égale à la moitié de l'économie de charges de consommation d’énergie dont bénéficiera le locataire après travaux (pour évaluer cette économie, le bailleur devra faire appel à un professionnel).
Mais attention, le versement de la contribution du locataire ne pourra s'étaler sur plus de 15 ans à compter de la fin des travaux, y compris en cas de changement d’occupant au cours de cette période.
Retenez, surtout, que le faible montant de cette contribution ( 3 600 € sur 15 ans pour un logement de 4 pièces ou plus, par exemple) ne rend pas ce dispositif très incitatif pour les bailleurs, sauf pour ceux qui peuvent la cumuler avec les autres aides existantes en matière de financement des travaux (les subventions de l’Anah et le crédit d’impôt pour installation d’équipements économes en énergie, notamment).
La nature des travaux à réaliser diffère selon la date d’achèvement du bâtiment, les logements construits depuis 1990 étant exclus du dispositif. Pour le reste, les travaux peuvent concerner une maison individuelle ou un immeuble collectif (parties privatives et communes).
Pour les logements achevés avant 1948, le bailleur doit réaliser deux types de travaux au moins portant sur les points suivants : l'isolation thermique (des toitures, murs extérieurs et parois vitrées) ; la régulation ou le remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude ; l'installation d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable.
Pour les logements achevés à compter de 1948, il doit réaliser un ensemble de travaux qui a pour but d’atteindre une performance énergétique globale minimale (performance inscrite dans l’arrêté du 23 novembre 2009). Les « petits » propriétaires, qui ne détiennent pas plus de 3 lots dans l’immeuble concerné, peuvent cependant choisir de faire réaliser un « bouquet » de travaux, comme pour les biens construits avant 1948. Les « gros » bailleurs, en revanche, n’ont pas le choix ; ils doivent réaliser un ensemble de travaux permettant d’atteindre la performance requise par les textes. A cet effet, ils doivent faire réaliser à leurs frais une étude thermique par un bureau d’études indépendant afin de déterminer les travaux nécessaires.