Inscrites dans la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 – dite loi Boutin – et dans ses décrets d’application, ces nouvelles règles s’imposent surtout aux bailleurs qui donnent en location des logements.

L’indication de la surface du bien loué devient obligatoire

Tout contrat de location portant sur un logement non meublé doit préciser sa surface habitable sur le modèle de ce qui existe déjà en matière de vente de logements en copropriété (article 78 de la loi). Cette obligation, en vigueur pour les baux conclus depuis le 28 mars 2009, a pour but de faciliter l’instruction des demandes de logements par les personnes revendiquant le nouveau droit au logement opposable (Dalo). Sachez toutefois que la loi n’a prévu aucune sanction en cas de non respect de cette obligation ou en cas d’indication d’une surface erronée. En particulier, elle n’impose pas de fournir un métrage «Carrez» fait par un professionnel, comme c’est le cas en matière de vente.

Pour autant, cela ne signifie pas que le bailleur ne court aucun risque. D’abord, s’il fait publier une annonce avec une surface erronée, il s’expose à être condamné pour publicité mensongère et à devoir verser des dommages et intérêts au locataire. Ensuite, si la surface mentionnée est largement supérieure à la réalité, le juge peut décider de réduire le loyer. Enfin, en l’absence d'indication de surface, le locataire pourra demander en justice une réduction du loyer s’il apparait que celui-ci est très surévalué au regard de la surface réelle du logement et des prix pratiqués.

Comment calculer la surface habitable ?

La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation comme la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres…

Le bailleur doit transmettre les quittances gratuitement

Bien que plusieurs lois anciennes imposent aux propriétaires de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande, beaucoup exigeaient jusqu’à présent que celui-ci rembourse les frais correspondants lorsque la quittance était envoyée par courrier. En cas de refus, ils exigeaient qu’il vienne la chercher lui-même.

Cette pratique est condamnée par la loi Boutin qui réaffirme que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement les quittances au locataire qui en fait la demande (article 54 de la loi). D’après le législateur, le terme « transmettre », plus large que « remettre », vise tout mode d’envoi, notamment par la Poste. Les locataires peuvent donc désormais exiger que leur bailleur (ou l’agence de location) ne leur facture plus ces prestations. Ce dernier ne peut plus imposer qu’ils viennent les chercher chez lui. Dans le cas contraire, ils pourront obtenir sa condamnation à rembourser les sommes indûment réclamées.

Le cumul de garanties contre les impayés est interdit

Les propriétaires exigent en général de leur locataire qu’une personne se porte caution solidaire pour lui en cas de loyers impayés. Ainsi, en cas de problème, ils peuvent se retourner contre le garant qui est tenu de payer les sommes dues par le locataire. Depuis quelques années, les bailleurs sont également de plus en plus nombreux à souscrire en parallèle une assurance contre les impayés afin de se couvrir au maximum. Ce type d’assurances coute 2,5 à 3 % du montant des loyers et les couvre non seulement en cas d’impayés, mais aussi en cas de dégradations commises par le locataire dans les locaux ou de contentieux judiciaire.

Pour les baux signés depuis le 28 mars 2009, ce cumul est interdit : le bailleur qui souscrit une assurance « loyers impayés » ne peut plus exiger le cautionnement d’un tiers (article 55 de la loi). S’il ne respecte pas cette interdiction, la caution est considérée comme nulle et le bailleur ne peut pas la mettre en jeu (le bail reste néanmoins valable).

Seules les locations nues sont concernées !

Cette nouvelle restriction ne vise toutefois que les locations nues ; les propriétaires de logements loués meublés ne sont pas concernés. De plus, elle n’est pas applicable en cas de location à un étudiant ou à un apprenti.

Pour le reste, elle concerne aussi bien les personnes physiques que les SCI locatives constituées entre membres d’une même famille. Et elle intéresse tout autant ceux qui souscrivent une assurance type Garantie contre les Loyers Impayés (GLI) que ceux qui souscrivent la nouvelle Garantie des Risques Locatifs universelle (GRL), en vigueur depuis 2010.

La restitution du dépôt de garantie incombe au dernier propriétaire

Au départ du locataire, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, dans un délai de deux mois suivant la restitution des clés. Il peut toutefois déduire des sommes à rembourser celles qui lui restent dues par le locataire (loyers ou charges impayés, dépenses de remise en état liées aux dégradations commises…).

Cette règle est difficile à mettre en œuvre lorsque le propriétaire a changé au cours de la location, du fait de son décès, de la vente du logement ou de sa donation à un tiers. Le locataire sortant se trouve alors souvent confronté au refus de son nouveau bailleur de lui restituer ce qui lui est du. Avec la loi Boutin, c'est dorénavant à ce dernier qu’incombe l’obligation de restituer en fin de bail le dépôt de garantie, à charge pour lui d'en obtenir le remboursement par l'ancien propriétaire. En cas de convention contraire passée entre l’ancien et le nouveau bailleur, celle-ci n’est pas opposable au locataire (article 103 de la loi).

La solution est identique si la location est gérée par une agence immobilière

Celle-ci doit transmettre le dépôt de garantie au propriétaire (sauf accord écrit de sa part pour qu’elle le conserve). Dès lors, c’est bien à lui, ou à celui qui est devenu propriétaire à sa place, qu’incombe l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant.

La Garantie des risques locatifs universelle remplace la GRL

Opérationnelle depuis fin 2009, la garantie des risques locatifs, ou GRL universelle, a vocation à couvrir tous les propriétaires privés qui mettent en location un logement. Moins confidentielle que l’ancienne GRL à laquelle elle se substitue, la GRL universelle s’adresse à l’ensemble des bailleurs privés de logements non-meublés, quelle que soit la qualité de leur locataire.

Elle leur offre une solide protection contre les risques locatifs, moyennant le versement d’une prime comprise entre 2,5 et 3 % des loyers (prime déductible sur le plan fiscal) : couverture des impayés de loyers, de charges et des frais de contentieux dans la limite de 70 000 € ; prise en charge des dégradations locatives à hauteur de 7 700 € (3 500 € pour les locations meublées).

Quelques conditions doivent toutefois être respectées pour en profiter. D’abord, le loyer ne doit pas excéder 2 000 € par mois (charges comprises), ni 50 % des ressources du locataire. Des conditions relativement souples, la finalité de cette nouvelle garantie étant que le propriétaire ne sélectionne plus les locataires selon leur profil, tous étant désormais éligibles à la garantie pourvu que leur taux d’effort ne dépasse pas 50 %.

La GRL universelle est diffusée par les assureurs privés signataires d’une convention avec l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL). Le premier né des contrats GRL a été lancé en février 2010 par l’assureur DAS (groupe MMA), rapidement suivi par CGI Assurances (souscription réservée aux professionnels de l’immobilier) et par la Mutuelle Alsace Lorraine (MAL).

La GRL universelle ne séduit pas !

Un an après sa mise en place, cette garantie n’a pas rencontré le succès escompté par les pouvoirs publics. Fin 2010, moins de 70 000 bailleurs avaient opté pour cette solution. Les assureurs eux-mêmes ne sont pas très motivés dans la mesure où ils proposent leurs propres garanties contre les loyers impayés (GLI). Ce constat d’échec pousse les pouvoirs publics à réfléchir à une autre solution pour permettre aux plus précaires de se loger. A suivre…

Le locataire doit contribuer aux travaux d’économie d’énergie

Depuis novembre 2009, les propriétaires qui réalisent des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique d’un logement loué non meublé peuvent demander une participation financière à leur locataire. Le coût des dépenses d’isolation, d’installation de double-vitrages ou d’une chaudière utilisant une source d’énergie renouvelable, par exemple, peuvent être répercutées pour partie sur le locataire.

La contribution financière prend la forme d’une majoration de loyer, applicable pendant 15 ans maximum, en contrepartie du gain que les travaux doit permettre au locataire de réaliser sur sa facture d’énergie. La nature des travaux à réaliser et le mode de calcul de la contribution diffèrent selon que le bâtiment a été construit avant ou après 1948 (les logements construits à partir de 1990 sont exclus du dispositif).

Plus ou moins incitative selon les situations, la mise en place de cette contribution complète les dispositifs financiers et fiscaux destinés à inciter les bailleurs à entreprendre des travaux de réduction de la consommation énergétique des logements loués (subventions, crédit d’impôt « développement durable », etc.).