Publiée le 7 août, la loi Macron comporte un important volet immobilier. Objectif : simplifier les conditions d'application de certaines dispositions de la loi Alur de mars 2014, afin de relancer l'intérêt des particuliers pour l'investissement locatif.
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) portée par l'ancienne ministre du Logement, Cécile Duflot, a fait couler beaucoup d'encre depuis sa publication en mars 2014. Instaurant de nouvelles obligations pour les bailleurs (encadrement des loyers, bail type obligatoire, contraintes supplémentaires en matière de congé...), elle prévoyait en outre une application étalée dans le temps, source d'insécurité juridique et d'incompréhension.
Pour simplifier et clarifier la situation, la loi Macron corrige ces imperfections. Elle précise le contenu des dispositions de la loi Alur sujettes à interprétation, et rend l'essentiel de ses dispositions applicables à partir du 8 août 2015.
Loi Alur, ce qui change pour les bailleurs
Le locataire d'un logement non meublé qui souhaite déménager doit normalement respecter un délai depréavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à 1 mois lorsque le départ est lié à certains évènements (professionnels notamment).
La loi Alur étend les possibilités de préavis réduit à un mois au cas où le logement est situé dans une des 1 151 communes en tension locative (définies par un décret de mai 2013). Mais elle réserve cette possibilité aux seuls locataires dont le bail a été signé, reconduit ou renouvelé à compter du 27 mars 2014.
La loi Macron assouplit cette règle en permettant à tous les locataires d'un logement vide situé en zone tendue de profiter du préavis d'un mois, y compris à ceux qui ont signé leur bail avant la loi Alur.
Les obligations du locataire sortant
La loi Alur réduit à un mois le délai ouvert au bailleur pour restituer au locataire sortant son dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi au départ.
La loi Macron étend cette règle à toutes les locations, quels que soient la date de signature du bail (avant ou après la loi Alur) et le type de location d'habitation consenti (location vide ou meublée).
Elle rend aussi applicable à toutes les locations les dispositions de la loi Alur sur l'indemnisation due au locataire en cas de travaux dans le logement, ou celles sur la prescription des impayés de loyers.
Les règles protégeant le locataire d'un congé du bailleur, inscrites dans la loi Alur, sont également retouchées par la loi Macron. Sont visés les délais de maintien du bail après mise en copropriété de l'immeuble loué, ainsi que ceux prévus en cas de congé pour vente ou pour reprise du bien acquis occupé.
Sont également précisées les règles applicables pour la protection du locataire ayant de faibles ressources, lorsqu'il a à charge une personne âgée d'au moins 65 ans. La loi indique le plafond de ressources cumulées à ne pas dépasser pour bénéficier de la protection réservée aux locataires âgés modestes.
Dernière précision de la loi Macron, le dispositif d'encadrement des loyers mis en place par la loi Alur, et applicable depuis le 1er août uniquement à Paris intra-muros, ne concerne que les baux signés depuis cette même date. En revanche, les contrats de location (vide et meublée) signés avant cette date ne sont pas visés, même s'ils se reconduisent tacitement après.
Rappelons toutefois qu'hors Paris, un autre dispositif d'encadrement des loyers s'applique depuis 2012 aux logements loués situés en zone tendue. Ce dispositif a été reconduit par décret en août dernier, pour une durée d'un an.
Depuis le 1er août, un bail-type s'impose aux bailleurs d'un logement loué à usage de résidence principale, vide ou meublée.
Ce modèle imposé comporte notamment un certain nombre de mentions obligatoires permettant au locataire de se faire une juste idée du logement à louer (adresse, surface...), et de connaitre les conditions dans lesquelles il était loué antérieurement (dernier loyer payé...).
Le bail doit aussi mentionner la liste des équipements fournis avec le logement, ainsi que le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.
Enfin, il doit être accompagné d'une notice détailléesur les droits et les obligations réciproques de chacune des parties.
Ces informations devraient permettre de garantir une meilleure protection au locataire. Celui-ci pourra par exemple demander une diminution du loyer s'il s'aperçoit après coup que le logement est plus petit qu'annoncé.
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