Le bailleur qui gère ses locations en direct doit s'impliquer et être en mesure de réagir vite en cas de problèmes. Il doit aussi avoir de solides connaissances juridiques pour faire valoir ses droits tout en respectant ceux de ses locataires!
Le bailleur qui gère ses locations en direct doit s'impliquer et être en mesure de réagir vite en cas de problèmes. Il doit aussi avoir de solides connaissances juridiques pour faire valoir ses droits tout en respectant ceux de ses locataires!
Seul face à la règlementation tatillonne sur les rapports bailleurs-locataires, vous devez être capable de faire valoir vos droits et, surtout, de faire respecter ses obligations à votre locataire. Pour y parvenir, vous devez vous impliquer à chaque étape de la vie du bail… et mettre vos connaissances juridiques à jour régulièrement !
La sélection du candidat avec lequel vous allez signer un bail est une étape cruciale. Pour limiter les déconvenues ultérieures, il convient de la mener avec soin. Vous devez vérifier la solvabilité et le sérieux de chaque candidat. Statut professionnel, niveau de ressources, garanties offertes, précédent logement… il faut faire remplir à chacun une fiche de renseignements et leur réclamer de nombreuses pièces justificatives qui vous permettront de faire votre choix.
L’important est de vous entourer du maximum de garanties et de veiller à ce que le loyer et les charges ne dépassent pas un tiers des revenus du locataire. Sur tous ces points, vous pouvez consulter notre article Choisir le bon locataire.
La rédaction du bail mérite également toute votre attention. Entre mentions obligatoires et mentions proscrites, le contrat de location d’un logement non meublé destiné à l’habitation principale du locataire est strictement encadré par la loi. Bien sur, les modèles vendus en librairie ou disponibles en ligne respectent le cadre de la loi de 1989 sur les rapports locatifs, ainsi que ces nombreux décrets d’application. Mais tous ne vous indiquent pas les clauses facultatives que vous pouvez ajouter pour protéger efficacement vos intérêts. Clause de révision annuelle du loyer, clause pénale, clause de solidarité, clause résolutoire… chacune vous protège à sa façon dans vos rapports avec votre locataire. De même, vous devez porter un soin particulier à la rédaction de l’état des lieux et de l’acte de caution, le cas échéant.
Pour rédiger un bail personnalisé protecteur de vos intérêts, découvrez notre Rédactitiel de bail. Un outil exclusif grâce auquel vous pouvez établir facilement tous vos contrats de location de logements non meublés ainsi que l'ensemble des pièces du dossier de location (formulaire d'état des lieux, acte de caution solidaire, fiches de renseignements locataires, etc.).
Pour que votre patrimoine se valorise dans le temps et qu’il soit productif de revenus réguliers, vous devrez réagir vite en cas de problèmes, quels qu’ils soient.
Veillez notamment à rappeler immédiatement par écrit au locataire qui est retard sur ses paiements qu'il n'est pas en règle. Vous éviterez ainsi que la situation dérape, ce qui arrive fréquemment lorsque le bailleur ne réagit pas officiellement dès le premier impayé. Si sa situation financière se dégrade, vous devrez saisir son garant (la caution), s’il vous en a désigné un, ou faire jouer votre assurance « loyers impayés », si vous en avez souscrit une. Dans ce dernier cas, vous devrez alors respecter le calendrier des réclamations à adresser au locataire, faute de quoi vous risquez de ne pas être indemniser. Finalement, si la situation devient inextricable, vous vous résoudrez à obtenir son expulsion. Vous serez alors obligé de saisir un huissier de justice et un avocat de l’affaire pour qu’ils vous représentent en justice.
Côté réparations aussi, vous devrez maintenir votre bien en état et procéder à tous les travaux qui vous incombent en temps réel. Vous valoriserez ainsi votre capital dans le temps, vous aurez moins de difficultés à louer (ou à relouer) et vous pourrez plus facilement exiger de votre locataire le respect de sa propre obligation d’assurer l’entretien courant et les menues réparations. A l’entrée d’un nouveau locataire, n’oubliez pas qu’il est indispensable d’établir un état des lieux contradictoire détaillé. Ce document vous permettra, à son départ, de déterminer les dégradations dues à sa négligence et de lui faire supporter les frais de remise en état correspondants.
La réglementation sur les rapports bailleurs-locataires est complexe, technique. Vous avez des droits, mais aussi des obligations vis-à-vis de votre locataire, tout comme il en a vis-à-vis de vous. Toute la difficulté est de bien mesurer ce que vous êtes en droit d’exiger de lui et ce que vous lui devez.
Délivrer un logement décent, établir un bail conforme à la loi, lui assurer une jouissance paisible du logement, obtenir le paiement des loyers et des charges… pour bien gérer et maitriser les subtilités juridiques, vous devrez régulièrement mettre à jour vos connaissances. Pour y parvenir, quelque 120 chambres de propriétaires, présentes sur tout le territoire, peuvent, moyennant cotisations, vous aider dans vos démarches, vous tenir informé des derniers développements de la législation sur vos obligations ainsi que celles de vos locataires.
Autre solution, être assisté et conseillé à chaque étape de la vie de vos locations en devenant membre de notre service d’assistance à la gestion locative.
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Il vous aidera dans vos démarches, vous tiendra informé des derniers développements de la législation et vous guidera pour choisir la meilleure assurance contre les risques locatifs.
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