La principale motivation du bailleur qui gère seul ses locations est d'économiser les frais de gérance versés à un administrateur de biens. Parallèlement, il peut aussi augmenter les revenus qu'il en tire et valoriser son capital...
Gérer vous-même votre patrimoine locatif présente un avantage considérable : vous restez seul maître à bord ! Votre implication peut vous permettre d'améliorer la rentabilité de votre investissement, en réduisant vos frais, en augmentant vos revenus et en valorisant votre capital.
Les bailleurs qui font appel à un gérant pour administrer leurs locations doivent le rémunérer. Selon la nature du mandat signé (recherche d’un locataire et signature du bail, installation du locataire, mandat complet de gestion), l’administrateur de biens prélève entre 5 et 7 % de commissions sur les loyers perçus (hors coût éventuel d'une assurance contre les risques locatifs).
Gérer en direct permet donc de réaliser des économies. Certes, vos dépenses ne seront pas nulles pour autant. Vous supporterez certains frais, notamment de déplacement, de correspondance, de publication d’annonce, d’achat de modèles de bail, d’édition des quittances… Mais au final, si vous gérez correctement, vos dépenses de gestion courante - comptez 3 % du montant des loyers - seront nettement inférieures au coût d’une gestion déléguée à un professionnel.
Par rapport à un administrateur de biens qui a à gérer un parc locatif, vous êtes en mesure d’être plus proche des attentes de votre locataire. Vous pouvez répondre plus rapidement à ses besoins, instaurer une relation plus personnelle. Bref, même s’il convient de conserver une certaine distance avec lui, vous pouvez créer un climat de confiance propice à le faire rester plus longtemps dans les lieux. Partant, vous êtes susceptible de réduire les périodes de vacance locative, de limiter le « turn over » des locataires et de générer ainsi des revenus locatifs plus importants, tout en réduisant les charges liées à la remise en location.
Votre implication dans la gestion de vos biens loués permet donc de réduire vos frais et d’augmenter les revenus tirés de vos locations, ce qui accroit mécaniquement leur rentabilité. Dans la mesure où vous serez attentif à l’entretien régulier de votre patrimoine, cette rentabilité sera encore optimisée à la revente grâce à la plus-value que vous empocherez. Car vous pourrez proposer votre bien au prix du marché. Vous ne serez pas contraint d’accepter des offres d’achat à la baisse, contrairement aux propriétaires qui, ayant délégué leur gestion locative, ont négligé cet aspect des choses pendant plusieurs années...
De la rentabilité brute au taux de rendement interne, il existe plusieurs méthodes pour savoir si vos investissements locatifs sont de bons placements...
La rentabilité brute
Il s'agit du rapport entre le prix d'acquisition du bien et le montant annuel des loyers perçus. Ainsi, un bien acheté 100 000 € (frais compris) loué 500 € par mois dégage une rentabilité brute de 6% [100 x (500 x 12) / 100 000]. Bon argument de vente, la rentabilité brute est celle annoncée par les agences immobilières. Elle reflète très imparfaitement la réalité !
La rentabilité nette
Plus difficile à calculer car elle intègre des paramètres fluctuants, la rentabilité nette tient compte des frais d'entretien, charges non récupérables et frais de gérance, du coût d'une assurance "loyers impayés", de la taxe foncière, du manque à gagner lié aux périodes de vacance locative et des frais de relocation. En reprenant l'exemple précédent, si vous supportez 2 000 € de frais en moyenne chaque année pendant toute la durée de la location, votre rentabilité tombera à 4 % [100 x (6 000 - 2000) / 100 000].
La rentabilité "nette-nette"
Plus complète, elle tient compte de la fiscalité applicable à vos loyers. En principe, elle est inférieure à la rentabilité nette car l'impôt et les prélèvements sociaux diminuent d'autant les recettes vous restant. Il en ira toutefois autrement si vous dégagez un déficit foncier reportable sur vos autres revenus imposables. Ou si vous avez choisi un dispositif défiscalisant type Scellier...
La rentabilité financière
C'est certainement l'indicateur le plus précis car il intègre la plus-value réalisée à la revente du bien. Son calcul est délicat car il repose sur des projections, des estimations. Pour ne pas vous tromper, mieux vaut considérer que votre patrimoine se valorisera a minima pendant la location (par exemple, de 1 à 2 % par an). Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises !
Le taux de rendement interne
Très technique, le TRI mesure l'investissement dans le temps, et non sur une année, et permet de déterminer le taux à partir duquel votre location devient rentable. Revalorisation du loyer, des charges, du prix du bien... c'est en tenant compte de l'ensemble des flux financiers positifs et négatifs actualisés générés par votre bien loué que vous saurez si vous avez, ou non, fait une bonne affaire !