L'encadrement des loyers effectif depuis août 2012 dans une quarantaine d'agglomérations, est reconduit pour une année de plus. Êtes-vous concerné ? Comment ça marche ? Pendant combien de temps l'encadrement va jouer ? Existe-t-il des dérogations ?...
Le dispositif d'encadrement des loyers mis en place en 2012 et reconduit en 2013 est une nouvelle fois reconduit pour une année supplémentaire. Un décret paru jeudi 31 juillet au Journal officiel renouvelle en effet cette mesure d'urgence, en attendant l'application de l'encadrement des loyers plus général inscrit dans la loi Alur du 24 mars dernier (prévu fin 2014 en Ile-de-France et courant 2015 dans le reste du territoire).
Ce dispositif encadre la hausse des loyers à la relocation dans près d'une quarantaine d'agglomérations de plus de 50 000 habitants, en métropole (28) et en outre-mer (11). Deux critères ont été appliqués pour désigner les communes concernées : une évolution trop rapide des loyers (supérieure à 3,2% par an entre 2002 et 2010) et un loyer moyen trop élevé (supérieur à 11,10 € le mètre carré).
En métropole, il s'agit des zones du territoire les plus chères où vivent 40% de la population française : Amiens, Paris, Annecy, Rennes, Annemasse, Strasbourg, Arles, Toulon, Beauvais, Toulouse, Bordeaux, Caen, Creil, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice. S'y ajoutent désormais Arras, Compiègne et Rouen. En revanche, Douai, Lens et Forbach ne sont plus concernés !
Les agences départementales d'information sur le logement ont mis en place un numéro vert gratuit, le 0805 160 111, pour informer les bailleurs sur la mise en œuvre du décret sur l'encadrement des loyers.
Dans les secteurs visés, les loyers réclamés lors d'une relocation, mais aussi en cas de renouvellement du bail avec les locataires en place, intervenus entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015, ne pourront pas excéder le dernier loyer appliqué, majoré de l’évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), calculé chaque trimestre par l'Insse sur la base de l'inflation (indice des prix à la consommation hors tabac et loyers).
En clair, les bailleurs qui reloue un logement après le départ du locataire en place, et ceux qui proposent le renouvellement de leur bail aux locataires en place à la fin du bail en cours, ne sont plus libres de fixer le montant du loyer comme ils l'entendent. Ils ne peuvent réévaluer le dernier loyer réclamé que dans la limite de l'évolution de l'IRL. Au deuxième trimestre 2013, l'IRL s'établit à 125,15. Il a progressé de 0,57 % sur un an.
D'application générale dans les agglomérations incluses dans le dispositif, l'encadrement des loyers concerne uniquement les logements loués à usage de résidence principale du locataire. Les locations de résidences secondaires, de locaux commerciaux ou de terrains ne sont pas concernés. Mais alors que ce dispositif ne s'appliquait jusqu'à présent qu'aux locations vides, il s'applique aussi désormais aux locations meublées à usage de résidence principale.
Certaines exceptions sont cependant prévues dans lesquelles l'encadrement ne joue pas. D'abord s'il s'agit d'une première mise en location. Ensuite s'il s'agit d'une relocation après une période de vacance du logement d'au moins 18 mois. Enfin si le propriétaire a fait faire des travaux dans le logement depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Par ailleurs, dans deux cas, le calcul du nouveau loyer obéit à des règles spécifiques :
1/ Si le loyer est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut, à la relocation, appliquer une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué ». Par exemple, si le dernier loyer réclamé était de 500 € et que les loyers de marché ont grimpé à 800 €, le bailleur peut proposer son bien à la location pour 650 € par mois.
2/ Si des travaux sont réalisés pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux.
S'il établit de nouvelles obligations pour les bailleurs, le décret sur l'encadrement des loyers ne prévoit en revanche aucune sanction spécifique pour les contrevenants.
Hormis les sanctions de droit commun, le décret n'a rien prévu pour s'assurer que ses dispositions seront bien respectées par les bailleurs. En particulier, il n'est pas exigé de ces derniers qu'ils indiquent au nouveau locataire le montant de l'ancien loyer. Aussi pourront-ils refuser de le lui communiquer, si celui-ci le demande. Le locataire n'aura alors d'autre choix que de saisir la commission de conciliation des loyers ou le tribunal d'instance pour obtenir satisfaction. Et même dans ce cas, ses moyens d'action seront limitées si le précédent bail était verbal !
Autre difficulté d'application, comment seront appréciées les justifications fournies par le bailleur sur l’augmentation du loyer en raison de la réalisation de travaux de remise en état ou de travaux d'amélioration?...
De nombreuses difficultés pratiques risquent finalement d'empêcher, dans les faits, ce décret de s'appliquer. D'autant que le nombre de locataires prêts à engager une procédure contre leur bailleur pour connaître le montant de l'ancien loyer devrait être faible.