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Loyers : ils augmentent de moins en moins

Les récentes études sur le marché locatif indiquent que les loyers n'ont quasiment pas augmenté en 2013, alors qu'ils avaient enregistré une hausse de 2,2 % en moyenne en 2012. Plusieurs raisons expliquent ce repli, parmi lesquelles une moindre utilisation de la clause de révision par les bailleurs, et la mise en place de l'encadrement des loyers.

L'indice de référence des loyers

L'encadrement des loyers


La révision annuelle du loyer

Lorsque le bail comporte une clause de révision du loyer, le bailleur peut revaloriser chaque année le loyer qu'il réclame au locataire.

Cette révision annuelle est calculée par rapport à l'évolution sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL) trimestriel, l'indice pris pour référence étant celui indiqué dans le bail ou, à défaut, le dernier publié à la date de sa signature.

L'évolution de l'IRL ces dernières années a ainsi permis aux propriétaires de revaloriser leur loyer de 1 à 2 % par an, en moyenne.

La révision annuelle du loyer n'est pas possible lorsque le bail ne comporte pas de clause en ce sens. Elle n'est a fortiori pas possible en cas de bail verbal. Par ailleurs, il n'est pas possible de réviser le montant des provisions pour charges réclamées en plus du loyer, y compris lorsque le bail comporte une clause de révision du loyer.

Une application mesurée

D'après l'analyse du marché locatif pour 2013 éditée par le réseau Century 21, l'une des raisons de la faible augmentation des loyers l'an passé est qu'une majorité de bailleurs n'a pas appliqué la hausse correspondant à l'évolution de l'IRL. Cela alors que leur bail comporte une clause les y autorisant.

Selon l'indice trimestriel pris pour référence dans leur bail, ils ont ainsi renoncer à une revalorisation de 0,69 à 1,54 % de leur loyer au cours de l'année 2013.

Ce choix est principalement motivé, en période de crise, par la volonté de conserver les locataires en place, de les fidéliser.

Les frais de relocation (remise en état du bien, recherche d'un nouveau locataire, frais d'établissement du contrat et des diagnostics...) peuvent finir pas être plus élevés que le gain obtenu en appliquant la révision annuelle du loyer.

Des loyers encadrés

Mis en place en 2012 dans une quarantaine d'agglomérations (Amiens, Paris, Annecy, Rennes, Annemasse, Strasbourg, Arles, Toulon, Beauvais, Toulouse, Bordeaux...), l'encadrement des loyers a été reconduit jusqu'en juillet 2014. Il est aussi, en partie, responsable de la moindre inflation des loyers ces dernières années.

Ce principe permet de limiter la hausse des loyers réclamés lors d'une relocation, ou au renouvellement du bail avec les locataires en place, à l’évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

Seuls les bailleurs dont le loyer est manifestement sous-évalué, et ceux qui ont fait réaliser d'importants travaux dans le logement loué, peuvent s'affranchir de cette règle et exiger un loyer plus élevé que celui résultant de l'application de l'IRL au dernier loyer réclamé.

Le dispositif d'encadrement des loyers sera repris, et pérénisé, par la loi Alur de Cécile Duflot actuellement en discussion et qui devrait être publiée d'ici fin mars. Il concernera alors 70 % des logements loués.

Des loyers en recul

Après avoir flambés en 2012, les loyers de certaines grandes villes ont baissé en 2013. En début d'année, l'Observatoire Clameur constatait qu'ils étaient en baisse dans 45 % des villes de plus de 10 000 habitants et dans 60 % de celles de plus de 100 000 habitants.

Le recul est plus marqué en Ile-de-France qu'en province. A Paris, le prix moyen des loyers au mètre carré est en retrait de 0,7 % sur 2013, selon le réseau Century 21 (pour les biens gérés par le réseau). Dans l'ensemble de l'Ile-de-France, les loyers reculent de 1,2 %.

Le recul serait encore plus net pour certaines villes de province comme Rennes, Bordeaux et Nice. A l'inverse, cependant, Brest ou lille resteraient en augmentation.

La demande locative est moins forte aujourd'hui qu'il y a quelques années, les locataires, inquiets de la montée du chômage et de la baisse de leur pouvoir d'ahcat, hésitant à déménager. Cela explique aussi le recul des loyers dans certaines zones du territoire.