Pour limiter la hausse des loyers, Cécile Duflot, Ministre du logement, a annoncé lundi 4 juin 2012 la parution prochaine d'un décret limitant la possibilité pour les bailleurs de fixer librement le montant du loyer réclamé au locataire, en cas de relocation d'un logement. Explications.
Encadrer les loyers, limiter leur hausse dans les zones de tension locative était l'une des promesses de la campagne présidentielle de François Hollande. Fraichement élu président de la République, son gouvernement s'exécute... un décret à paraître en juillet prochain et applicable dès la rentrée de septembre devrait bloquer le prix des loyers lors d'une relocation (hors évolution en fonction de l'indice de référence des loyers). Une mesure d'urgence avant une véritable loi d'encadrement des loyers promise en 2013 !
La Ministre entend s'appuyer sur la loi existante pour parvenir à ses fins. En effet, l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations de logements non meublés prévoit que"dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers (...) révèlent une situation anormale du marché (...), un décret en Conseil d'Etat (...) peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants (...) et des contrats renouvelés (...)".
Depuis 1993, ces dispositions étaient appliquées dans certaines zones du territoire, mais uniquement en cas de renouvellement d'un bail à son terme avec le même locataire, pas en cas de relocation à un nouveau locataire. Ainsi, en région parisienne, un décret fixe chaque année les conditions requises pour que le loyer d'un bail renouvelé avec le même locataire soit revalorisé dans des proportions supérieures à l’évolution de l'indice servant à son indexation annuelle, ainsi que la période sur laquelle l'augmentation décidée doit s'étaler.
Le projet de décret entend donc étendre cette réglementation au loyer demandé à un nouveau locataire, après que celui en place ait quitté le logement. Autrement dit, faire application de l'article 18 de la loi de 1989 aux logements vacants. Le texte limiterait la hausse entre deux locataires à la seule évolution de l'indice de référence des loyers (soir 2,24 % en 2011). Mais la mesure ne serait que provisoire, la loi fixant la durée de la limitation de loyer à un an seulement, renouvelable. Le temps pour les pouvoirs publics de voter une loi modifiant plus durablement les règles touchant à la fixation des loyers des logements du parc locatif privé !
La possibilité de fixer librement le loyer réclamé à un nouveau locataire est devenue l'un des facteurs de la hausse, notamment dans les grandes agglomérations où les locataires changent d'appartement tous les trois ou quatre ans en moyenne. Aussi, le décret pourrait ne concerner que les zones du territoire où l'évolution des loyers est supérieure à celle des revenus des ménages. En clair, essentiellement l'Ile-de-France, la région PACA, certaines zones littorale et les agglomérations de plus de 250 000 habitants !
Par ailleurs, le projet ne prévoit pas d'appliquer l'encadrement des loyers en cas de première location d'un logement neuf, ni au loyer réclamé en cas de remise en location d'un logement ayant fait l'objet de gros travaux. Or, 30 % des relocations interviennent après de tels travaux !
Mesure d'urgence, le projet de décret annoncé pour septembre n'est qu'une mise en bouche... en attendant le vote d'une loi plus générale en 2013 sur le prix des locations.
"Pour ce qui concerne les loyers, qui sont en forte progression, et notamment au moment de la relocation, un mécanisme d’encadrement sur les zones tendues sera introduit." Ainsi s'exprimait le candidat Hollande en décembre 2011 lors d'un discours au centre d'hébergement d'Emmaüs de Paris.
L'idée, selon le projet socialiste, est de mettre en place un encadrement des loyers lors de la première location ou à la relocation dans les zones de spéculation immobilière, pour que les augmentations entre deux locataires ne soient pas déconnectées de l’évolution des revenus de ménages.
Dans ce but, un observatoire des loyers va être créé pour dresser un panorama de l'état des loyers en France, et une concertation va être menée par la Ministre du logement avec les professionnels du secteur. Au final, un projet de loi devrait être discuté devant le Parlement dès le début de l'année 2013, qui modifiera les dispositions de la loi de 1989 relatives à la fixation du loyer. A suivre...