Bail pour un logement non meublé

Ce qui change pour les bailleurs avec la loi Alur

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), en débat devant le Parlement depuis septembre 2013 et publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, modifie la donne sur de nombreux points en matière de location à usage d’habitation. Loi « fleuve », ce texte défendu par l’ex-ministre du logement Cécile Duflot, introduit de nouvelles mesures de protection à l’avantage des locataires et de nouvelles contraintes pour les bailleurs.

Pour les locations en cours et à venir

Certaines mesures sont applicables à toutes les locations, y compris celles en cours. Par exemple, le délai pour agir en cas d'impayés de loyers (et de charges) est réduit à 3 ans, contre 5 ans jusqu'à présent. Le délai accordé au bailleur pour procéder à la révision annuelle du loyer, en application de la clause de révision annuelle inscrite dans son bail, est réduit à 1 an, contre 5 ans jusqu'à présent.

Pour les nouvelles locations

Certaines mesures sont applicables uniquement aux locations conclues depuis le 27 mars 2014. Ainsi, en cas de congé du locataire, ce dernier bénéficie désormais d’un préavis réduit à 1 mois s’il obtient un logement social, l’AAH (allocation adulte handicapé) ou s’il part pour des raisons de santé (quel que soit son âge). Le bailleur qui achète un logement occupé ne peut plus donner congé au locataire en place pour revendre ou reprendre le bien pour la fin du bail en cours. Il doit attendre la fin du bail renouvelé dans le premier cas et un délai de 2 ans dans le second.

Les réformes en attente

Certaines mesures de la loi Alur, enfin, ne deviendront efficaces que lors de la parution de décrets d’application. C’est le cas, par exemple, de la généralisation du dispositif d’encadrement des loyers en zone tendue. Ou de l’obligation faite à tous les bailleurs d’utiliser les modèles types de contrats de location et d’états des lieux qui seront prochainement créés. Ou encore de la limitation des frais de mise en location réclamés au candidat locataire par les agences de location.

Les obligations du bailleur avant de louer

Le contrat de location doit être écrit

La location d’un logement à usage de résidence principale du locataire ne peut pas être verbale. Elle doit impérativement être constatée par écrit. La rédaction de bail doit d’ailleurs être faite avec soin car certaines clauses sont obligatoires, d’autres interdites, d’autres encore fortement conseillées pour préserver les intérêts du bailleur. Si vous le rédigez sans intermédiaire (une agence de location, par exemple), utilisez notre Rédacticiel de bail : en répondant à des questions claires et courtes vous intégrerez toutes les données juridiques obligatoires avec les clauses essentielles vous sécurisant.

Au titre des mentions obligatoires, citons l’identité et l’adresse du bailleur, la date de prise d’effet et la durée du bail (3 ans minimum, sauf exceptions), la destination des lieux, la description du bien, les modalités de paiement du loyer et des charges ou encore les modalités de réception de la télévision (réseau hertzien, câble…). Depuis 2009, les bailleurs doivent aussi indiquer la surface du bien loué. La loi Alur de mars 2014 renforce cette obligation en permettant au locataire de demander une diminution de loyer en cas d’erreur de plus de 5 % sur la surface.

A l’inverse, d’autres clauses sont formellement interdites par la loi : par exemple, celle imposant au locataire le paiement de l’état des lieux en dehors du concours d’un huissier, ou celle l’obligeant à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour, en cas de vente ou de relocation. De telles stipulations, lorsqu’elles figurent au bail, sont considérées comme inapplicables, sans qu’il soit nécessaire de recourir à la justice. Assimilables aux clauses interdites, les clauses « abusives » sont tout aussi contestables par le locataire. Il peut s’agir d’imposer au locataire d’installer à ses frais certains équipements ou de faire établir l’état des lieux de sortie par un architecte, par exemple. Seule différence avec les premières, le locataire devra saisir le juge pour les faire annuler.

La sauvegarde des intérêts du bailleur

Entre mentions obligatoires et mentions proscrites, le bailleur a tout intérêt à faire figurer dans son bail un certain nombre de règles propres à préserver ses intérêts. Parmi celles-ci, les plus usuelles sont la clause d’indexation du loyer, la clause résolutoire, la clause de solidarité et la clause pénale. La première permet la révision du loyer chaque année, la seconde permet au propriétaire de résilier le bail automatiquement en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations (non paiement du loyer, du dépôt de garantie, défaut d’assurance), la troisième permet au bailleur de se ménager des garanties pour le paiement du loyer en cas de pluralité de locataires (colocation, concubins) et la dernière permet de prévoir des pénalités à la charge du locataire mauvais payeur.

Pour connaître les clauses du bail importantes pour le bailleur, consultez notre article Bail de location, les clauses qui comptent.

La fixation, la révision et le paiement du loyer

La révision annuelle du loyer doit être prévue dans le bail

Chaque année, le propriétaire a la possibilité de réviser le montant du loyer. A condition, toutefois, que le bail comporte une clause d’indexation annuelle (le rédacticiel de bail vous en propose une). A défaut, aucune revalorisation n’est possible en cours de bail, y compris si les loyers pratiqués dans le voisinage ont connu une forte hausse au cours des années précédentes. Il en va de même, a fortiori, si le bail est verbal.

Lorsque le bail comporte une clause d’indexation, le loyer peut être augmenté une fois par an, à la date prévue dans le contrat. Si aucune date n’est indiquée, l’indexation intervient à la date anniversaire du bail (c’est d’ailleurs généralement cette dernière qui est mentionnée).

La révision annuelle peut intervenir sans aucune formalité particulière. Il est néanmoins conseillé au bailleur d’envoyer un courrier au locataire pour l’informer de l’augmentation applicable et de ses modalités de calcul.

Sachez encore que le propriétaire qui a oublié d’appliquer la clause d’indexation prévue dans son bail peut rattraper son erreur. Il peut revenir en arrière, sur les cinq dernières années, et réclamer toutes les augmentations de loyer dues sur cette période. Mais le locataire peut lui demander des délais de paiement s’il rencontre des difficultés.

Le paiement du loyer est la principale obligation du locataire

Le paiement du loyer est évidemment la principale obligation du locataire : tout manquement peut justifier la résiliation immédiate du bail (et au final son expulsion) et peut, au minimum, constituer un motif suffisant pour que le propriétaire refuse de renouveler le bail à son terme.

Bailleur et locataire déterminent librement dans le bail la périodicité et le mode de paiement du loyer. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si une autre périodicité est prévue (trimestrielle, par exemple), le locataire peut toujours exiger de revenir à un paiement mensuel.

Concernant le mode de paiement, un prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire peut être mis en place, avec son accord. Là encore, le locataire peut revenir à tout moment sur son accord et opter pour un autre mode de paiement (par chèque, par exemple). Si le logement est loué à plusieurs personnes (colocataires, concubins), il est conseillé d’insérer dans le bail une clause de solidarité de paiement. Ainsi, chaque titulaire du bail est considéré comme personnellement responsable du paiement de la totalité du loyer, ce qui permet au propriétaire de pouvoir réclamer l’intégralité du loyer à n’importe lequel d’entre eux. Si les locataires sont mariés, la solidarité est automatique et chaque conjoint est responsable du paiement du loyer, même s’il n’a pas signé le bail. De même en cas de Pacs, si le locataire se pacse en cours de bail, son partenaire se retrouve solidairement tenu au paiement des loyers.

Retenez, pour finir, que l’obligation de payer le loyer ne cesse pas lorsque le locataire est en litige avec son propriétaire (parce qu’il lui reproche de ne pas effectuer les travaux d’entretien qui lui incombent, par exemple). Le locataire ne peut en aucun cas s’abstenir de payer son loyer, ni le remettre entre les mains d’un tiers, pour faire pression sur le propriétaire. Il doit d’abord solliciter du juge d’instance l’autorisation de consigner son loyer sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts.

Les garanties à prendre avant de louer

Le dépôt de garantie permet de se prémunir contre les dégradations

Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée au locataire à la signature du contrat de location pour prémunir le bailleur contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus à son départ des lieux. Cette somme est encaissée et conservée par le bailleur jusqu'à la fin de la location. Désormais, son montant ne peut plus être supérieur à un mois de loyer hors charges, lorsque la location porte sur un logement non meublé. Le bailleur doit rendre le dépôt de garantie dans les deux mois qui suivent la remise des clés.

Au-delà, les sommes portent intérêts au taux légal. Il peut toutefois conserver tout ou partie du dépôt de garantie si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire ou s'il existe des loyers ou des charges impayées. Attention, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure. Le locataire peut, s'il le souhaite, s'adresser à un organisme 1 % logement pour bénéficier de l'avance Loca-Pass. Ce dispositif lui permet de financer le dépôt de garantie grâce à une avance sans intérêt, remboursable en 36 mensualités maximum. Avance qui peut être versée directement au bailleur.

Une caution solidaire pour pallier la défaillance du locataire

La plupart des propriétaires exigent aujourd’hui que leur locataire leur fournisse la garantie d’une tierce personne, appelée caution. Il s’agit d’un mécanisme très efficace par lequel un tiers (un parent, l’employeur…) s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.

Pour en assurer l’efficacité, le propriétaire doit évidemment être attentif à la qualité de la personne se portant caution. En particulier, il doit s’assurer qu’elle dispose de ressources suffisantes pour supporter les dettes du locataire, le cas échéant.

Attentif également à la rédaction de l’acte de cautionnement, lequel doit clairement préciser que l’engagement est donné de manière « solidaire ». Ainsi, en cas d’impayés, cela lui permettra de réclamer directement au garant la totalité des dettes du locataire, sans avoir besoin, au préalable, de poursuivre ce dernier.

L’engagement de caution est strictement encadré

L’engagement de caution doit être exigé du locataire avant la signature du bail. Il doit figurer dans le contrat de location, un exemplaire de celui-ci devant ensuite être remis à chacune des parties, y compris la caution.

Mais attention, se porter caution n’est pas anodin : c’est un geste qui peut être lourd de conséquences. Aussi la loi exige-t-elle le respect d’un strict formalisme dans la rédaction de l’acte de cautionnement. Le propriétaire qui ne s’y conforme pas ne pourra pas exiger l’intervention de la caution, le moment venu, car sa garantie sera nulle !

Première obligation, la personne qui se porte caution doit indiquer à la main le montant du loyer et des charges dus par le locataire ainsi que leurs conditions de révision. Elle doit aussi inscrire la durée pour laquelle elle s’engage à « couvrir » le locataire : la durée d’usage est celle du bail initial et de son premier renouvellement, soit 6 ans en tout. Ces précisions lui permettent de mesurer le montant maximal de la dette dont elle pourrait être redevable.

Deuxième obligation, la caution doit mentionner clairement qu’elle a pris conscience de la portée et de la nature de son engagement.

Troisième obligation, elle doit recopier le texte de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, qui concerne les modalités de résiliation d’un cautionnement non limité dans le temps.

Avec le Rédacticiel de bail vous pouvez éditer un acte de caution, correspondant à votre bail.

Le propriétaire peut souscrire une assurance « loyers impayés »

Alternative à la caution solidaire, le propriétaire a la possibilité de souscrire une garantie contre les loyers impayés. Ces contrats sont aujourd’hui proposés par la quasi-totalité des compagnies d’assurances. Moyennant une prime de l’ordre de 2 à 4% du loyer annuel (charges comprises), l’assurance prend en charge les impayés, ainsi que les frais de procédure en cas de litige. En pratique, ce type d’assurances est surtout recommandé aux propriétaires qui n’ont qu’un bien loué, et qui, par conséquent, ne peuvent pas répartir le risque d’impayés entre plusieurs locations. En particulier si le bien a été acquis à crédit et que les loyers servent à rembourser les échéances du prêt ….

Bientôt la Garantie universelle des loyers

A compter du 1er janvier 2016, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) remplacera l’actuelle Garantie contre les risques locatifs universelle (GRL-U). Pour se protéger contre les impayés, les bailleurs pourront, lors de la signature du bail ou lors de son renouvellement, souscrire cette nouvelle garantie sponsorisée par l’Etat, qui sera gratuite et facultative.