La loi Alur de mars 2014 prévoit de mieux encadrer les états des lieux locatifs et de tenir compte de la vétusté du logement pour déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombe au locataire. Un décret du 30 mars 2016, publié au Journal officiel le 1er avril, fixe ainsi les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté. Applicable à toutes les locations d'un logement à usage de résidence principale, vides et meublées, ce texte entrera en vigueur le 1er juin 2016.

Des informations obligatoires

L'état des lieux devra porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. A l'entrée comme à la sortie du locataire, il devra être établi en présence des seuls meubles et équipements mentionnés au contrat, sur support papier ou sous forme électronique. Il devra permettre de comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux (les états des lieux pourront être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire).

Logiquement, il devra décrire précisément le logement et son état de conservation, et identifier les parties au contrat. A cette fin, il devra comporter l'ensemble des informations suivantes.

1° A l'entrée et à la sortie du logement : le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie), sa date d'établissement, la localisation du logement, le nom des parties et le domicile du bailleur (le cas échéant, le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux), les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (s'ils existent), le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (pour chaque pièce), la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

2° A la sortie du logement : l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, les évolutions éventuelles de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Une grille de vétusté

La principale nouveauté apportée par le décret est que les parties pourront convenir dès la signature du bail de l’application d’une grille de vétusté des différents éléments du logement (revêtements des murs, des sols, plomberie, installations électrique, etc.) qui permettra de mieux identifier les réparations qui doivent être supportés par le locataire.

Les parties pourront se référer à une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location ou local conclu conformément à la loi du 23 décembre 1986 (pour le parc locatif social).

Cette grille devra définir "au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".