Délai de préavis, dépôt de garantie, surface louée, révision du loyer, régularisation des charges, travaux dans le logement... le projet de loi comprend de nombreuses mesures visant à apaiser et à rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires. Des mesures qui, pour l'essentiel, vont alourdir les obligations des premiers et renforcer les droits des seconds.
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Le locataire qui souhaite quitter le logement qu'il loué doit en informer son bailleur en lui adressant un congé par courrier, et respecter un délai de préavis avant d'être libéré de ses obligations (notamment celle de payer le loyer et les charges).
Fixé à 3 mois dans le cas général, le délai de préavis peut être réduit à un mois dans certains cas particuliers: perte d'emploi, mutation professionnelle, locataire âgé et malade...
Le projet de loi propose de réduire le délai normal de préavis du locataire à un mois en cas de location en zone tendue. ce délai réduit s'appliquera sans que le locataire ait à invoquer une justification particulière. Dans les autres zones du territoire, en revanche, le délai de préavis normal restera fixé à 3 mois.
En cas de colocation, l'ensemble des locataires en titre sont en principe tenus solidairement au paiement du loyer et des charges. Ainsi, en cas de défaillance de l'un des occupants, le bailleur peut réclamer son dû à n'importe quel autre.
Cette solidarité s'applique dès lors que le bail comporte une clause en ce sens, dite de "solidarité entre colocataires". Elle permet au bailleur de réclamer les impayés à tous les locataires, y compris après qu'ils aient quitté les lieux, pour les dettes nées jusqu'au terme du bail en cours au moment de leur départ.
Le projet de loi propose de limiter l'effet de cette solidarité à l'égard des locataires quittant le logement. Ceux-ci ne seront désormais plus tenus au paiement des loyers et charges impayés nés après leur départ, s'ils sont remplacés par un autre colocataire avec l'accord du bailleur.
Lorsque le bail comporte une clause prévoyant la révision du loyer, le bailleur peut revaloriser son montant chaque année en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).
Le bailleur qui oublie d'augmenter le loyer en vertu de cette clause peut le faire rétroactivement, sur les 5 dernières années, en se fondant sur les IRL précédemment en vigueur (à l'époque où l'augmentation aurait pu être réclamée).
Le projet de loi propose de réduire ce délai de prescription des actions en révision du loyer à un an. Autrement dit, le bailleur "tête en l'air" ne pourra plus revenir en arrière que sur la dernière année mais perdra les augmentations plus anciennes.
Les provisions pour charges payées par le locataire, en plus du loyer, doivent donner lieu à une régularisation annuelle de la part du bailleur. Cette régularisation permet soit de rembourser au locataire ce qu'il a payé en trop sur la période, soit de lui réclamer un complément de charges.
Là encore, le bailleur peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière en cas d'oubli d'une ou de plusieurs régularisations annuelles de charges . Cela peut aboutir à réclamer au locataire, en une seule fois, un montant de charges locatives très important, que ce dernier peut avoir des difficultés à régler d'un coup.
Le projet de loi propose de réduire le délai pendant lequel les charges pourront être régularisées, à 3 ans. De plus, il propose de permettre au locataire d'étaler sur 12 mois le paiement des arriérés de charges réclamés par le bailleur de manière tardive, c'est-à-dire plus d'un an après leur date d'exigibilité.
A l'entrée dans les lieux, le locataire doit verser un dépôt de garantie égal à un mois de loyer. Ce dépôt doit lui être restitué à son départ des lieux, sous déduction des sommes encore dues au bailleur, et au montant des réparations locatives à faire après son départ. En principe, le bailleur a 60 jours suivant la fin du préavis du locataire pour lui rembourser cette somme. Toutefois, si à cette date, la régularisation des charges n'est toujours pas intervenue, il peut en conserver 15 à 20% en attendant ladite régularisation.
Le bailleur qui ne respecte pas ces délais doit payer au locataire un intérêt de retard, calculé d'après le taux légal. Celui-ci est fixé à 0,04 % pour 2013. Un taux peu dissuasif, qui n'empêche pas la rétention abusive du dépôt de garantie par certains bailleurs.
Le projet de loi propose de porter à 10 % du dépôt de garantie la pénalité dont sera redevable le bailleur, pour chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie.
Pendant la durée de la location, le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les réparations dites locatives. Le bailleur, lui, est responsable des grosses réparations et de celles liées à la vétusté.
Au départ du locataire, il est parfois difficile de déterminer, au vu de l'état des lieux de sortie, celles des réparations qui relèvent des dégradations commises par le locataire et qui lui incombent, de celles nécessitées par l'usure inévitable des lieux qui incombent au bailleur. Certains d'entre eux mettent ainsi à la charge du locataire sortant des dépenses de remise en état du logement qu'il ne devrait pas supporter.
Le projet de loi propose de définir une grille de vétusté des différents éléments du logement (revêtements des murs, des sols, plomberie, installations électrique, etc.) qui permettra de mieux identifier les réparations qui doivent être supportés par le locataire. une telle grille existe déjà pour le parc locatif social, pas pour les logements du secteur privé.
Un contrat de location portant sur un logement non meublé doit obligatoirement préciser la surface habitable des lieux, sur le modèle de ce qui existe déjà en matière de vente de logements situés dans un immeuble en copropriété. Cette obligation a pour but de faciliter l’instruction des dossiers de demande de logements par les personnes revendiquant le droit au logement opposable, l’un des critères requis pour le faire jouer étant la suroccupation du logement.
La loi n'a prévu aucune sanction automatique en cas de non respect de cette obligation ou en cas d’indication d’une surface erronée dans le bail.
Le projet de loi propose de permettre au locataire, dans un tel cas, d'obtenir une diminution de son loyer proportionnelle à la différence entre la surface réelle du logement et la surface indiquée dans le contrat. Il reste muet en revanche sur la sanction applicable si le bail ne mentionne aucune surface.
Les bailleurs qui louent un logement insalubre peuvent être contraints par les pouvoirs publics de faire réaliser des travaux dans un certain délai. S'ils ne font pas les travaux prescrits, les pouvoirs publics peuvent les faire réaliser d'office, aux frais du bailleur.
Nombre de bailleurs dans cette situation ne réagissent pas, attendant que les pouvoirs publics interviennent pour faire le nécessaire.
Le projet de loi propose de créer une astreinte journalière de 200 € à l'encontre des bailleurs indélicats, lorsque les travaux prescrits ne seront pas réalisés dans le délai imparti. Il propose aussi de consigner les allocations logement dont profitent le locataire jusqu'à ce que les travaux soient réalisés. Pendant cette période, le locataire restera redevable uniquement de la part résiduelle (hors allocation)de loyer. Enfin, il est envisagé d'interdire aux propriétaires "marchands de sommeil" condamnés pour hébergement contraire à la dignité humaine de pouvoir acquérir de nouveaux biens et de les mettre en location.