En cas de mise en location d'un logement à usage de résidence principale du locataire, le loyer initial est en principe fixé librement entre les parties au contrat. Le bailleur propose un montant au locataire qui l'accepte. Ce sont alors les prix pratiqués localement qui dictent la somme que le bailleur peut réclamer.

Depuis 2012, cependant, les loyers peuvent être encadrés, dans certaines zones de tension locative définies par décret où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Deux mécanismes complémentaires prévoient ce plafonnement.

L'encadrement des loyers par décret

Dans une quarantaine d'agglomérations de plus de 50 000 habitants, un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation d'un logement. Le dernier, publié en juillet 2014, s'applique aux relocations conclues jusqu'en juillet 2015. Un nouveau décret paraîtra d'ici l'été, pour reconduire ce dispositif une année de plus.

Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer demandé ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

Deux exceptions sont toutefois prévues, qui autorisent à procéder à une augmentation de loyer supérieure : lorsque certains travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur, ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.

Par ailleurs, les logements faisant l'objet d'une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois et les logements ayant fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif.

L'encadrement des loyers du préfet

Un mécanisme complémentaire d'encadrement des loyers des logements mis en location a été mis en place par la loi Alur de mars 2014, dite "loi Duflot", du nom de l'ancienne ministre du Logement. Prévu pour s'appliquer dans toutes les grandes agglomérations françaises, ce mécanisme ne va finalement être expérimenté qu'à Paris à partir du 1er août prochain. Il s'étendra par la suite aux communes qui souhaitent l'appliquer, sur la base du volontariat, et qui se seront dotées d'un observatoire local des loyers agréé par l'Etat.

Ce dispositif s'appuie sur des références de loyers déterminées par les observatoires locaux des loyers. A partir de ces données, les préfets fixeront annuellement par arrêté et pour chaque catégorie de logement et secteur géographique donnés, des références de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable.

Dans les territoires où l'arrêté préfectoral est pris, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne pourra pas excéder le loyer de référence majoré, ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location. Les loyers des locations en cours ne seront en revanche pas impactés, du moins jusqu'au premier renouvellement du bail (voir ci-contre).

Là encore, des exceptions sont prévues. Ainsi, si le logement présente certaines caractéristiques (il est bien situé, offre une vue panoramique, dispose d'une grande terrasse sans vis-à-vis...), le bailleur pourra fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer. Le montant de ce complément et les caractéristiques le justifiant devront alors être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire pourra le contester dans un délai de trois mois, en saisissant la commission départementale de conciliation, puis, en l'absence d'accord avec le bailleur, en ayant recours au juge.