Le loyer de départ d'un logement peut évoluer de deux manières pendant la durée de la location. Il peut être révisé chaque année si le bail comporte une clause de révision ou d'indexation. Il peut aussi évoluer consécutivement à la réalisation de certains travaux par le bailleur ou le locataire.
La quasi-totalité des modèles de baux vendus dans le commerce ou proposés en ligne intègre une clause de révision du loyer. Le loyer peut alors être révisé, une fois par an, à la date indiquée du contrat de location ou, à défaut, à sa date anniversaire.
Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Il est à comparer avec l'indice du même trimestre connu à la date de révision.
Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date de révision, pour en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive. Passé ce délai, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.
Attention ! Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
Exceptionnellement, le loyer d'un logement répondant aux caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail, lorsque bailleur et locataire ont convenu de travaux que l'une ou l'autre des parties fera exécuter à ses frais durant l'exécution du contrat.
Dans ce cas, la clause du contrat de location ou l'avenant qui prévoit cet accord doit fixer la diminution(travaux à la charge du locataire) ou l'augmentation (travaux à la charge du bailleur) de loyer applicable suite à la réalisation des travaux, et préciser ses modalités d'application.
Attention ! Lorsqu'elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d'amélioration.
L'IRL ne progresse que de 0,15 % au premier trimestre. Sa plus faible augmentation depuis 5 ans.
Publié le mois dernier, l'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2015 est égal à 125,19 points. Soit une augmentation de 0,15 % seulement sur un an.
Conséquence, les bailleurs qui ont choisi comme référence dans leur contrat de location l'IRL du 1er trimestre ne peuvent quasiment pas réviser leur loyer pour l'année 2015. Plus précisément, ils peuvent le revaloriser de 15 centimes d'euros par tranche de loyer de 100 €. Autant dire rien !
Indépendamment de cette atonie de l'IRL, l'association de veille des loyers au niveau national, Clameur, constate que les loyers sont en recul de 1,5 % en moyenne sur les cinq premiers mois de l'année, par rapport à début 2014.
Un recul qui frappe de manière générale 3 grandes villes sur 4 (- 7% à Marseille, - 3 % à Lyon, - 2 % à Paris...), et qui est plus important sur les petites surfaces. La baisse atteint 1,9% pour les 2 pièces et 2,6% pour les studios.
Bonne nouvelle pour les locataires !