Les plafonds de loyers et de ressources des locataires imposés par la plupart des dispositifs en faveur de l'investissement locatif sont revalorisés à minima pour les baux signés en 2016, de 0,08 % pour les premiers et de 0,06 % pour les seconds.
Pour encourager les particuliers à investir dans l'immobilier résidentiel à usage locatif, les pouvoirs publics ont créé de nombreux dispositifs fiscaux au cours des 20 dernières années. Des dispositifs qui permettent de réduire ses impôts pendant plusieurs années en contrepartie de l'engagement de louer le logement acquis dans certaines conditions, pendant une certaine durée.
Portant le nom du ministre en charge du logement au moment de leur création, ces dispositifs permettent d'investir soit dans l'ancien, soit dans le neuf. Et de profiter de déductions spécifiques imputables sur les loyers perçus, d'amortir le bien loué ou de bénéficier d'une réduction d'impôt.
Périssol mis à part, ils imposent tous au bailleur de respecter un plafond de loyer pendant toute la durée de la location (6 ans, 9 ans ou plus selon les cas). Un plafond mensuel fixé par mètre carré de surface habitable, hors charges, qui dépend de la localisation du logement (et de sa surface pour les dispositifs Duflot et Pinel). Révisés chaque année au 1er janvier, les plafonds applicables pour un bail signé en 2016 sont revalorisés de 0,08 % seulement par rapport aux plafonds 2015.
Le dispositif Duflot devient le Pinel
Si votre bail est antérieur à 2016, vous devez respecter le plafond qui avait cours l'année où vous l'avez signé. Mais si votre bail contient une clause de révision du loyer, en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers, vous pouvez le revaloriser en conséquence. Dans ce cas, toutefois, le loyer revalorisé ne doit pas dépasser le plafond applicable pour les baux de l'année en cours. Si la révision aboutit à un résultat supérieur, vous devez donc la limiter, pour éviter tout risque de redressement fiscal.
Les évolutions possibles du loyer en cours de bail
Baisse générale des loyers en 2015
La plupart de ces dispositifs imposent aussi de choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, variables selon la composition de son foyer, la localisation du bien loué et le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social). Ces plafonds de ressources doivent être respectés au moment de l'entrée dans les lieux, mais peuvent être dépassés par le locataire en place par la suite. Ils sont aussi révisés chaque année au 1er janvier. Par rapport à 2015, ceux de 2016 n'augmentent que de 0,06 %.
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