La mise en location est aujourd'hui source d'un important contentieux entre bailleurs et locataires. Pour y mettre fin, le projet de loi Duflot propose de réglementer certaines pratiques et d'imposer des formulaires types pour le bail et l'état des lieux. Par ailleurs, les frais payés par les locataires aux agents immobiliers vont être clarifiés et réduits.
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Actuellement, la loi détermine une liste de pièces justificatives que les bailleurs ou leurs mandataires peuvent réclamer aux candidats locataires, afin de vérifier leur situation et leur solvabilité avant de signer le bail.
Censée protéger les locataires, cette disposition est régulièrement contournée et elle est inefficace dans les faits. Les bailleurs exigent parfois des pièces totalement proscrites telles que la carte d'assuré social du locataire, une copie de son relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte bancaire, une absence de crédit en cours, une lettre de recommandation du précédent bailleur, etc.
Pour éviter les abus, une liste exhaustive des pièces exigibles au moment de la mise en location va être créée. Cette liste sera définie par décret. Les bailleurs ne pourront pas exiger d'autres justificatifs que ceux inscrits dans cette liste.
Reste à savoir quelles sanctions seront appliquées en cas de non respect de cette liste. Les agents immobiliers pourront être interdits d'exercer provisoirement s'ils réclament des pièces non prévues attentatoires à la vie privée. Mais le projet ne prévoit aucune sanction contre le bailleur indélicat...
Le projet de loi propose de mieux sécuriser le contrat de location en imposant aux parties d'établir le bail conformément à un modèle type, qui sera défini par décret.
De nouvelles mentions obligatoires devront y figurer, comme les équipements fournis, le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement de bail, le montant du loyer médian de référence dans la zone où le logement est situé, s'il est soumis au dispositif d'encadrement des loyers, ainsi que le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.
Les états des lieux d'entrée et de sortie seront également normalisés pour faciliter la comparaison de l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. Un modèle type sera défini par décret après publication de la loi. Les modalités d'établissement des états des lieux seront aussi encadrées, afin notamment qu'ils soient effectués dans les mêmes conditions à l'entrée et à la sortie.
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Les frais réclamés au locataire qui passe par une agence immobilière pour trouver un logement à louer atteignent aujourd'hui un mois de loyers hors charges. Avec le dépôt de garantie et le premier mois de loyer, cela fait donc trois mois de loyer à sortir avant même d'être entré dans les lieux.
Le bailleur qui passe par une agence pour trouver un locataire, rédiger un bail et faire l'état des lieux d'entrée doit normalement participer à ces frais, la loi imposant un partage par moitié entre les parties. Mais en pratique, il a plus de latitude pour les négocier, surtout s'il confie ensuite la gestion locative au professionnel mandaté. Dans certains cas, il peut même y échapper en les faisant supporter intégralement par le locataire.
Le projet de loi entend faire supporter au bailleur la totalité des frais de mise en location de son bien, à l'exception de 2 prestations qui seront partagées à parts égales avec le locataire : la réalisation de l'état des lieux et la rédaction du bail.
La part incombant au locataire dans le prix de ces prestations sera par ailleurs plafonnée par décret, pour éviter les abus. Elle ne devrait pas excéder 200 à 300 €. L'agent immobilier ne pourra lui réclamer aucune autre rémunération, sauf s'il intervient pour son compte hors du mandat que lui a confié le bailleur.
L'activité de marchand de listes a pour objet d'inscrire un bien immobilier sur une liste, à la demande de son propriétaire, et de proposer ces listes à des candidats à la location (ou à l'achat). La rémunération de cette activité n'est pas tarifée, mais fixée librement par le marchand.
De nombreux abus entourent cette activité : listes vendues jusqu'à 450 € sans garantie de succès, biens indisponibles ou plus chers qu'annoncés, listes issues de sites internet gratuits... Des abus qui aboutissent à des résultats très faibles pour les acheteurs, qui ne peuvent pas récupérer leur mise puisque le marchand n'a aucune obligation de résultat.
Pour mettre fin à ces pratiques, le projet de loi propose d'imposer que seuls les logements pour lesquels le professionnel a obtenu un mandat exclusif de location (ou de vente) puissent être inscrits sur des listes. cela permettra d'assurer aux locataires que les biens inscrits sur la liste achetée ne sont pas déjà loués (ou vendus).
En pratique, rares sont les marchands de listes qui bénéficient d'un mandat exclusif de la part des propriétaires bailleurs. Les pouvoirs publics espèrent ainsi les faire disparaître de facto, le Conseil constitutionnel ayant jugé leur suppression pure et simple contraire à la constitution.