Plébiscitée en raison de sa souplesse, la location meublée séduit de plus en plus. Depuis 2005, elle est toutefois soumise à un minimum de réglementation impérative lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Les pouvoirs public souhaitent aller plus loin en conférant davantage de droits à l'occupant.
Le contrat de location meublée relève en principe de la liberté contractuelle, bailleur et locataire fixant d'un commun accord leurs droits et obligations réciproques. Les dispositions du code civil sur le louage (articles 1714 et suivants) s'applique par défaut, pour régler les points sur lesquelles les parties ne se sont pas entendues.
Lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire (environ 7 % de la totalité des locations meublées, cette proportion étant plus importante en zone tendue), certaines dispositions protectrices incluses dans le code de la construction et de l'habitation (article L. 632-1) s'appliquent depuis 2005 : le contrat doit être écrit, d'une durée d'un an minimum, reconductible tacitement par périodes d'un an (la durée est réduite à 9 mois sans possibilité de reconduction tacite lorsque le locataire est étudiant), etc.
Le projet de loi propose d'insérer ces dispositions dans la loi du 6 juillet 1989 qui réglementent les locations non meublées. Le but de cette fusion est d'accorder au locataire d'un meublé une protection égale à celle du locataire d'un logement nu.
Seront ainsi appliquées aux meublées les mêmes obligations concernant l'état des lieux, le dossier de diagnostic technique, les clauses du bail réputées non écrites, la rémunération des intermédiaires, les obligations des parties et les règles de prescription. Un inventaire et un état détaillé du mobilier devront être réalisés pour la signature du bail selon les mêmes modalités que l'état des lieux.
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L'ensemble des règles concernant les locations à usage de résidence principale figureront donc dans un même texte de loi, que la location soit nue ou meublée.
Le projet de loi n'envisage pas pour autant de supprimer les règles spécifiques applicables en matière de location meublée. Par exemple, la durée minimum de la location sera toujours de 1 an, réduite à 9 mois sans possibilité de reconduction en présence d'un locataire étudiant, contre 3 ans en non meublé. De même, le locataire sortant pourra toujours quitter le logement à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois, contre 3 mois en non meublé (réduit à 1 mois en zone tendu et dans certains cas particuliers).
Le dépôt de garantie réclamé au locataire à l'entrée dans les lieux, en revanche, sera réglementé, alors qu'il ne l'est pas actuellement. Il sera fixé à deux mois de loyer, contre un mois en non meublé. Cette majoration s'explique par les meubles et les équipements supplémentaires mis à disposition du locataire.
Le projet de loi ne précise pas si les droits accordés au bailleur d'un meublé seront conservés. Pourra-t-il toujours donner congé au locataire moyennant un préavis de 3 mois, ou devra-t-il respecter les 6 mois imposés en location non meublée ? Sera-t-il encore libre de fixer les charges et réparations à supporter par la locataire, ou contraint de respecter la liste des charges récupérables et des réparations locatives associée à la loi de 1989 ? Ces points restent à clarifier...
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La signature d'un bail écrit est déjà obligatoire pour les meublés à usage de résidence principale. Cela permet de fixer les droits et les obligations de chaque partie, en particulier sur les points laissés à la liberté contractuelle, comme la répartition des charges. Même en l'absence d'obligation, le bailleur a intérêt à établir un écrit. A défaut, il ne peut pas revendiquer l'application de certaines clauses protectrices de ses intérêts (comme la révision annuelle du loyer). Il risque aussi la requalification en location non meublée, juridiquement plus contraignante et fiscalement moins intéressante.
Problème, qu'il soit imposé ou volontaire, il n'existe pas de modèle type de contrat de location meublé. Cela créée de l'insécurité pour le locataire, certaines mentions obligatoires étant parfois oubliées alors que d'autres, abusives ou illicites, figurent dans de nombreux contrats.
Le projet de loi propose qu'un modèle type de contrat de location meublée soit défini par décret, qui fixera les mentions obligatoires et qui s'imposera au bailleur et au locataire en cas de location à usage de résidence principale.
Le bailleur d'un meublé fixe librement le montant du loyer réclamé au locataire. Depuis 2012 toutefois, cette liberté est légèrement encadrée, une taxe sur les loyers des "micro-logements" étant réclamée par le fisc, lorsque ceux-ci sont excessifs.
Lorsque la location est conclue pour plus d'un an, le bailleur peut aussi prévoir dans le bail la révision annuelle du loyer. Là encore, cette liberté est encadrée lorsque le meublé est loué à usage de résidence principale : l'indexation annuelle ne peut alors dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL), comme pour les locations non meublées.
Le projet de loi propose d'encadrer davantage encore la fixation et la révision du loyer des meublés à usage de résidence principale situés en zone tendue, en transposant le système d'encadrement des loyersprévu pour les locations non meublées. Le préfet sera chargé de déterminer chaque année le loyer médian de référence applicable, en majorant les valeurs retenues pour les locations nues.