Le projet de loi Duflot sur le logement envisage de renforcer le dispositif d'encadrement des loyers mis en place par décret en août 2012. L'encadrement nouvelle formule concernera 28 agglomérations de métropole situées en zone dite "tendue", et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants. En région parisienne, il aboutira à faire baisser plus du quart des loyers...
Les villes concernées par le nouveau dispositif d'encadrement des loyers sont celles de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, et soumises à cet titre à la taxe sur les logements vacants.
28 agglomérations sont visées en métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Chaque territoire sera doté d'un observatoire local des loyers, agréé par l'Etat, chargé d'établir une cartographie complète et précise du montant des loyers pratiqués, par type de biens et par secteur géographique. Le projet de loi prévoit d'obliger les professionnels de l'immobilier à communiquer leurs données en matière locative.
Depuis fin 2012, 19 sites pilotes répartis sur tout le territoire ont mis en place un observatoire des loyers. Ces sites seront opérationnels avant la promulgation de la loi, prévue début 2014. En septembre, une seconde phase sera lancée qui permettra la généralisation de ces observatoires à l'horizon juin 2014.
A partir des données produites par les observatoires des loyers, le préfet du département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, un loyer médian de référence au m2. Attention, il ne s'agira pas d'un loyer moyen, égal au montant total des loyers divisé par le nombre de locations, mais d'un loyer médian, c'est-à-dire du montant au-dessus et en-dessous duquel on a le même nombre de locations.
Un loyer médian de référence majoré et un loyer médian minoré seront également fixés chaque année par décret. Le premier ne pourra pas dépasser de plus de 20 % le loyer médian de référence, ce qui laissera une certaine marge aux bailleurs.
Ces données seront mises à disposition du public. Tout contrat de location devra par ailleurs stipuler les loyers médians de référence et majoré applicables, ainsi que le loyer réclamé au locataire précédent, dans un souci de plus grande transparence.
Calculé à partir du "stock" de tous les loyers existants, le loyer médian de référence sera d'emblée très en dessous du niveau auquel les logements sont aujourd'hui loués ou reloués dans la zone concernée. En région parisienne, le dispositif aboutira à réduire le loyer de plus de 25 % des logements mis en location.
Pour les locations et les relocations qui démarreront à compter de la promulgation de la loi (prévue en avril ou mai 2014), le loyer hors charges fixé dans le bail ne pourra pas excéder le loyer médian de référence majoré, correspondant aux caractéristiques du logement (surface et quartier). En deçà de ce plafond, le bailleur restera libre de fixer le montant du loyer.
Pour certains logements aux caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle...), et à conditions de pouvoir en justifier dans le bail, le bailleur pourra déroger au plafond imposé en réclamant un complément de loyer exceptionnel.
Le locataire pourra demander une diminution, voire l'annulation, de ce complément de loyer pendant les 3 mois suivant la signature du bail. Faute d'accord amiable avec le bailleur, le locataire pourra agir en justice. Le juge déterminera alors, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.
L'encadrement des loyers vaudra également pour les baux en cours à la date de sa mise en place. L'encadrement deviendra dans ce cas effectif lors du renouvellement du bail avec le locataire en place (à la fin du bail en cours).
Le locataire pourra demander que le loyer de son bail renouvelé soit minoré, s'il excède le loyer médian de référence majoré applicable dans la zone où se situe son logement. En sens contraire, le bailleur pourra demander que le loyer soit réévalué lors du renouvellement du bail, s'il est inférieur au loyer médian de référence minoré. Celle des parties qui souhaite faire jouer l'encadrement devra en informer l'autre au moins six mois avant le renouvellement du bail (par lettre recommandée AR).
En cas de désaccord entre les parties sur le loyer du bail renouvelé, la commission départementale de conciliation devra être saisie. En cas d'échec de cette procédure, il sera possible de saisir le juge.
L'encadrement des loyers vaudra également pour les baux en cours à la date de sa mise en place. L'encadrement deviendra dans ce cas effectif lors du renouvellement du bail avec le locataire en place (à la fin du bail en cours).
Le locataire pourra demander que le loyer de son bail renouvelé soit minoré, s'il excède le loyer médian de référence majoré applicable dans la zone où se situe son logement. En sens contraire, le bailleur pourra demander que le loyer soit réévalué lors du renouvellement du bail, s'il est inférieur au loyer médian de référence minoré. Celle des parties qui souhaite faire jouer l'encadrement devra en informer l'autre au moins six mois avant le renouvellement du bail (par lettre recommandée AR).
En cas de désaccord entre les parties sur le loyer du bail renouvelé, la commission départementale de conciliation devra être saisie. En cas d'échec de cette procédure, il sera possible de saisir le juge.
Si le dernier loyer réclamé (relocation) ou celui du bail en cours (renouvellement) est inférieur au loyer médian majoré, le bailleur ne pourra cependant pas augmenter fortement son loyer d'un coup pour rattraper le décalage. Il devra se contenter d'une révision du dernier loyer réclamé en fonction de l'IRL. Cette mesure sera facilement contrôlable par le nouveau locataire, en cas de relocation, dans la mesure ou l'ancien loyer figurera dans son bail.
Le bailleur pourra demander un loyer supérieur uniquement s'il envisage ou s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le bien loué. Mais cette majoration du loyer devra faire l'objet d'un accord écrit signé par le locataire.