Pour juguler l'inflation des loyers dans les grandes villes où l'offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande, un mécanisme d'encadrement des loyers a été créé en 2012. Renouvelé depuis d'année en année, il vient d'être reconduit pour une année de plus par décret. Il s'applique donc aux contrats de location conclus ou renouvelés jusqu'au 31 juillet 2017.

Les locations concernées

L'encadrement des loyers est reconduit dans les mêmes conditions que pour la période 2015/2016. Autrement dit, il ne concerne que les propriétaires qui remplissent l'ensemble des conditions suivantes :

- ils donnent en location un logement situé dans l'une des 28 agglomérations métropolitaines qui connaissent une forte tension du marché locatif : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Dans Paris intra-muros, c'est un autre dispositif d'encadrement qui s'applique, basé sur des loyers de référence arrêtés par le préfet.

- le logement est loué à usage de résidence principale, nu ou meublé. Les autres types de biens loués (commerces, bureaux...) et les autres types de location (à usage professionnel, de résidence secondaire...) ne sont pas soumises au plafonnement des loyers.

L'encadrement applicable

Le dispositif impose aux propriétaires concernés de limiter la hausse du loyer réclamé lors d'un relocation ou du renouvellement d'un bail à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) constatée depuis la dernière révision du loyer réclamé au précédent locataire. Pour information, cet indice trimestriel publié par l'Insee est resté stable sur un an au second trimestre 2016.

Par ailleurs, lorsqu'une révision du loyer est intervenue dans les 12 mois précédent la nouvelle location, aucune hausse de loyer ne doit être appliquée. Dans ce cas, le propriétaire doit relouer au même prix qu'à l'ancien locataire.

Les exceptions à l'encadrement

Dans certains cas, il est possible d'échapper au dispositif d'encadrement des loyers et de fixer librement le montant réclamé au nouveau locataire ou à l'actuel lors du renouvellement de son bail :

- Le logement (neuf ou ancien) est loué pour la première fois.

- La relocation intervient plus de 18 mois après la fin de la précédente location.

- Le logement a fait l'objet de travaux depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à une année de loyer.

Dans d'autres, cas, des adaptations au dispositif d'encadrement des loyers sont autorisées qui permettent de revaloriser le looyer de manière plus importante :

- Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut, à la relocation, appliquer une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué. Par exemple, si le dernier loyer réclamé était de 500 € et que les loyers de marché ont grimpé à 800 €, le bailleur peut proposer son bien à la location pour 650 € par mois.

- Si des travaux sont réalisés pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux.