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Bail > L'état des lieux de sortie
 
5/4/13

Départ du locataire, attention à l'état des lieux de sortie !

Lorsque le locataire donne congé au bailleur, un état des lieux de sortie doit être établi à la fin du délai de préavis, le jour du départ des lieux. La comparaison de ce document avec l’état des lieux établi au début de la location permet de déterminer les dégradations qui sont imputables au locataire et celles qui relèvent de la vétusté du logement !

L'état des lieux doit être établi par les parties

En général, l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, est établi en présence du propriétaire et du locataire de manière contradictoire. Il est rédigé en deux exemplaires, datés et signés par chacune des parties (par tous les locataires en cas de colocation). Chacun doit en conserver un en annexe de son exemplaire de contrat de location.

L'état des lieux de sortie doit être dressé lors de la remise des clés, le jour où le locataire quitte les lieux (le dernier jour de son préavis). Il doit être réalisé dans un logement vidé et nettoyé, de préférence de jour.

Il est recommandé de dresser l'état des lieux de sortie sur le même document que l'état des lieux d'entrée, pour faciliter leur comparaison. Cela permet notamment au bailleur de se remémorer les dégradations constatées au début de la location, et de constater plus facilement celles apparues pendant la durée de la location. L'état du logement doit être décrit avec soin. Attention aux termes imprécis du type "état moyen". Chaque défaut doit être signalé, et il faut en préciser la nature. Les termes employés doivent être les mêmes que ceux utilisés sur l'état des lieux d'entrée, là encore pour faciliter les comparaisons.

L'état des lieux effectué après le départ du locataire n'a aucune valeur car il ne permet pas de lui attribuer les dégradations constatées : le locataire peut opposer au bailleur qu'elles ont été commises après son départ.

Un huissier de justice peut être mandaté

Lorsque l'une des parties, propriétaire ou locataire, s'oppose à l'établissement contradictoire ou à la signature de l'état des lieux de sortie, l'autre peut faire appel à un huissier de justice. L'huissier doit alors convoquer les parties au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée. Ces dernières ont évidemment intérêt à être présentes le jour dit, pour faire valoir leurs remarques. L'huissier procède lui-même à la description du logement, son rôle étant de donner une photographie exacte de son état (et des équipements inscrits au bail).

L'une des parties peut aussi décider seule, en dehors de tout désaccord, de faire appel à un huissier. Les parties peuvent aussi décider de recourir à un huissier d'un commun accord.

Les parties peuvent aussi se faire représenter par un tiers pour établir l'état des lieux. C'est généralement le cas, côté bailleur, lorsqu'il confie la gestion de la location à un professionnel. Dans ce cas, c'est l'agent immobilier qui dresse l'état des lieux avec le locataire. Le locataire peut aussi être représenté par la personne de son choix, s'il est indisponible le jour de la remise des clés (il a déjà déménagé dans une autre ville). Il doit alors en informer préalablement le bailleur. Et choisir une personne de confiance, capable de faire valoir ces droits.

Le locataire doit restituer au bailleur le même nombre de jeux de clés que celui reçu au départ (ce nombre doit être indiqué sur l'état des lieux d'entrée).

Qui paye l'état des lieux de sortie ?

Lorsque l'état des lieux est établi contradictoirement entre propriétaire et locataire, aucun frais ne peut être réclamé à ce dernier. Il en va ainsi même si le bailleur le fait établir par un mandataire (un agent immobilier à qui il a confié la gestion de la location, par exemple).

Lorsque l'état des lieux est établi par huissier en raison d'un désaccord des parties, les frais d'huissier sont partagés entre propriétaire et locataire, même si ce n'est pas ce dernier qui a refusé l'établissement d'un état des lieux amiable (article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation non meublée à usage de résidence principale).

Le tarif applicable est fixé en métropole à 153,35 € : il comprend une rémunération forfaitaire et une indemnité pour frais de déplacement, auxquelles s'ajoute la TVA (19,6 %) et une taxe fiscale forfaitaire d'un montant forfaitaire de 9,15 €.

Lorsque l'état des lieux est établi par huissier à la demande d'une des parties, propriétaire ou locataire, en dehors de tout désaccord, elle seule doit en assumer les frais. Dans ce cas, la rémunération de l'huissier n'est pas tarifée comme dans le cas visés ci-contre. Les honoraires de l'huissier sont libres : ils varient de 100 à 300 € de l'heure, selon la région et la difficulté de l'acte (notamment la taille du logement).

Lorsque l'état des lieux est établi par huissier d'un commun accord entre propriétaire et locataire, enfin, les frais correspondants doivent être partagés entre eux, comme en cas de désaccord. Mais ce sont alors les honoraires libres qui s'appliquent, pas le tarif réglementé.

Une clause du bail imposant au locataire le paiement de frais d'état des lieux est automatiquement nulle, en dehors du concours d'un huissier de justice !

Rédacteur : Olivier Puren
Responsable éditorial