Comme l'an passé, plusieurs mesures inscrites dans les lois de finances votées en décembre dernier vont impacter le secteur de l'immobilier cette année. Taxation des plus-values, frais de notaire, crédit d'impôt "travaux", TVA, aides au logement... Le point sur les principales nouveautés qui intéressent les propriétaires en 2014.
Le régime des plus-values est modifié depuis septembre 2013. Principal changement, le délai de détention nécessaire pour être totalement exonéré d'impôt (19 %) est réduit à 22 ans, contre 30 avant. Désormais, cet abattement est fixé à 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e.
Cet abattement ne concerne toutefois que le calcul de l'impôt. Pour les prélèvements sociaux (15,5 %), l'abattement applicable sur la plus-value est fixé à 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par année au-delà de la 22e. L'exonération des prélèvements sociaux reste ainsi acquise après 30 ans seulement, comme précédemment (mais à un rythme moins favorable).
Pour les ventes réalisées jusqu'en août 2014, un bonus supplémentaire vous est accordé : votre plus-value imposable après application de l'abattement pour durée de détention sera réduite d'un abattement exceptionnel de 25 %.
En cas de vente d'un terrain à bâtir, la plus-value réalisée bénéficie, elle, d'un abattement identique pour le calcul de l'impôt et des prélèvements sociaux, fixé à 2 %, 4 % ou 8 % par année de détention au-delà de la 5e, 17e ou 24e, qui conduit à une exonération totale au bout de 30 ans. Cet abattement devait disparaitre au 1er janvier 2014, mais la mesure a été censurée par le Conseil constitutionnel.
Depuis le 1er janvier, le taux de TVA applicable aux dépenses de travaux réalisées dans les logements est relevé de 7 % à 10 %.
Le taux de TVA de 10 % s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans. Sont concernés les travaux et équipements facturés par une entreprise. Les équipements achetés directement par le propriétaire pour les faire installer par une entreprise sont soumis au taux normal (20 % depuis janvier, contre 19,6 % avant). Dans ce cas, seule la pose bénéficie d'une TVA à 10 %.
La TVA à 7 % reste toutefois applicable pour les travaux ayant donné lieu à la signature d'un devis et au règlement d'un acompte d'au moins 30 % avant 2014. A condition, cependant, que les travaux soient achevés avant mars prochain, et que le solde de la facture soit réglé au plus tard le 15 mars.
Les travaux de rénovation énergétique (travaux d'installation d'équipements ou de matériels qui permettent de réaliser des économies d'énergies) réalisés en 2014 dans un logement achevé depuis plus de deux sont soumis au taux réduit de de TVA de 5,5 %, et non le taux intermédiaire de 10 %. Le taux réduit s'applique aussi aux travaux annexes indissociables de la rénovation énergétique.
Les frais payés au notaire par l'acheteur lors d'un achat immobilier dans l'ancien représentent environ 7 % du prix du bien acheté (prix retenu hors commission versée l'agence mandatée pour la vente, le cas échéant).
Pour l'essentiel, ces frais sont constitués de droits fiscaux, appelés droits d'enregistrement ou droits de mutation. Ces droits représentent actuellement 5,09 % du prix, décomposés ainsi : 3,80 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe communale, 2,37 % de prélèvement pour frais de recouvrement au profit de l’Etat, calculé sur le montant du droit départemental.
Les autres frais de notaire (environ 2 %) représentent la rémunération du notaire, une contribution de sécurité immobilière et divers émoluments de formalités.
Les conseils généraux peuvent modifier chaque année le taux du droit départemental, dans une fourchette comprise entre 1,20 % et 3,80 %. Exceptionnellement, pour les actes de vente signés entre mars 2014 et février 2016, ils peuvent les augmenter jusqu'à 4,50 %. Soit une hausse possible de 0,70 % pendant deux ans.
Seuls les acheteurs de biens situés dans les départements ayant décidé cette hausse vont subir l'inflation des frais de notaire. Ailleurs, ils resteront identiques à leur montant actuel.
Le crédit d'impôt développement durable accordé pour certains travaux d'équipement réalisés par un professionnel dans la résidence principale ou un logement donné en location est recentré et simplifié pour les dépenses payées en 2014.
Il est recentré sur la rénovation thermique (travaux d'isolation thermique ou d'installation d'équipements de production d'énergie utilisant une énergie renouvelable), les équipements photovoltaïques ou de récupération et de traitement des eaux usées n'ouvrant plus droit à la mesure.
Seuls les travaux de rénovation lourds, impliquant la réalisation d'un bouquet de travaux comprenant au moins 2 types de dépenses, sont désormais déductibles de vos impôts. Les travaux isolés ne le sont plus, sauf pour les ménages modestes.
Autre changement, les 10 taux du crédit d'impôt sont remplacés par 2 taux : 15 % pour un type de travaux, 25 % pour un bouquet de travaux. De plus, il est maintenant possible de réaliser les dépenses sur deux années consécutives, contre une seule aupravant.
Les travaux réalisés par le propriétaire dans un logement donné en location n'ouvre plus droit au crédit d'impôt depuis le 1er janvier 2014. Ils restent toutefois déductibles des loyers imposables, en tant que travaux d'amélioration.
Les aides au logement accordées par la CAF aux plus démunis et aux étudiants pour leur permettre d'avoir un toit (aide personnalisée au logement et allocation de logement sociale) sont normalement revalorisées chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que l'évolution de l'indice de référence des loyers.
En 2013, elles avaient été augmentées de 2,15 %, selon les chiffres publiés par la Caisse nationale d'allocations familiales. Chaque bénéficiaire aurait ainsi perçu en moyenne 212 € par mois.
Cette année, les pouvoirs publics ont décidé de reporter la révision de leur montant au 1er octobre, afin de contenir une dépense publique qui va, malgré tout, augmenter de près de 200 millions d'euros, en raison du nombre croissant d'allocataires.
L'éco-prêt à taux zéro accordé pour la réalisation des travaux de rénovation est prorogé jusqu'en 2015. Mais, à terme, il ne sera accordé qu'à ceux qui font appel à des entreprises satisfaisant à certains critères de qualification.