Un décret du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie en cas de mise en location d'un logement à usage de résidence principale. Le texte permet aussi de prendre en compte la vétusté du logement loué. Il entrera en vigueur le 1er juin prochain.
La loi Alur de mars 2014 prévoit de mieux encadrer les états des lieux locatifs et de tenir compte de la vétusté du logement pour déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombe au locataire. Un décret du 30 mars 2016, publié au Journal officiel le 1er avril, fixe ainsi les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté. Applicable à toutes les locations d'un logement à usage de résidence principale, vides et meublées, ce texte entrera en vigueur le 1er juin 2016.
L'état des lieux devra porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. A l'entrée comme à la sortie du locataire, il devra être établi en présence des seuls meubles et équipements mentionnés au contrat, sur support papier ou sous forme électronique. Il devra permettre de comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux (les états des lieux pourront être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire).
Logiquement, il devra décrire précisément le logement et son état de conservation, et identifier les parties au contrat. A cette fin, il devra comporter l'ensemble des informations suivantes.
1° A l'entrée et à la sortie du logement : le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie), sa date d'établissement, la localisation du logement, le nom des parties et le domicile du bailleur (le cas échéant, le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux), les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (s'ils existent), le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (pour chaque pièce), la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
2° A la sortie du logement : l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, les évolutions éventuelles de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
La principale nouveauté apportée par le décret est que les parties pourront convenir dès la signature du bail de l’application d’une grille de vétusté des différents éléments du logement (revêtements des murs, des sols, plomberie, installations électrique, etc.) qui permettra de mieux identifier les réparations qui doivent être supportés par le locataire.
Les parties pourront se référer à une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location ou local conclu conformément à la loi du 23 décembre 1986 (pour le parc locatif social).
Cette grille devra définir "au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".
L'état des lieux doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire.
Il est impératif de dresser un état des lieux du logement décrivant les défauts de chaque pièce et des équipements du bien loué. Ainsi, à la fin du bail, la comparaison de ce document avec l’état des lieux de sortie permet au propriétaire d’identifier les dégradations qui sont le fait du locataire (mauvais usage, manque d'entretien), et de lui en demander réparation.
Bailleur et locataire doivent établir l’état des lieux de manière contradictoire. En cas de conflit, l’un ou l’autre peut exiger qu’il soit établi par un huissier de justice, à frais partagés. A partir du 1er mai 2016, le tarif de base de l’huissier appelé à dresser un état des lieux (hors frais annexes de déplacement et de courriers) s’élèvera à 110,47 € pour un logement de moins de 50 m2, à 128,70 € pour de 50 à 150 m2, et à 193,05 € au-delà.
Enfin, lorsqu’il est établi par l’agent immobilier qui gère la location pour le compte du propriétaire, les frais d’état des lieux d'entrée compris dans ses honoraires de mise en location sont plafonnés à 6€/m2, partageables par moitié entre bailleur et locataire.