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Le guide des locations meublées et saisonniÈres

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LES LOCATIONS MEUBLEES ET SAISONNIÈRES

Loi Alur : ce qui a changé

  • La location meublée enfin définie
  • Des contraintes en plus
  • Un loyer qui peut être encadré

La définition de la location meublée

  • Caractéristiques de la location meublée
  • Le marché de la location meublée
  • Le régime juridique de la location meublée

Les avantages et les inconvénients de la location meublée

  • Les avantages de la location meublée
  • Les inconvénients de la location meublée

Le contrat de location meublée

  • L’obligation d’un contrat écrit
  • La signature du contrat
  • Les documents à annexer au bail

La durée de la location meublée

  • La location à usage de résidence principale
  • Les autres locations meublées

Le loyer et les charges

  • La fixation du loyer
  • La révision du loyer
  • Le paiement du loyer
  • Les charges locatives

Les obligations des parties

  • Les obligations du propriétaire
  • Les obligations du locataire

Le régime fiscal

  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel d'imposition
  • Les locations exonérées d'impôt
  • La taxe sur les loyers excessifs
  • L'imposition des plus-values
  • Les impôts locaux
  • La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Loueur en meublé professionnel

  • Les conditions à remplir
  • Le passage d’un statut à l’autre
  • Les atouts du statut de loueur professionnel

La location meublée saisonnière

  • Une clientèle de passage
  • Une durée réduite
  • Des labels, des classements
  • L'obligation d’information préalable
  • Le contrat de location saisonnière
  • Le prix de la location
  • Les conditions de la location


Ce qui change pour les loueurs avec la loi Alur

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) publiée au Journal officiel le 26 mars 2014 rapproche le régime juridique des locations meublées à usage de résidence principale de celui plus contraignant des locations non meublées. Elle créée un titre 1 bis relatif aux rapports entre bailleurs et locataires pour ce type de locations, inséré dans la loi du 6 juillet 1989 sur les locations non meublées. Définition plus stricte des meublés, nouvelles obligations pour les bailleurs, nouveaux droits pour les locataires, la location meublée, longtemps considérée comme un espace de liberté contractuelle, est désormais plus encadrée. Certaines mesures de la loi sont d'application immédiate, d'autres suspendues à la parution de décrets d'application...

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

La loi Alur donne une définition légale de la location meublée : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante." Intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (article 25-4), cette définition des locations meublées concernent uniquement les logements donnés en location à usage de résidence principale. Elle n'est pas applicable aux locations meublées réservées à un autre usage, notamment aux locations de courte durée touristiques ou saisonnières. Par ailleurs, un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier que doit contenir un logement loué meublé à titre de résidence principale. Le non-respect de cette liste minimum peut entrainer la requalification de la location en location non meublée.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée ?

La location meublée présente certains avantages par rapport à la location non meublée. Juridiquement d'abord, le bail peut être conclu pour une durée plus courte et être soumis à un préavis moins long. Economiquement ensuite, les loyers des meublés sont généralement supérieurs à ceux des locations non meublées et le risque d'impayés est plus faible. Fiscalement enfin, les prélèvements obligatoires sont moins lourds, les loyers étant imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celle des revenus fonciers. En sens inverse, la location meublée présente aussi des inconvénients : elle nécessite une plus grande implication du bailleur en cas de gestion directe ; elle implique des charges supplémentaires (mobilier, entretien, parties communes) ; elle est soumise à davantage de restrictions, en matière de copropriété, d'urbanisme et d'aides publiques...

A quoi ressemble le contrat de location meublée ?

Le contrat de location meublée précise les termes de la relation entre le propriétaire et son locataire. Un acte écrit conforme à un contrat-type est obligatoire si la location est consentie à usage de résidence principale, et vivement conseillé dans les autres cas. Avant de louer, le propriétaire doit faire réaliser un ou plusieurs diagnostics selon la nature et la localisation du bien. Certains documents (état des lieux, inventaire du mobilier, justificatif d’assurance du locataire et engagement de caution, le cas échéant) doivent être annexés au contrat. Sur tous ces points, la loi Alur du 26 mars 2014 renforce les obligations du loueur dans le souci d’une meilleure information et protection du locataire.

Quelle est la durée d'une location meublée ?

La durée de principe d'une location meublée n'est pas fixée par la loi : le propriétaire et le locataire peuvent s'entendre pour conclure un contrat en meublé pour la durée qui leur convient, de quelques jours à quelques années. Tel est le cas pour une location saisonnière en zone touristique, une location temporaire destinée à une clientèle de passage (un salarié en mission, par exemple) ou encore une location à titre de résidence secondaire. Par exception, lorsque le logement est destiné à l'habitation principale du locataire, le contrat doit être conclu pour une durée minimale d'un an, période à l'issue de laquelle il se reconduit automatiquement pour la même durée, sauf dénonciation par le bailleur. Cette durée minimale est toutefois réduite à neuf mois lorsque la location est consentie à un étudiant.

Comment sont fixés le loyer et les charges dans une location meublée ?

En principe, le montant du loyer d’un logement meublé est fixé librement par le bailleur et le locataire dans le contrat de location. Par exception, pour les logements loués à usage de résidence principale qui sont situés dans certaines zones du territoire en tension locative, un dispositif de plafonnement des loyers s’applique en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Il est complété par le dispositif spécifique d’encadrement des loyers à Paris. Par ailleurs, le bailleur doit respecter des règles précises pour la révision annuelle du loyer, et il est soumis à une surtaxe fiscale s’il loue un « micro » logement moyennant un loyer trop excessif.

Quelles sont les obligations des parties ?

L'obligation principale du propriétaire consiste à délivrer un logement en bon état, muni de tous les équipements et meubles nécessaires à la vie courante du locataire, à la date et au prix convenus dans le bail. Le logement doit pouvoir être immédiatement habité dans des conditions normales. Tous les équipements mis à la disposition du locataire doivent être en bon état de fonctionnement. Coté locataire, ses principales obligations sont d'user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d'assurer le logement contre les risques de dégradations. Par ailleurs, il doit assurer l'entretien du logement et des meubles mis à sa disposition...

Quel est le régime fiscal de la location meublée ?

Les locations meublées sont soumises à une fiscalité moins confiscatoire que les locations non meublées. Les loyers perçus dans l'année constituent des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont imposables selon deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel. L'application de l'un ou de l'autre, ainsi que les déclarations de revenus à remplir, dépendent du montant des recettes déclarées. Mais il existe des cas d'exonération d'impôt, lorsque la location en meublé porte sur une partie de la résidence principale du propriétaire. Par ailleurs, en cas d'investissement locatif meublé en résidence services, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculé sur une fraction du prix de revient de son investissement...

Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?

L'activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. Depuis 2009, toutefois, l'accession au statut de loueur professionnel est plus difficile car trois conditions cumulatives doivent être réunies : percevoir des loyers de meublé supérieurs à 23 000 € par an et supérieurs à la somme des autres revenus professionnels du foyer, et être inscrits au registre du commerce et des sociétés. La distinction LMP / LMNP est impliquante au regard de l'imposition des plus-values immobilières réalisées lors de la vente des biens loués et en matière d'imputation des déficits générés par l'activité de location...

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Différences entre location saisonnière et meublée ?

Une location saisonnière est une location pour les vacances, et plus généralement pour une clientèle de passage.

Alors qu'une location meublée n'est pas limitée dans le temps, la location saisonnière s'exerce nécessairement sur une courte période : quelques jours, quelques semaines, le plus souvent compris dans le temps d'une saison touristique. L'essentiel est que la location conserve son caractère de courte durée, excluant toute possibilité d'assimilation du logement à la résidence principale du locataire. La location saisonnière se caractérise aussi par l'existence de labels et de classements spécifiques tels que Gîtes de France, Clévacances, etc.

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Les spécificités de la location saisonnière

La location de vacances, au contraire de la location meublée à usage d'habitation, est le plus souvent réservée à distance, sans possibilité de visiter les lieux.

C'est pourquoi l'information préalable du locataire prend une importance particulière. L'arrêté du 16 mai 1967 fait obligation au loueur de transmettre au preneur, avant la signature du contrat, certains éléments propres à lui permettre de juger ce qu'il va louer. Un contrat écrit est obligatoire quand la location saisonnière se fait par l'intermédiaire d'un professionnel, ou quand le logement est classé «meublé de tourisme», «chambre d'hôte» ou «gîte de France». Dans les autres cas, la formalisation n'a rien d'obligatoire mais elle est préférable pour fixer les droits et obligations de chacun, notamment le prix et ses modalités de paiement, l'heure d'arrivée et de départ, les conditions de séjour, l'obligation d'assurance, etc.

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Investir en résidence de tourisme ?

Deux types d'investissement en résidence de tourisme sont susceptibles de permettre à l'investisseur de réduire ses impôts :

  • la réalisation avant 2013 de travaux de reconstruction,
    d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration dans un logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire ;
  • l'achat avant 2017 d'un logement neuf, en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé depuis plus de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou à réhabiliter dans une résidence services. Mais dans tous les cas, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné au respect d'un engagement de de louer précis dans des conditions strictement imposées...