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Ce qui a changé pour les bailleurs avec la loi Alur

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) publiée au JO le 26 mars 2014 a modifié la donne sur de nombreux points en matière de location à usage d’habitation. Le texte, défendu par l’ex-ministre du logement Cécile Duflot, introduit de nouvelles mesures de protection à l’avantage des locataires et de nouvelles contraintes pour les bailleurs.

Encadrement des loyers, mise en place d’une garantie universelle des loyers, réduction des délais d’action en cas d’impayés ou pour régulariser les charges… Certaines mesures sont applicables immédiatement à toutes les locations. D’autres ne sont applicables qu’aux baux conclus depuis le 27 mars 2014. D’autres enfin ne deviendront effectives que lors de la parution de décrets.

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Les garanties à prendre avant de louer

Pour limiter le risque d'impayés, le bailleur doit choisir un locataire solvable et fiable. Il doit aussi s'entourer d'un minimum de garanties.

Quelles sont les précautions à prendre pour les éviter ? Comment choisir votre locataire ? Quels sont les critères de ressources du locataire ? En quoi consiste le dépôt de garantie ? Qu'est-ce qu'une caution solidaire et comment est-elle réglementée ? Quels sont les avantages d'une assurance « loyers impayés » et sur quelles garanties devez-vous être vigilant ? Pouvez-vous bénéficiez de la garantie des risques locatifs universelle (GRL) ? La garantie universelle des loyers inscrite dans la loi Alur sera-t-elle imposée à tous les bailleurs ? Pouvez-vous cumuler plusieurs garanties ?

Les garanties à prendre avant de louer

Les obligations du bailleur avant de louer

Vous êtes propriétaire et souhaitez donner en location non meublée un logement à usage de résidence principale du locataire ? Vous devez respecter certaines obligations.

Quels sont les critères à remplir en matière de décence et de superficie de votre logement ? Quels diagnostics devez-vous annexer à votre contrat de location ? Quels sont les organismes habilités à vous fournir les diagnostics indispensables à la mise en location de votre bien ? Quelles sont les règles en matière d'état des lieux, de rédaction du contrat de location, de remise des clés au locataire ? Le modèle type de bail créé par la loi Alur s’impose-t-il déjà à tous les bailleurs ? Quelles sont les clauses indispensables à faire figurer dans le bail pour préserver vos intérêts ?

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L'usage des lieux par le locataire

Le locataire doit respecter certaines obligations relatives à l'occupation du logement, à défaut de quoi il risque la résiliation de son contrat.

Le locataire a-t-il le droit d'exercer son activité professionnelle ou commerciale dans le logement ? Quelles sont ses obligations vis-à-vis du règlement de copropriété ? Est-il tenu d'entretenir le logement ? Peut-il héberger d'autres personnes et quelles sont ses responsabilités ? Peut-il sous-louer le logement et dans quelles conditions ? Quelle est la réglementation en matière de possession d'animaux domestiques ? Quels sont les recours du propriétaire à l'encontre du locataire en cas de manquement à ses obligations ?

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La fixation, la révision et le paiement du loyer

Vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez en principe fixer librement le montant du loyer de votre logement. Néanmoins, la loi règlemente strictement sa révision et son augmentation. De plus, la loi Alur généralise le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation dans certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Comment fixer le montant du loyer et des charges ? Quelle clause doit figurer dans le bail pour pouvoir réviser le loyer tous les ans ? Comment procéder à l'indexation du loyer en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL) ? Pouvez-vous augmenter un loyer sous-évalué en cours de bail ? Quelles sont les spécificités pour les logements situés en région parisienne ? Quand et comment le locataire doit-il payer son loyer ?

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Le règlement des impayés de loyer

Les impayés de loyers constituent une source d'inquiétude pour les propriétaires, en particulier lorsque les loyers encaissés servent à rembourser l'emprunt contracté pour financer leur investissement ou constituent un complément de ressources indispensable.

Comment réagir face à un impayé de loyer ? Comment faire jouer la caution solidaire ou déclarer les impayés du locataire à votre assureur ? Est-il préférable d'agir à l'amiable ou de saisir la justice ? Quel est le tribunal compétent pour faire payer le locataire défaillant ? Devez-vous être assisté d'un avocat ? Qu'est-ce qu'une injonction de payer ? Pouvez-vous envoyer un commandement de payer par huissier ?

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La fin de la location

Le locataire peut dénoncer son contrat de location à tout moment en adressant un congé au bailleur. Le bailleur, en revanche, ne peut donner congé au locataire qu’en fin de bail, uniquement dans l’un des cas prévus par la loi et en respectant les formes et délais imposés.

La loi Alur créée de nouveaux cas de préavis réduit à un mois et elle renforce les droits du locataire en place face au congé donné par le bailleur.

Quelle est la durée du préavis à respecter par le locataire ? Comment donner congé pour vendre ? Quels proches du bailleur peuvent bénéficier d’un congé pour habiter le logement loué ? Le locataire âgé est-il protégé ?

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