La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion – dite « loi Boutin » – du 25 mars 2009 , si elle modifie surtout la réglementation relative aux copropriétés et au parc locatif social, apporte également quelques changements dans les rapports entre bailleurs et locataires du parc privé. Présentation.
Habituellement, les propriétaires bailleurs
exigent de leur locataire qu’une personne
(un proche parent ou l’employeur, par exemple)
se porte caution pour lui en cas de loyers impayés. Depuis quelques années, ils sont également de plus en plus nombreux à souscrire, en parallèle, une assurance contre les loyers impayés afin de se couvrir au maximum. Désormais, ce cumul est interdit >>
Désormais, ce cumul est interdit : le bailleur qui souscrit une assurance « loyers impayés » ne peut plus exiger de son locataire le cautionnement d’un tiers (article 55 de la loi).D’application immédiate, cette nouvelle restriction ne vise toutefois que les locations nues ; les propriétaires de logements loués meublés ne sont pas concernés. Pour le reste, elle concerne aussi bien les propriétaires personnes physiques que les SCI locatives constituées entre membres d’une même famille. Et elle intéresse tout autant ceux qui souscrivent une assurance auprès d’une compagnie privée que les bénéficiaires du dispositif PASS-GRL (garantie des risques locatifs) mis en place au profit des propriétaire bailleurs particuliers par les partenaires sociaux du 1% Logement.
Au départ du locataire, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie que celui-ci lui a versé à l’entrée dans les lieux, dans un délai de deux mois suivant la restitution des clés. Il peut toutefois déduire des sommes à rembourser celles qui lui restent dues par le locataire (loyers ou charges impayés, dépenses de remise en état des lieux liées aux dégradations commises…).
Cette règle simple est difficile à mettre en œuvre lorsque le propriétaire a changé au cours de la location, du fait de son décès, de la vente du logement ou encore d’une donation. Le locataire sortant se trouve alors souvent confronté au refus de son nouveau bailleur de lui restituer ce qui lui est du.
Avec la loi Boutin, c'est dorénavant à ce dernier qu’incombe l’obligation de restituer en fin de bail le dépôt de garantie au locataire, à charge pour lui d'en obtenir le remboursement par l'ancien propriétaire. En cas de convention contraire passée entre l’ancien et le nouveau bailleur (incluse dans l’acte constatant la transmission du bien loué), celle-ci n’est pas opposable au locataire (article 103 de la loi). Celui-ci n'a donc plus à effectuer de démarches auprès de son ancien bailleur pour récupérer son argent.
Les locataires dont l’expulsion a été ordonnée par une décision de justice peuvent demander au juge des référés du tribunal d’instance de leur accorder des délais pour quitter les lieux, si leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut lui-même, d’office, accorder de tels délais, si la situation des locataires le justifie. Jusqu’à présent, ces délais pouvaient aller jusqu’à trois ans.
> La loi Boutin : une mesure forte en faveur des propriétairesAvec la loi Boutin, les juges ne pourront plus désormais accorder aux locataires frappés par un jugement d’expulsion un délai supérieur à un an pour quitter définitivement les lieux (article 57 de la loi). Cette limitation du délai d’expulsion constitue l’une des mesures fortes de la loi en faveur des propriétaires.
Certaines dispositions de la loi Boutin, très défavorables aux bailleurs, n’ont finalement pas été retenues dans la rédaction définitive du texte.
Certaines dispositions de la loi Boutin, très défavorables aux bailleurs, n’ont finalement pas été retenues dans la rédaction définitive du texte. Parmi elles, citons l’instauration d’un nouveau motif de préavis réduit à un mois. Le projet de loi prévoyait en effet de permettre aux locataires étudiants donnant congé à leur bailleur du fait d’un déménagement à plus de 100 kilomètres pour poursuivre leur cursus universitaire (ou effectuer un stage diplômant) de bénéficier d’un préavis d’un mois, et de ne pas effectuer le préavis normal de trois mois. Mais cette proposition, très contestée par les organisations représentatives de propriétaires-bailleurs, a finalement été abandonnée. Autre proposition restée sans suite, l’obligation faite aux bailleurs de rémunérer le dépôt de garantie versé par les locataires au moment de leur entrée dans les lieux. Les locataires ne peuvent donc toujours pas exiger de leur bailleur qu’il place les sommes qui lui sont remises au début de la location et qu’il leur verse les intérêts produits chaque année.
L’article 115 de la loi Boutin prévoyait d’imposer aux locataires d’installer à leurs frais des détecteurs de fumée dans leur logement d’ici 2012.
Le Conseil constitutionnel a toutefois considéré que cette obligation faite aux locataires était dépourvue de lien avec l’objet du projet de loi, à savoir la mise en œuvre de moyens pour lutter contre la pénurie de logementset contre l’exclusion des plus désargentés. Dans une décision rendue le 18 mars dernier, il a déclaré cet article 115 contraire à la Constitution et l’a abrogé.
Tout nouveau contrat de location portant sur un logement non meublé devra désormais préciser la surface habitable des lieux, sur le modèle de ce qui existe déjà en matière de vente de logements situés dans un immeuble en copropriété (article 78 de la loi). > Comment déterminer la surface habitable ? Sachez toutefois que la loi n’a prévu aucune sanction en cas de non respect de cette nouvelle obligation (ou en cas d’indication d’une surface erronée).
Bien que plusieurs textes de lois anciens
imposent aux propriétaires de remettre
gratuitement une quittance de loyer au
locataire qui en fait la demande, nombre de
bailleurs exigent aujourd’hui que celui-ci
rembourse les frais correspondants, lorsque
la quittance est envoyée par voie postale.
> La quittance de loyer : gratuite !
Cette pratique est à nouveau condamnée par la loi Boutin qui réaffirme que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande (article 54 de la loi). D’après le législateur, le terme « transmettre », plus large que « remettre », vise tout mode d’envoi, notamment par voie postale. Les locataires peuvent donc désormais exiger de leur bailleur (ou de l’agence de location gestionnaire) qu’il ne leur facture plus ce type de prestations. Dans le cas contraire, ils pourront obtenir sa condamnation par le tribunal d’instance à rembourser les sommes indument réclamées.
Les propriétaires qui font réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un logement qu’ils donnent en location non meublée pourront à l’avenir demander au locataire une participation financière.
L’application de cette mesure est toutefois reportée jusqu’à la publication au Journal officiel d’un décret - prévue courant 2009 - qui précisera notamment les travaux éligibles, les performances énergétiques minimales à réaliser ou les modalités de fixation de la participation financière du locataire.
En attene du décret à la signature en Conseil d'Etat
Quoiqu’il en soit, cette participation ne pourra pas excéder la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée (appréciée sur une période de 15 ans, en principe). En outre, elle ne pourra lui être réclamée que si les travaux lui profitent directement et si leur montant est justifié par la production de factures.
Comment déterminer la surface habitable ?
La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation comme la
surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs,
cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres…
