Faire appel à un professionnel pour gérer ses locations coûte de l’argent. Honoraires de gestion courante, honoraires de mise en location, honoraires liés à l’accomplissement de prestations spécifiques, chaque point de sa rémunération doit être négocié dès le départ !
Comme sa mission, la rémunération du gestionnaire de vos locations doit être définie par écrit dans le mandat qui vous lie. Il peut la fixer librement. Vous devez donc la négocier, dès le départ, en prenant soin de bien distinguer les honoraires de mise en location, les honoraires de gestion courante et ceux liés à l’accomplissement de prestations complémentaires, facturés en supplément.
Ces différents honoraires constitueront une charge déductible de vos revenus fonciers, sur le plan fiscal, si vous relevez du régime réel d’imposition.
Les honoraires de gestion courante représentent ordinairement un pourcentage prélevé sur le montant des encaissements (loyers + charges) auquel il faut ajouter la TVA à 19,6 %. Certains professionnels acceptent toutefois de les calculer sur les seuls loyers, ce qui évite de les voir gonfler lorsque les postes de charges (eau, chauffage) s’envolent ! Quoiqu’il en soit, ces honoraires doivent être affichés dans leurs locaux.
Le forfait de base pour la gestion courante se monte en général à 7 ou 8 % des encaissements annuels hors TVA. Mais cette fourchette est négociable, en fonction de l’importance de votre patrimoine et des loyers encaissés. Si vous avez un immeuble entier en location, aisé à gérer et procurant des revenus importants, vous pourrez sans difficultés tomber à 3 ou 4 %. A l’inverse, si vous n’êtes propriétaire que d’un studio loué peu cher, vous risquez de payer entre 10 à 12 % !
Vous devez être attentif au montant réclamé par le mandataire au titre de ses missions de gestion courante, car sa rémunération réduira d’autant la rentabilité de vos biens. Pour autant, ne vous laissez pas séduire par une proposition financière « low cost », car il y a alors un risque que de nombreuses prestations soient considérées comme hors gestion courante et soient facturées à part, au prix fort ! Surveillez également les clauses du mandat qui mettent à votre charge des honoraires particuliers pour des tâches qui relèvent normalement de la gestion courante. Certains administrateurs n’hésitent pas, par exemple, à demander des honoraires de clôture de compte en cas de résiliation du mandat, alors que la tenue du compte relève de la gestion courante.
En plus des honoraires de gestion courante, les administrateurs perçoivent une rémunération spécifique pour établir le bail à chaque nouvelle location, relocation ou renouvellement de contrat. Librement fixés par le gestionnaire, ces honoraires doivent être affichés dans l'agence et être visibles de l'extérieur. Lorsque le bail concerne un logement loué non meublé à usage de résidence principale, ils peuvent varier de 1 à 2 mois de loyer et se répartissent par moitié entre le bailleur et le locataire (article 5 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs). En revanche, lorsque le bail concerne une location meublée, la répartition est libre. La Commission des clauses abusives recommande cependant de ne pas mettre ces honoraires exclusivement à la charge du locataire.
Là encore, vous ne devez pas hésiter à négocier ces honoraires, dès la première mise en location de votre bien, en particulier si vous prévoyez des changements fréquents de locataire (vous louez une petite surface à des étudiants, par exemple).
Des honoraires complémentaires vous seront réclamés pour les missions ponctuelles confiées au mandataire, qui excèdent la gestion locative courante : suivi de travaux, réparation d'un sinistre, etc. Ces prestations supplémentaires doivent être tarifées et le professionnel doit vous communiquer sa grille tarifaire (2 % du montant des travaux pour un suivi de chantier, par exemple). Ces prix sont très différents d'un professionnel à l'autre et il ne faut pas hésiter à les discuter. Surtout, vérifiez que les prestations facturées en plus des honoraires habituels se limitent bien à quelques services spécifiques allant au-delà de la simple gestion courante.
Cette assurance garantit le paiement du loyer pendant un certain délai en cas de défaut de paiement du locataire (ou de non relocation après son départ). Cette prestation donne lieu à une rémunération de 1,5 à 3 % des encaissements annuels, qui s'ajoute aux honoraires de gestion courante. Elle ne vous sera toutefois pas proposée si votre locataire vous fournit la caution solidaire d’un tiers pour garantir le paiement de ses dettes locatives, le cumul de garanties étant désormais interdit.
Votre mandat doit préciser les modalités de reversement entre vos mains des sommes encaissés par le gestionnaire pour votre compte (loyer, charges, subventions, indemnités d’assurance…).
En principe, vous recevrez chaque mois un acompte et le solde vous sera versé à la fin de chaque trimestre. Ces reversements tiendront compte de la rémunération du gestionnaire ainsi que des avances qu’il vous a consenti, le cas échéant (s’il a fait l’avance de travaux urgents, par exemple).
Mais vous pouvez décider dès le départ que vous toucherez les loyers au coup par coup, en fonction de vos besoins, en demandant à chaque fois un versement au gestionnaire !