Le délai de prescription des dettes locatives est réduit à 3 ans pour les arriérés nés depuis le 27 mars 2014, contre 5 ans pour ceux nés avant. Par ailleurs, le bailleur n'a plus qu'un an pour réagir s'il a omis de procéder à la révision annuelle du loyer, contre 5 ans antérieurement.
La loi Alur du 27 mars 2014 apporte de nombreuses modifications en matière de location. Elle réduit notamment le délai dont dispose le bailleur pour réagir lorsqu'il est confronté à un impayé de loyer ou de charges locatives. Elle limite également à un an le délai pendant lequel un propriétaire étourdi peut faire jouer la clause de révision du loyer prévu dans son bail.
Si vous avez subi un impayé depuis le 27 mars 2014, vous avez 3 ans pour le réclamer à votre locataire. Par exemple, si celui-ci ne vous a pas payé le loyer de septembre 2014, vous avez jusqu'en septembre 2017 pour réagir, en lui adressant une lettre de relance, puis une mise en demeure de paiement.
Pour un arriéré plus ancien, en revanche, vous avez 2 années de plus pour agir contre votre locataire (et son garant éventuel), soit 5 ans en tout. Ainsi, en mai 2015, vous pouvez encore agir pour réclamer le paiement d'une dette locative née en mai 2010.
Mais attention, après le 27 mars 2017, toutes les dettes antérieures au 27 mars 2014 qui n'auront pas été réclamées ne pourront plus l'être...
Si le locataire a payé trop de charges et s'en aperçoit, il dispose du même délai que le bailleur pour en demander le remboursement. Soit 3 ou 5 ans selon la date à laquelle est née sa créance.
Lorsque le contrat de location comporte une clause de révision du loyer, le bailleur est en droit de le revaloriser chaque année, à la date indiquée dans le contrat (en général la date anniversdaire du bail), en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers.
Désormais, s'il oublie de le faire à la date prévue, il a un an pour se rattraper. Après, il est trop tard. Par exemple, si le bail prévoit une révision chaque année en septembre, le bailleur qui oublie d'indexer le loyer en septembre 2014 pourra le faire jusqu'en septembre 2015. Au-delà, la révision non appliquée sera perdue pour le bailleur.
De plus, si la révision intervient avec retard, elle ne vaudra que pour l'avenir, mais ne sera pas rétroactive. Ainsi, en repartant de l'exemple précédent, si le bailleur ne révise le loyer qu'en novembre 2014, son indexation pour septembre et octobre sera perdue.
Rappelons qu'avant la loi Alur, il était possible de remonter 5 ans en arrière pour la révision du loyer, comme pour les impayés...
L'article 7-1 de la loi de 1989 sur le délai de prescription des dettes locatives
L'article 17 de la loi de 1989 sur le délai de révision annuelle du loyer
Mieux vaut réagir vite en cas d'impayés, pour avoir plus de chances d'être remboursé.
Il est possible de réclamer un impayé de loyer ou de charges à votre locataire, même avec retard, tant que vous êtes dans le délai imparti par la loi.
Peu importe que vous ayez été négligent ou ignorant et que vous n'ayez pas réagi immédiatement. Ou que vous ayez oublié de réclamer votre dû.
Sachez toutefois que le tribunal peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive à une faute de votre part dans l'exécution du contrat.
Si, par exemple, une demande de votre locataire visant à une régularisation de ses charges est restée sans réponse de votre part, le juge pourra décider que vous avez trop tardé et autoriser le locataire à ne pas supporter la régularisation.
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