De nombreuses réformes intervenues en 2009 modifient en profondeur les rapports des propriétaires bailleurs avec leurs locataires.
Inscrites notamment dans la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 – dite loi Boutin – et dans ses décrets d’application, ces nouvelles règles s’imposent à tous les bailleurs du parc locatif privé, surtout à ceux qui donnent en location des logements. Tour d'horizon.
Habituellement, les propriétaires bailleurs exigent de leur locataire qu’une personne (un proche parent ou l’employeur, par exemple) se porte caution pour lui en cas de loyers impayés. Depuis quelques années, ils sont également de plus en plus nombreux à souscrire, en parallèle, une assurance contre les loyers impayés afin de se couvrir au maximum. Désormais, ce cumul est interdit.
La nouvelle restriction ne concerne que les locations non-meublées
Le bailleur qui souscrit une assurance « loyers impayés » ne peut plus exiger de son locataire le cautionnement d’un tiers (article 55 de la loi).D’application immédiate, cette nouvelle restriction ne vise toutefois que les locations nues ; les propriétaires de logements loués meublés ne sont pas concernés.
Pour le reste, elle concerne aussi bien les propriétaires personnes physiques que les SCI locatives constituées entre membres d’une même famille. Et elle intéresse tout autant ceux qui souscrivent une assurance auprès d’une compagnie d’assurances privée (Garantie contre les Loyers Impayés – GLI) que ceux qui ont souscrit la Garantie des Risques Locatifs (GRL 1) auprès des partenaires sociaux gérant le 1 % Logement ou la nouvelle Garantie des Risques Locatifs universelle (GRL 2) mise en place depuis le début de l’année. Seule exception, le cumul reste admis pour un bail signé avec un étudiant ou un apprenti.
Au départ du locataire, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie que celui-ci lui a versé à l’entrée dans les lieux, dans un délai de deux mois suivant la restitution des clés. Il peut toutefois déduire des sommes à rembourser celles qui lui restent dues par le locataire (loyers ou charges impayés, dépenses de remise en état des lieux liées aux dégradations commises…).
Le locataire n’a pas à démarcher son ancien bailleur
Cette règle simple est difficile à mettre en œuvre lorsque le propriétaire a changé au cours de la location, du fait de son décès, de la vente du logement ou encore d’une donation. Le locataire sortant se trouve alors souvent confronté au refus de son nouveau bailleur de lui restituer ce qui lui est du.
Avec la loi Boutin, c'est dorénavant à ce dernier qu’incombe l’obligation de restituer en fin de bail le dépôt de garantie au locataire, à charge pour lui d'en obtenir le remboursement par l'ancien propriétaire.
En cas de convention contraire passée entre l’ancien et le nouveau bailleur (incluse dans l’acte constatant la transmission du bien loué), celle-ci n’est pas opposable au locataire (article 103 de la loi).
Le locataire n'a donc plus à effectuer de démarches auprès de son ancien bailleur pour récupérer son argent.
La solution est identique si la location est gérée par une agence immobilière. Celle-ci doit normalement transmettre le dépôt de garantie au propriétaire (sauf accord écrit de sa part pour qu’elle le conserve). Dès lors, c’est bien à lui, ou à celui qui est devenu propriétaire du bien à sa place, qu’incombe l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant.
Tout nouveau contrat de location portant sur un logement non meublé doit désormais préciser la
surface habitable des lieux, sur le modèle de ce qui existe déjà en matière de vente de logements situés dans un immeuble en copropriété (article 78 de la loi).
Les recours du locataire sont limités
Sachez toutefois que la loi n’a prévu aucune sanction en cas de non respect de cette nouvelle obligation (ou en cas d’indication d’une surface erronée). En particulier, elle n’impose pas de fournir au locataire un métrage « Carrez » fait par un professionnel, comme c’est désormais le cas en matière de vente de biens situés dans un immeuble en copropriété.
Pour autant, cela ne signifie pas que le bailleur ne court aucun risque à ne pas respecter cette nouvelle obligation. D’abord, s’il fait publier une annonce immobilière avec l’indication d’une surface erronée, il s’expose à être condamné pour publicité mensongère et à devoir verser des dommages et intérêts au locataire.
Ensuite, si la surface mentionnée dans le bail est largement supérieure à la réalité, le juge saisi risque de faire droit à la demande du locataire de réduire le montant du loyer pour tenir compte de cette différence. Enfin, en l’absence de toute indication de surface dans le bail, le locataire pourra également demander en justice une réduction du loyer s’il apparait que celui-ci est très surévalué au regard de la surface réelle du logement loué et des prix pratiqués dans le quartier où il est situé.
Bien que plusieurs textes de lois anciens imposent aux propriétaires de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande, nombre de bailleurs exigent aujourd’hui que celui-ci rembourse les frais correspondants, lorsque la quittance est envoyée par voie postale.
Cette pratique est à nouveau condamnée par la loi Boutin qui réaffirme que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande (article 54 de la loi).
Aucune somme ne peut plus être réclamée au locataire
D’après le législateur, le terme « transmettre », plus large que « remettre », vise tout mode d’envoi, notamment par voie postale. Les locataires peuvent donc désormais exiger de leur bailleur (ou de l’agence de location gestionnaire) qu’il ne leur facture plus ce type de prestations. Dans le cas contraire, ils pourront obtenir sa condamnation par le tribunal d’instance à rembourser les sommes indument réclamées.
Opérationnelle depuis fin décembre 2009, la nouvelle garantie des risques locatifs, ou GRL universelle, a vocation à couvrir tous les propriétaires privés qui mettent en location un logement. Moins confidentielle que l’ancienne GRL du 1 % Logement à laquelle elle se substitue, la GRL universelle s’adresse à l’ensemble des bailleurs privés de logements non meublés, quelle que soit la qualité de leur locataire.
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Depuis la parution d’un décret et d’un arrêté du 23 novembre 2009, les propriétaires qui réalisent des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique d’un logement loué non meublé peuvent demander une participation financière à leur locataire. Avec ce dispositif, le coût des dépenses d’isolation, d’installation de double-vitrages ou d’une chaudière utilisant une source d’énergie renouvelable, par exemple, peuvent être répercutées pour partie sur le locataire.
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Certaines dispositions de la loi Boutin, très défavorables aux bailleurs, n’ont finalement pas été retenues dans la rédaction définitive du texte.
Pas de préavis réduit pour les étudiants qui déménagent
Parmi elles, citons l’instauration d’un nouveau motif de préavis réduit à un mois. Le projet de loi prévoyait en effet de permettre aux locataires étudiants donnant congé à leur bailleur du fait d’un déménagement à plus de 100 kilomètres pour poursuivre leur cursus universitaire (ou effectuer un stage diplômant) de bénéficier d’un préavis d’un mois, et de ne pas effectuer le préavis normal de trois mois. Mais cette proposition, très contestée par les organisations représentatives de propriétaires-bailleurs, a finalement été abandonnée.
Pas de rémunération pour le dépôt de garantie
Autre proposition restée sans suite, l’obligation faite aux bailleurs de
rémunérer le dépôt de garantie versé par les locataires au moment de leur entrée dans les lieux. Les locataires ne peuvent donc toujours pas exiger de leur bailleur qu’il place les sommes qui lui sont remises au début de la location et qu’il leur verse les intérêts produits chaque année.
Les locataires dont l’expulsion a été ordonnée par une décision de justice peuvent demander au juge des référés du tribunal d’instance de leur accorder des délais pour quitter les lieux, si leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut lui-même, d’office, accorder de tels délais, si la situation des locataires le justifie. Jusqu’à présent, ces délais pouvaient aller jusqu’à trois ans.
Les juges sont liés par ce nouveau délai
Avec la loi Boutin, les juges ne peuvent plus désormais accorder aux locataires frappés par un jugement d’expulsion un délai supérieur à un an pour quitter définitivement les lieux (article 57 de la loi).
Cette limitation du délai d’expulsion
constitue l’une des mesures fortes de la loi en faveur des propriétaires.
Après 5 longues années de débats, le texte rendant obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans les logements a été voté le 23 février dernier.
L’installation incombe t-elle au propriétaire ou au locataire ?
D’ici 2015, tout occupant d'un logement à usage d'habitation principale, qu'il soit propriétaire ou locataire, devra y faire installer au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) aux normes NF.
L'achat (comptez entre 10 et 50 € pour une durée de vie de 7 à 10 ans) et le coût d'installation seront donc à la charge de l’occupant du logement, même s'il n'est que locataire. Les résidences secondaires et les locations saisonnières devront elles aussi être équipées, mais aux frais du propriétaire.
Pas moyen d'y échapper : ces installations devront être notifiées à l'assureur du logement, dans le cadre de la garantie incendie.
Un décret à paraître fixera prochainement les caractéristiques techniques du détecteur et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. A suivre…
Cette limitation du délai d’expulsion
constitue l’une des mesures fortes de la loi en faveur des propriétaires.
Comment déterminer la surface habitable ?
La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation comme la
surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs,
cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres…
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